提高项目资本金率对房地产行业和固定资产投资的影响 1、 措施的主要内容 提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。 2、主要目的 提高部分行业项目资本金比率是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张。 3、 对上海固定资产投资的影响 四个行业提高项目资本金比率对上海固定资产投资将会产生一定的影响。 就提高项目资本金比率这个政策而言，部分工业项目、房地产项目以及城市基建项目可能会暂缓建设或是停止建设，影响固定资产的增长。 表1：2004年1-4月上海固定资产投资情况 1-2月份 3月份 4月份 全社会固定资产投资（亿元） 260.46 240.05 317.54 增长率（同比） 71.3% 12.9% 19.2% 其中：房地产业（亿元） 117.85 85.24 116.94 增长率（同比） 71.6% 5.4% 13% 4、 对上海房地产行业的影响 包括提高项目资本金比率在内的一系列宏观调控措施对加速上海房地产企业的整合、遏制房地产投机、抑制房价过快增长起到了一定的作用，但上海房地产市场稳健增长的总体趋势将不会改变。 1）房地产行业将加快整合步伐 房地产开发商的资金门槛被提高后，实力将成为开发商在房地产市场中竞争的最重要因素。目前市场上那些资金实力不足、过分依赖银行贷款的房地产开发商，要么改变原来运作模式，要么加快企业间的整合力度，在短期内适应新的市场规则，否则必然惨遭淘汰。 2）供给总量在短期内无影响 由于房地产投资对政策变化有一个时滞，因此，从短期看，相关的调控措施对于上海市场中已经在施工的房地产项目影响不大，市场供给不会有很大的变化。 表2：2004年上半年上海房地产市场数据 2003年1季度 2004年1季度 同比增长 完成土地开发面积（万平方米） 26.4 55.47 110% 房地产开发投资额（亿元） 其中 ：商品住宅办公楼商业用房其他商品房 139.73108.78.110.3612.57 188.05145.111.313.7617.89 34.5%33.5%34.1%32.8%42.3% 商品房竣工面积 （万平方米）其中：商品住宅办公楼商业用房其他商品房 166.95148.681.875.2911.11 220.88179.7313.9214.2912.94 32.3%20.9%650%170%16.4% 3）供给结构可能出现调整 国家制定相关调控政策的目的主要是为了遏制投资过热，尤其是控制盲目投资高档房地产项目，而且政策规定对中低价商品房实行重点扶持的态度，这些政策有助于市场结构合理化。 表3：2002-2003年上海房地产市场价格分布结构 价格范围（元/平方米） 2002年销售面积（万平方米） 比重 2003年新建商品房预售面积（万平方米） 比重 3000以下 140.3 7.27% 337.3 11.7% 3000-5000 1120.2 58.08% 980.5 33.9% 5000-7000 476.9 24.73% 890.3 30.8% 7000以上 191.16 9.92% 685.7 23.6% 表4：2004年上海房地产市场价格分布结构预测 价格范围（元/平方米） 1季度比重 2-4季度比重 6000以下 14% 52% 6000-10000 55% 31% 10000以上 31% 17% 4）房地产融资渠道多元化，对商业银行业务产生一定影响 相关宏观措施出台后，上海各商业银行已经开始严控新的房地产授信业务，随着商业银行对房地产贷款紧缩政策实施，房地产开发从银行获取资金的成本逐渐升高，必然迫使他们开拓新的房地产融资渠道。 表5：2002-2004年中国房地产信托比重情况 2002年 2003年 2004年第一季度 房地产信托个数 5个 69个 34个 房地产信托金额 10.3亿元 60.1亿元 29亿元 5）海外资金将加快进入上海房地产行业的步伐 目前房贷方面的压力，许多房地产商已将目光投向海外资金，希望能够解决自身在资金上的压力，因此一些外资银行会利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与上海的房地产信贷业务。