针对去年以来，上海楼市出现的商品房价格持续上涨、局部地区增幅过快的状况。近日，市政府发言人焦扬昨日透露，作为一个阶段性措施，市政府拟考虑作出“预购人购买的预售商品房在未竣工并取得房地产权证前不得转让”的决定。而市场上期房出现部分抛售的情况好像也初步显现出了政策的效用。但是，从我个人的观点看，“期房限转”对投机的抑制作用还需仔细分析。 首先，目前期房的放量挂牌出售可能是部分炒家对“限转”具体内容不明朗的反应，是市场预期的合理表现，并不意味着楼市投机空间的消失。 第二，目前上海楼市结构性问题的存在是楼市投机愈演愈烈的主要原因。中低价房屋的供求不平衡给投机者很大的空间，假设市场中低价房供应充足，至少在这一层次的投机将会大大减少。从短期看,期房限转能够抑制一部分短期投资者的欲望，挤出虚拟需求。但是，从中长期看，如果不从楼市机构上调整，那么“期房限转”只能“治标”。 第三，期房限转能不能限制一部分投机者“炒楼花”的行为还不得而知。市政府的“期房限转”只针对了签订预售合同以后的转让，但无法遏制没有预售合同的炒楼行为。从南京的“期房限转”条例看，政策的实施更大程度上要依靠房地产商和房地产中介的诚信，一旦这两者不配合，政策的效用将会大大降低。因此，“期房限转”政策在实际操作中能否完全发挥其作用，还有待观察。笔者认为倒是日前推出的“房地产交易网上公示”制度在很大程度上可以限制这一方面的炒作。 第四，即使预售合同不得转让，但“上有政策、下有对策”。以投机为目的的购房者在信息上肯定比一般的消费者具有优势，这些投机者完全可以通过房地产开发商或交易下家达成一定的协议，然后通过取消预售合同的方式进行投机，或是与下家达成协议，在房屋竣工后再进行房屋产权的变更，而这不仅在政策上难以制止，反而会因为“期房限转”引起税收的流失。虽然这样一来延长了投机者的交易时间，在资金、时间上加大了风险，但是在大家都看好上海楼市走势的情况下，只要价格不断上升，这两种风险对于投机者的影响并不大，最多吓退一部分快进快出的投机者，对于中长期的炒楼者来说作用不大。因此，“期房限转”最多在一定程度上加大了投机者的交易成本，而并不能遏制他们的投机欲望。 第五，根据上海市统计局的调查，在二手房交易中，预售后的期房上市交易面积约占存量房交易总面积的2.5％，商品住宅竣工后一年内卖出的占4.2％，竣工后两年内卖出的占8％。如果这一数据真实，那么至少从二手房交易中可以看出，期房转让的比重并不很大，绝大部分二手房的转让还是在住房竣工以后。因此，“期房限转”政策出台后，是否会引起现房市场投机行为的增长，也是不得不考虑的一个重要因素。 所以说，如果希望“期房限转”能够发挥更大的作用，相关部门还要从房地产的供应结构调整、交易过程的透明化等方面加大力度，综合整治，上海楼市才会更健康。