“现在上海的房地产市场风起云涌，每年的开发量近2000万平方米。地越来越少，价越来越高，南翔恐怕是上海未来十年内具有开发价值的最后一块处女地。”这是邓耀东见到记者后说的第一句话。 诚然，上海的房地产市场目前的确是风生水起，群雄逐鹿。面对如此情境，地产巨头们无不欲分一杯羹而后快。本土企业的搏杀本已惨烈，万科、金地、中海等南粤军团的北伐更是为这战场平添了几分硝烟。在这硝烟背后，地产大鳄金地的“浦江登陆”也自在情理之中。 然而，就在“大腕儿”们“中原大战”正酣之时，金地却把登陆点选在了战场边缘、众列强尚无暇他顾的南翔，颇有“笑看风云”之势，这是否应验了金地“低调、务实，用产品说话”的企业作风？为此，记者对金地集团上海公司总经理助理，同时也是“金地•格林春晓”项目总经理的邓耀东先生进行了专访。 记者：李嘉诚曾经说过，搞房地产有三个条件——“地段、地段、还是地段”，上海目前也有很多相应的地段抑或板块概念，比如闵行、浦东、佘山等等。金地作为目前国内知名的房地产开发商为何进军上海的第一步选择落子南翔，一个现在似乎上镜频率并不高的地段，而且一举拿下二千多亩地，这是出于什么考虑？ 邓耀东：地段在我看来实际上应该是一个区位的概念，这个概念包含了很多方面，不仅仅指交通、配套，更多的我觉得应该是人文环境。从交通状况看，南翔以前通市区只有一条公路，而且路况很差，老一点的上海人对南翔的印象恐怕就是晃荡几个小时的破车去古猗园郊游，再加上以前扼守这一地区交通要道的桃浦是上海的老化工区，因此人们对这一地区没有形成一个客观的认识。但凡事都有两面性，打个比方，就像学生考试，从零分到60分很容易，从80分到90分就很难，这意味着什么？意味着南翔的潜力，它的上升空间很大，现在化工区业已搬迁，市中心有多条便捷的道路直达南翔，不但路况好，而且只需二十分钟左右的车程；中环线与地铁R3线即将通车，上面我说到的所有的瓶颈都将被打破，南翔也便不再是以前人们心目中的南翔。毕竟我们搞开发，做项目不能只看眼前，我们更重视的是长远，我想绝大多数的消费者也能够认同这一点。选择南翔，这是其一。 其二，我刚才也提到了，地段概念还应该包括人文因素，南翔作为千年古镇这一方面的优势无可比拟。我们讲的人文是广义的、宏观的，南翔不仅仅只有古猗园和小笼包，更多的是一种历史的积淀，是一种文化底蕴，这绝不是几个人或者几个开发商通过炒作、包装可以实现的。再打个比方，开发好比革命，现在很多开发商都是先革命，再包装，寻求理论支持，而金地不是。我们是先确定理论，找准方向，再革命！南翔如此优越的软环境为我们打造中产阶级住宅提供了很好的基础。选择南翔，这是其二。 记者：邓总，刚才您提到“打造中产阶级住宅”，“中产阶级”这个词现在很时髦，也很泛泛。在您眼中什么才叫“中产阶级”，金地是否对“中产阶级”有自己的定义？“金地•格林春晓”这个项目究竟有什么与众不同的特色可以使之名副其实的成为“中产阶级”住宅？ 邓耀东：“中产阶级”本来就是一个泛概念，我们不能简单地说一个人月收入或者年收入多少多少就是中产阶级。经济上的门槛固然有，不然的话就不能叫“中产”，但这个门槛究竟有多高，我想因人而异，因地区而异，不能“一刀切”。我们作为开发商，关注“中产阶级”更多的是关注他们的文化品位，关注他们对居住的诉求。换言之，我们关注的其实是一种“中产生活”。我们说的为“中产阶级”度身订做就是来源于我们对这种生活方式的把握，而不是简单的立意在“住”字上。在金地看来，这种生活意味着文化味更重，邻里、朋友、同类人之间有更多的汇集感、认同感、归属感。落实到规划细节上，“金地•格林春晓”这个项目就很强调健康、时尚、自然。坐落在南翔，人文底蕴深厚，民风淳朴，符合“中产阶级”的文化品位；离市区较近，偏离嘈杂，同时交通又很方便，随时感触都市脉搏，符合“中产阶级”的生活诉求。再细一点，在建筑和环境风格上，我们强调时尚，但又依稀看得出历史的痕迹，同时营造出融入自然的生活；户型我们就强调有天有地的感觉，空间尺度上既要满足中产人士对私秘性的要求，同时又提供了作为交流、沟通之用公共的公共活动空间。所有这些细节最终构成了一种生活，一种中产阶级追求，金地打造的“中产生活”。 记者：那除此之外，“金地•格林春晓”与沪上其它许多同类型楼盘横向比较还有什么优势呢？ 邓耀东：品牌。金地挟十几年对“中产阶级”的把握，对“中产生活”的诠释来量身打造这个项目，以企业的“产品主义”来指导设计和施工，这就是优势。同时，在随后几年中，金地在这二千多亩土地上打造出来的近百万平方中产专署社区，也是一大依托。 记者：据我了解，目前上海媒体有种声音，指出现阶段上海市场上普通公寓和高级别墅销售火爆，但处于中间部分的“townhouse”、叠加、联排别墅的销售却差强人意。“金地•格林春晓”作为“townhouse”项目，您对销售有何预期，有没有担心过？ 邓耀东：说实话，我从来没担心过。金地一向奉行的是“以产品说话”的企业理念，要么不做，要做就做最好。“金地•格林春晓”这个项目的目标就是要做上海最好的“townhouse”。“酒香不怕巷子深”，我们有一流的产品就不怕不吸引人，这个我有信心。向你透露一点信息，在7月初会展中心的房展会后，在我们没做其他任何宣传的情况下，就已有二百多人，碾展找到我们还未建好且没任何标志的临时售楼处，向我们表达了购买意向。再者，我对南翔的升值潜力有信心，对我们金地自己的物业管理有信心，同时对上海人的眼光更有信心，所有这些信心告诉我不用担心。 记者：前面您说了，地铁和中环线近期将通车，与此同时F1赛车场也在紧锣密鼓的建设中，明年F1大赛就将有上海站了。所有这些会对这个项目产生什么样的利好效应，您对这个问题怎么看？ 邓耀东：影响肯定是有的，这个“东风”我们肯定也要借。不过说实话，地铁R3线我们并没把它当作一个多大的卖点，虽然地铁站离我们的会所只有一百多米。不像有的楼盘，一个劲的强调地铁地铁，其实离地铁站还好几站路。因为我们面向的客户基本上都是有车族，大部分户型都配备两个车位，所以我们更关心的其实是中环线的打通。至于F1，现在炒得很火，但我觉得对我们项目的建造或者说销售不会有太大的直接影响。间接的肯定有，毕竟F1带到上海，带到南翔不仅仅是一项运动，更多的其实是一项产业，必将拉动市政建设、旅游、消费等等国民经济的方方面面。从宏观落实到微观，最后也势必对“金地•格林春晓”这个项目产生一些利好效应。 记者：邓总，众所周知，目前上海市场炒房很热，有些声音，尤其是中央的媒体认为这种现象很不正常，需要抑制泡沫。您对这个现象怎么看，“金地•格林春晓”是否考虑到了今后一段时间的投资效应？ 邓耀东：首先，我觉得投资和投机是完全两码事，你说的泡沫也好，需要抑制也好，更多的应该指的是投机。我们的项目在这一点上也有一定的考虑，比如我们原则上不许更名，更多的是强调“自住性”。因为我们打造的是“中产阶级”住宅，这就要求我们开发商营造一种社区的氛围，尽可能采用一些方法来为我们的业主选择邻居，所以这个项目希望最后的入住率能够达到90%以上，这也是我们企业的责任。毕竟过分的投机扭曲了市场正常的供需关系，对开发企业最终也是有很大不利影响的。 其次，抑制投机并不意味着没有升值。我认为没有投机的社区对升值反而更有益，因为实在没有理由怀疑一个管理优秀、人气十足、人文醇厚的社区会贬值。 记者：非常感谢邓总能够在百忙之中抽出时间接受我们的专访，最后您能否用一句话概括一下“金地•格林春晓”这个项目，为我们的读者和购房者做一个不算广告的“广告”。 邓耀东：（笑）言简意赅一点，“找到自我，找到归属；享受生活，快乐无限”，就这句吧。我们还是用产品说话，10月份开盘，欢迎大家来光临指导！ 从深圳速度到北京奇迹，金地在中国的大地上写下了一个又一个神话。只是不知在这龙争虎斗的上海滩，金地能否继续笑傲群雄，依托“金地•格林春晓”再次谱写沪上地产新篇章。我们拭目以待。