作者文章归档：朱欣苑
降价三部曲，走至第二步
朱欣苑
纵观楼市的发展历程，我们发现历次楼市调整都经历了价滞量缩持续、让利促销加深、全面降价量升三个阶段。显然，当前楼市处于让利促销加深的第二阶段，当成交量仍维持低迷状态时，全面降价潮就会到来。
第一阶段，年初开始量调，新政影响再次打压量能
房管局报告显示，尽管今年1-5月广州十区的登记交易面积均在50万平方米以上，但能即时反映楼市实况的网签面积从2月开始即处于地量水平，广州十区网签面积2月不足30万平方米，3月不足40万平方米，新政后5月不足40万平方米。网签均价1-4月在每平米13100元上下，新政后价格出现微调（详见下图）。持续的价滞量缩，又遇最严厉调控...
5月价量持续攀升 政策调控压力增大
经纬行研究中心 朱欣苑
据经纬行研究中心监测显示，五月广州十区签约1.06万套，计115.42万平方米，环比增长26.72%；十区二市签约1.3万套，计139.06万平方米，环比增长24.37%。十区过百万的签约量创下了近四年的月度新高。而从经纬50价格指数来看，5月广州十区签约套数前50名楼盘的成交均价为9726元/平方米，环比上升12.4%。可以说，多次提价的市场环境中广州楼市的量能仍保持了较大幅度的增长。
涨价环境中量能持续攀升主要来自于三种力量。一是刚性需求的持续推动，这是广州楼市成交不断放大的稳定基...
不拿地，饿死？拿地，找死？
经纬行研究中心 朱欣苑
今天，号称“史上最长时间的土地拍卖会”以雅居乐43.41亿元夺标告终，整个拍卖过程可以说吸引了场内外的众多业内业外人士，看点颇多。看点一是以前的地王收回后重拍再出地王；看点二是一向低调的雅居乐豪气大发，止住了强大国企进攻的脚步，亦止住了紧咬不放的碧桂园抢夺的步伐；看点三是除国企外，一向以低价拿地著称的碧桂园也加入地王争夺战，一直抗争到最后；看点四是此次拍卖历时四个多小时，现场媒体录影至设备没电，转发短信到手机没电，不少看客下班回家了都还能继续看上直播。
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“双高”时代，变局在2011年
经纬行研究中心 朱欣苑
2009年，楼市复苏，土地市场大热。仅10月28日至30日短短3日，各地的地王频频产生。28日中海经过275轮竞价，以38.2亿元的总价拍下佛山千灯湖板块的住宅用地，溢价103.2%。29日雅居乐以43.41亿元夺下广州萝岗的一块再嫁地王，溢价152.4%。29日中海与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，该地块成为重庆今年的总价地王。30日中海经过263轮竞价，以14.64亿的总价拿下长春长岭地块，溢价266%。30日绿城以总价26亿获得合肥经济技术开发区繁华大道与云外路...
亚运城项目：高地价仍有利可图，高风险考验民企运营能力
经纬行研究中心 朱欣苑
亚运城地块拍卖尘埃落定，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿的价格拿下该地出乎大多数人的意料。
从初步的静态经济估算来看，亚运城项目的销售净利率仍能达17%（详见下表）。
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序号 |
投资收益 |
金额 （万元） |
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一、 |
项目总收入 |
5042835 |
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已建物业 |
940906 |
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待建物业 |
4101929 |
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二、 |
静态开发成本... |
朱欣苑
我国房价快速上升的原因只有一个：供不应求。而调控房价只有从这两个方面着手，一是增加供给，二是抑制需求。
我认为，抑制需求效果甚微。
我国人口红利仍在、城市化进程不断加深，注定当前的住宅自住需求是刚性的。
我国投资渠道相对匮乏，住房是极为稳健的保值增值的投资产品。在经济稳定发展的环境下，温和通胀是常态，住宅的投资需求将会长期存在。
因此，抑制需求...
税收易转嫁，加税推价涨
朱欣苑
重庆拟征特别房产消费税，上海又来个住房保有税。政府打着抑房价的幌子来获取更多的财政收入，结果只会继续助涨房价，如同以往的调控政策一样。
经验表明，房地产行业的税收往往转嫁给最终消费者。存量房交易中“卖家实收”比比皆是，新建商品房市场中成本增则房价更高。
特别房产消费税也好，住房保有税也罢，无论按照什么标准征收，在供不应求的环境中，业主都能把增加的税收负担转嫁给下游消费者，导致房价或租金进一步上涨。
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跳出楼市看房价
朱欣苑
房价高低的参照系：不是房价太高，而是收入太低
评价我国房价的参照系通常是国际城市的房价和房价收入比。与国际各发达城市相比，我国一线城市的房价和房价收入比确实偏高，但不容忽视的是收入分配的国际比较。统计显示，我国的劳动者报酬占GDP的比重严重偏低，即我国的初次收入分配不合理，劳动者价值被低估。
西方发达国家的劳动者报酬占GDP的比重通常在75%左右，我国以广东为例，1978年劳动者报酬占GDP比重为60.58%，此后逐年下降，至2008...
广州因地制宜不加码，政府不作为就是有所作为
朱欣苑
广州楼市政策细则落地，政策没有加码，不限购、不出房产税；而是强化保障性住房的供应，并提出了具体的量化指标。
广州楼市调整已现，因地制宜不加码
与其他一线城市相比，广州楼市一直表现较为理性，房价也处于相对低位。自年初以来，广州楼市就已发生量变，2、3月的网签交易量均不足40万平米，实属地量，传统的黄金周成交也较为惨淡，多数楼盘的成交量都是个位数。新政后消费者观望情绪更是浓厚，市场看跌预期不断增强。可以说，新政前，广州楼市就已受市场规律影响，开始了量上的调整；新政后市场的调整力度逐步加强，调整速度也将随之加快。
上半年成交...