降价三部曲，走至第二步

朱欣苑

纵观楼市的发展历程，我们发现历次楼市调整都经历了价滞量缩持续、让利促销加深、全面降价量升三个阶段。显然，当前楼市处于让利促销加深的第二阶段，当成交量仍维持低迷状态时，全面降价潮就会到来。

第一阶段，年初开始量调，新政影响再次打压量能

房管局报告显示，尽管今年1-5月广州十区的登记交易面积均在50万平方米以上，但能即时反映楼市实况的网签面积从2月开始即处于地量水平，广州十区网签面积2月不足30万平方米，3月不足40万平方米，新政后5月不足40万平方米。网签均价1-4月在每平米13100元上下，新政后价格出现微调（详见下图）。持续的价滞量缩，又遇最严厉调控措施，使得五一黄金周演绎了史上最平淡的楼市行情。

数据来源：房管局报告          

第二阶段，让利促销加深，交投仍较淡静

由于最严厉新政调控，楼市加速开始了让利促销来临。据经纬行研究中心的端午调研报告显示，端午期间发展商加大了让利促销力度，一口价单位、多种折扣叠加低至83折的价格优惠幅度、直接减价10万、送5万金条等等，都是直接在价格上让利，力求恢复交易活跃。但除少部分有新货推出项目借活动吸引一定人气外，多数余货销售项目较为淡静。显然政策影响仍然持续，端午节假期整体交投平淡。

第三阶段，资金压力显现，全面降价将加速来临

由于上半年通过销售回笼资金有限，下半年流动性又会趋于收紧，发展商的资金压力将逐步显现。而在最严厉新政调控影响下，让利促销收效甚微，楼市的全面降价时代将加速来临。原本今年的供应就是十一后开始有所增加，而受新政影响部分项目亦延后至七、八月份开卖，届时下半年的供应环境有所改变，存在一定的竞争压力。而部分发展商也会借鉴08年万科先跑的经验，由目前的价格折扣等让利促销变为直接的降价，以价换量。预计七、八月份降价项目会增多，到了传统的“金九银十”阶段，全面降价潮会来临。

同样地，消费者亦会吸取09年价格飙升的教训，在降价到一定程度时就会选择入市；同时，经过超额货币投放后的经济实体，通胀压力越来越大，通胀预期亦会促使投资客在一定价位就出手了。因此，本轮降价幅度会比08年的降幅要低。预计市中心项目降幅在10%-15%左右、郊区项目降幅在15%-20%时，成交量就会逐步回升并不断放大。