“双高”时代，变局在2011年

经纬行研究中心  朱欣苑

  2009年，楼市复苏，土地市场大热。仅10月28日至30日短短3日，各地的地王频频产生。28日中海经过275轮竞价，以38.2亿元的总价拍下佛山千灯湖板块的住宅用地，溢价103.2%。29日雅居乐以43.41亿元夺下广州萝岗的一块再嫁地王，溢价152.4%。29日中海与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，该地块成为重庆今年的总价地王。30日中海经过263轮竞价，以14.64亿的总价拿下长春长岭地块，溢价266%。30日绿城以总价26亿获得合肥经济技术开发区繁华大道与云外路交口的一块500亩商住用地，溢价160%。而12月的广州土地市场，更是推出了史上总价最高的亚运城地块，165亿的总价和438万平方米的建面，可谓全国瞩目。

  可以说，对后市的乐观判断、土地储备的不足是发展商积极拿地的源动力。而在当前经济企稳尚需整固的大环境下，宽松的货币政策不会转向；今年将高达10万亿的天量信贷投放水平一定会引发资产价格的上涨。因此，发展商出于充裕现金流保值增值的需要和财务杠杆的最大化考虑，也必会在土地市场上厮杀争夺。

而由于最近一年多时期的开工不足和今年的热销行情，市场在未来半年的供应量并不多，在这种环境下，市场定价的主导权就掌握在发展商一方。而发展商既无资金压力，又面对投資客戶买涨不买跌的心态，在定价策略上自然会保持价格的平稳或小幅上涨。高地价、高楼价的“双高”时代已无可争议地来临。

  尽管地王频出、楼价快速拉升的市场表现与2007年颇为类似，但消费者行为方面与以往有很大不同。现今的消费者普遍比较理性，07年时的短期炒楼客群体很少出现，即市场中并没有出现虚拟的投机需求，更多的是确实存在的改善型需求和投资需求。因此，已涨至高位的楼市尚不会遭致政策的刻意打压，在改善型需求和投资需求的支持下，于明年上半年仍会表现平稳，楼价亦会继续小幅上涨。而据初步摸查，在明年下半年将有增多的货量推向市场，届时高价位下的供求关系会有所改变。

  预计到了2011年，市场将迎来销售压力最大的时期，众多项目会推出市场，且面临着高成本下如何实现销售的问题。虽然个盘不同于大市，精心打造产品，精准定位客户，地王项目一样能获得成功，但当大多数项目都须做“蛋糕”而不是“面包”才能盈利时，个盘项目在面临区域竞争压力的同时，亦须解决项目自身成本过高的难题。届时，即便整体市场不出现调整，发展商之间的竞争格局也会由于项目销售的差异而出现变化。