亚运城项目：高地价仍有利可图，高风险考验民企运营能力

经纬行研究中心 朱欣苑

    亚运城地块拍卖尘埃落定，富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿的价格拿下该地出乎大多数人的意料。

    从初步的静态经济估算来看，亚运城项目的销售净利率仍能达17%（详见下表）。

    说明：亚运城项目已建物业预计于2010年年中上市，已建住宅的均价以每平方米11000元估算，待建住宅均价以每平方米13340元估算；已建商业部分的均价以每平方米15000元估算，待建商业部分的均价为每平方米18000元估算（详细价格估算过程略）。

    通过敏感性分析发现销售价格变动对净利率的影响远大于建安成本变动的影响。而以亚运城的体量来看，亚运城项目的销售周期至少在12年以上。从长远来看，八年后的亚运城住宅价格或可达2.5万以上，因此，尽管目前的地价偏高，从整体来说也是有利可图的。

    富力联合体此番高价拿地，可谓全国瞩目，对于其品牌宣传和影响力打造来说，无疑是一次难得的免费广告。

    但亚运城项目过长的开发周期带来了较大的运营风险，有来自政府打压房价的政策风险，有来自消费者能否接受远离市区高价楼盘的市场风险，有来自三方长期合作的高沟通成本的不确定性风险，更有长期开发过程中的资金流动性是否可控的运营风险。这些都将考验这三家民营企业的运营能力。

    当然，亚运城项目涉及广州的形象和广州新城的区域发展问题，其间必定会有政府的支持和参与。通过与政府的长期沟通，或会加强民企与政府之间的关系，这既是民企的发展机会，也对于打破国进民退的行业发展格局是有利的。