调房价：增加供给比调控需求更有效

朱欣苑

    我国房价快速上升的原因只有一个：供不应求。而调控房价只有从这两个方面着手，一是增加供给，二是抑制需求。

    我认为，抑制需求效果甚微。

    我国人口红利仍在、城市化进程不断加深，注定当前的住宅自住需求是刚性的。

    我国投资渠道相对匮乏，住房是极为稳健的保值增值的投资产品。在经济稳定发展的环境下，温和通胀是常态，住宅的投资需求将会长期存在。

    因此，抑制需求只会使需求释放延后，并不会真正减少需求。而压抑后的需求集中释放往往会成为未来火热行情的引爆点，如同2009年。更严重的是，在高房价的今天，抑制需求的措施会大大增加购房者的负担（各类税费最终转嫁给买方），降低社会的消费力，不利于拉动内需。

    以往的增加供给政策为何失效？

    自2004年至今，应对不断攀升的房价，国家不断出台各项政策调控房地产行业，其中不乏有增加供给的政策措施。但增加的土地供应因闲置土地执行力度不够而失效，发展商囤地现象普遍；“90/70”政策被合并户型规避，未能真正增加市场的有效供应（政府本不应该把精力用在采取行政手段限制和监控户型大小，如同市场上萝卜好卖，不能强迫商家卖白菜）；增大住房保障供应增则更多是喊喊口号。

    如何确保有效供应增加？

    第一，还是增加住宅土地供应，这是商品房市场供应量放大的基础。当然，需要配合其他措施方能发挥实效。在土地供应主体上，应考虑在部分城市试点，打破政府的土地出让垄断，允许集体用地进入市场流转（粮食安全应靠提高生产效率来保证，而不是所谓的18亿亩耕地红线）。

    第二，适当提高容积率。毫无疑问，我国城市人口总量还会不断增大，与其被动接纳，不如早点适应。适当提高容积率，增加住宅供给，并对随之增加的教育、医疗等社会成本早做准备。

    第三，收紧房地产行业的信贷额度。在目前的房地产业资金来源中，唯有收紧信贷额度，才能促使发展商通过加快土地开发、加快销售速度来回收资金，即增大市场的有效供应并须快速销售。在供不应求的市场环境，商品房的定价权掌握在发展商手中。我国一路上涨的房价只有在2008年才有所遏制，表面上看，是抑制需求的“9·27”新政发挥了作用。事实上，是当年发展商流动性紧缺（当年M1增长率下降至10%以内、房地产开发企业资金增长率不足6%）才促使发展商在2008年下半年寻求降价以促进销售回笼资金（详见下图）。

    数据来源：1999-2008年数据取自《中国统计年鉴2009》；2009年数据取自国家统计局发布的《2009年全国房地产市场运行情况》。

    以缓解供求矛盾的方式而不是行政手段来调节房价，才能真正遏制楼价的快速上涨，政府宏观调控应着力于如何增大住宅的有效供应来促进房地产业的健康平稳发展。