作者文章归档：刘渊
当看到这个题目，可能很多读者会心生疑问：楼市不是挺火的嘛，房价还在涨，新房那么多人摇号，怎么就下行周期了？ 其实我判断楼市下行，主要是基于以下几个标志：
首先，成交量下降。这一轮楼市的转折点始于2016年10月，一线城市调控政策全面收紧（沪深于当年3月已开始收紧），限购限贷升级，新房限价全面实行，使得一二手住宅成交量应声而落。到了2017年3月，调控政策再次升级，覆盖城市也扩大到大多数二线城市。随后，受政策波及的城市成交量均出现显著下滑。
整个2017年，一线城市一二手住宅成交量已降至历史低位，同比跌幅高达45%。二线城市新房成交量同样大幅下跌，全年跌幅达30%。三四线城...
过去十多年里面，价格涨得最高的应该是一线城市的房价了。不过，涨幅排第二、第三的，大家可能就不一定知道了。我们把几项常见的商品/投资品的价格涨幅和上海房价放在一起，做了下面这张对比图。为方便比较，我们把各类商品的价格涨跌都转换成定基指数形式，基期统一为2004年5月，基期指数为100点。其中房价采用是中原上海二手住宅价格指数。
各类商品价格指数（2004.05-2017.06）
注：上海私车牌照价格月度波动较大，故基期采用2004年的年度均价。
数据来源：Wind，中原集团研究中心；各类商品价格数据均已2004年5月为基期换算成指数
图中不难看出，在2004年5月至2017年6...
明年，中国楼市很可能迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。
房地产是一个周期性很强的行业，中国大陆楼市虽然还没有经历过完整的大周期，但小周期调整却已经发生过很多次了。随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。历史不一定会重复，但至少能给我们一些参考。
我经历过的第一次楼市低谷不是在大陆，而是在香港。2003年我在港大读MBA，当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。房价比之前的高位（1997年）下跌了70%。由...
文章标题中的“人造”并非是虚假的意思，相反，一些城市已经处在前所未有的大牛市之中。去年沪深两市已分别创下住宅成交量、价的历史纪录。
2015年，深圳二手住宅价格上涨了59%（据中原二手住宅价格指数，下同），超过2009年的57%，刷新了国内单个城市年度房价涨幅记录。上海一、二手住宅总成交量再创新高，超过2009年的历史峰值。今年仅前2月，上海二手住宅价格涨幅已经达到14%，而去年全年的涨幅是21%。按目前趋势，上海一季度房价涨幅就能超过去年全年。历史上，上海房价年度涨幅最高纪录是2009年的35%。按1、2月的增长速度，今年打破这个纪录似乎也不难。
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《中国楼市趋势探索：人口决定城市未来》文章中我曾提出，人口已经成为决定中国各城市房地产市场的最主要影响因素。所以这次十八届五中全会决定全面放开二孩政策，对楼市的影响不容忽视。
人口因素对房地产市场的影响，主要体现在：人口数量的绝对值影响各地楼市规模（销售面积）；常住人口的增长速度影响住房需求的稳定性；以及当地人口年龄结构影响未来住房需求的可持续性。
住房需求是每个人的生活基本需求。伴随着他们成家立业，在此过程中，其购房行为和人的生命周期是有密切联系的。我们从实际购房交易中获得的数据也验证了这个判断。当前市场上30岁左右人群是购房主力，对应的是刚需型产品；而40岁左...
随着今年楼市的回暖，关于豪宅热销的各类报道也频频见诸各类媒体。那么，为什么今年豪宅销售特别火爆？让我们用实际成交数据来看个仔细。
为明确定义，避免混淆，本文中我们把单套售价超过一千万元人民币的定义为“豪宅”。据此标准，上半年一线城市豪宅成交量确实有显著增长。在新房市场，上海上半年千万豪宅成交套数已经相当于去年全年的四分之三，深圳则是三分之二，两大热点城市豪宅成交均大幅超过了去年同期水平。相比之下，北京市场比较平稳，上半年豪宅成交套数约为去年的一半。
二手市场则更为火爆，上海上半年二手豪宅成交套数已经超过去年全年；而深圳上半年豪宅成交量则比...
我在《中国楼市组合拳药不对症》文章中提到，中国楼市“3·30新政”将有利于改善型需求和二手房市场，该政策对一二线发达城市利好，而对三四线城市影响有限。一个多月过去了，楼市的实际表现印证了上述判断。
从新房成交数据看，4月份40个重点城市总销量环比上升13%，同比上升20%。其中一线城市表现突出，环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市环比下降14%，同比仅微升5%。同时，二手房市场的表现又明显优于新房市场。4月“北上广深”二手住宅成交面积环比涨幅超过60%，同比则有80%的巨大涨幅。
之所以会出现一二...
本周中国新一轮房地产救市政策不期而至。中国央行、银监会、住建部联合发文，降低二套房首付比例至四成。财政部、国税总局则以“财税39号文”，将二手房营业税免征时间从5年下调至2年。
自从3月初中国总理李克强在政府工作报告中提出，要“支持居民自住和改善性住房需求”以来，楼市政策面的进一步放松就已经在市场的预期之中。应该说这次“3·30”新政的内容基本在意料之中，但出台的时间却大大早于市场预期。按照去年的救市节奏——年中放松限购、9月底松绑二套房贷、年底降息这一过程的话，...
习李政府执政以来，连续两年的政府工作报告，对房地产市场的表述都有新意。2014年的报告，近8年来首次没提房价。而今年的变化更大，不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，还去掉了几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”。对比2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产的部分，上一次出现同样的措辞组合——既鼓励住房消费，又不提抑制投机投资，则要追溯到2009年。当年的楼市最终在政策激励下迎来大反弹，因此有媒体总结：今年的楼市政策是“梦回09”。
今日中国楼市下滑压力与20...