起跑就是冲刺，开局就是决战。
2月18日，春节后上班第一天，武汉发起“五个中心”建设动员令。
最近发布的国家中心城市指数，武汉位列综合排名第五名，仅次于北京、上海、广州与深圳。武汉的基本面持续向好，是武汉楼市健康发展的保障。按照惯例，元宵节到3月初，武汉楼市有一波买房“小阳春”行情。有粉丝咨询，春节后在武汉买房，买哪里更好？
我的建议是，买汉口。过去，在业界有一条鄙视链：宁买汉口，不买武昌。
今年1月份，武广的Louis Vuitton销售破1亿元。一个包包3万元，1个亿至少是3000个包包，1个月每天卖100个这样的包包。可以说，汉口是湖北的汉口。
武广、天地、恒隆、K11，大商场都在汉口；协和、同济，好医院都在汉口；育才、七一，好学校也在汉口。
如今，三镇买房依然是首选汉口。
01
汉口，一直是武汉的商业与经济中心。
历史上，汉口有汉口市、汉口区之称，后被拆分为江岸、江汉与硚口三个行政区。
2020年，上述三个区新房成交分别是11115套、6582套与14883套。三者相加，汉口的新房成交32580套，是武汉新房成交的冠军区域，约占武汉的19%。
每10个人在武汉买房，两个人买了汉口。汉口是三镇中房价较贵的地方之一。武汉天地、绿城黄浦湾、华发外滩荟、融创玖玺臺等豪宅，都在汉口。
南边的长江、西边的汉水与北部的后湖，围成这座内陆商业都市。曾经的“大汉口”，与大上海齐名。武汉的第一条铁路、第一条近代马路、第一滴自来水、第一个跑马场，都在汉口。
127年前，张之洞用一条后湖长堤，为汉口画好了一个圈。这条长堤挡住了威胁汉口的水患，也将汉口的版图面积扩大几十倍。127年时间，汉口始终在这个圈内。
如今，第一条商业步行街、第一条地铁、第一家万达、宜家、永旺，都在汉口。武汉的纳税亿元写字楼（写字楼里的公司累计缴纳的税收，一栋写字楼相当于一个产业园），江岸与江汉就占了武汉的七成。
2020年，江岸、江汉与硚口的GDP总量约3520亿元，占武汉全市经济总量的约23%；总版图面积145平方公里，约占武汉总面积的约2%；常住总人口约257万人，约占武汉常住总人数的23％。
也就是说，2%的汉口土地，创造了23%的财富，养活23%的人口。
当汉口版图面积不变时，未来武汉2000万人口时，汉口的常住人口近500万人，相当于一个襄阳的人口规模。
最近两年，汉口的住宅用地供应偏少，以硚口居多，江岸偏少，主要在二七与后湖。江汉最少。如今在汉口中心，买一套改善住宅越来越贵。
2020年汉口买房，出现“两头热”：4万以上的豪宅热，与1.5万左右的刚需热。有钱人在汉口核心区域、有自然资源的地方，买大平层豪宅，单套总价600万元以上。年轻的刚需则被挤压到汉口的边缘地带，比如东西湖、天河等。
最痛苦的是，住在汉口核心区老房子里的中产们。豪宅买不起，刚需盘不想买。他们住惯了闹市，很少愿意跑到新城区买房。
从去年起，汉口核心区，总价300万左右的新项目锐减。据不完全统计，2020年汉口的300万总价的在售项目12个。其中江岸4个，江汉2个，硚口6个。
春节后，汉口的新盘越来越少，房价越来越贵。一季度，汉口达到销售条件的商品住宅项目，江岸3个，江汉3个，硚口5个。汉口核心区的新房，总价500万元起步，大平层豪宅越来越多，适合首次改善人群买房的项目越来越少。
02
除汉口中心的三眼桥、唐家墩、CBD之外，汉口的改善中产们有三个选择的方向：一个是古田，一个是汉阳月湖与汉阳滨江，第三个是后湖。
古田，是2020年的当红区域。新项目多，价格便宜，但周边的生活氛围有所欠缺；汉阳月湖与滨江，与武广、汉正街，一桥之隔，但房价上涨慢。
后湖，则是汉口人最喜欢的置业区域。十多年的建设，区域相对成熟，生活配套更齐全，更有烟火气。这些年，后湖的房价涨幅，高于古田与汉阳，也是三环内最早房价破2万元的区域。
在后湖内部，主要分两个区域：以武汉大道为分界线，刚需的东后湖，改善的西后湖。
从2000年开始，东后湖，是以四新、白沙洲一样的刚需大城。房价比主城便宜40％左右，让许多人安家在后湖，生活在汉口。东后湖，一直是本地开发商的天下。
后来，武汉大道创造了西后湖。市民之家、塔子湖体育中心、永旺等都落子在西后湖，融创、仁恒、绿地、越秀、旭辉等大牌云集，以改善楼盘居多。从二手房均价上看，西后湖每平米比东后湖贵近1500元。
10多年时间，东后湖的楼盘“老”了，当初的年轻人，步入中年行列，想改善生活，却离不开后湖。于是，一批批人从老旧的东后湖，搬到崭新的西后湖。汉口中心区的原住民，也到西后湖换房。
如今的西后湖，承载着整个大汉口改善居住的转移需求。
03
地处汉口北二环的西后湖，是一座生活之城。
在汉口地图上，解放大道是汉口的商业与历史文化中心，二七滨江是汉口未来的金融中心，加上西后湖（塔子湖）的生活与政务中心，则形成汉口的“黄金三角”。三个板块，各司其职，相互融合。
这种黄金三角的发展格局，将是未来汉口的三大中心。未来的汉口生活是，在武广商圈逛街，在二七滨江写字楼上班，在西后湖生活。
作为汉口的生活与政务中心，西后湖板块有哪些优势？
首先，这个板块配套齐全且成熟。政务中心、永旺商圈、后湖体育中心，三大成熟配套，这是古田、汉阳所不具备的。即买即住，不用等配套建设时间。在北二环，政务、商业与运动，三者聚集的区域，未来将是风口区域。
按照江岸区的规划，今年将加快后湖产城融合示范区的提档升级，打造15分钟社区生活圈。
其次，3条地铁线通达全城。以中一路地铁站为例，地铁8号线与12号线（在建）、21号线（延长线规划中）在此交汇。
8号线到武汉天地、徐东、南湖等区域，12号线是武汉环线地铁，可以通达全城。21号线，是长江新区的专线。目前汉口中心城区，三地铁交汇的站点，仅香港路站。
地铁的线路数量、覆盖范围，决定了房产的时间效率。时间效率越高，房产价值越大。西后湖与武汉天地、二七滨江的时空距离，也就是三站路地铁。
第三，这个板块位于城市主干道旁。武汉大道是武汉的主干道之一，贯穿汉口二三环，自驾出行方便。同时，武汉大道是武汉的一条核心发展轴，连通武昌与汉口。
北二环、配套全、地铁多、主干道，这是西后湖生活之城的核心优势。
04
在这座生活之城，今年最大的风口项目就是，融创公园大观。
这里距离武汉天地仅3站路地铁，在塔子湖体育中心的正背后，周边有多个成熟的社区。紧邻武汉大道，周边有市民之家、长江传媒大厦与永旺，生活氛围成熟。
融创公园大观，是目前汉口为数不多的、在售的百万方项目。这个项目的穿越周期能力、溢价能力，均超过那些20万方的项目。从开发周期上看，该项目将持续5年左右时间。未来5年，正好赶上武汉楼市发展的黄金时期。
作为汉口稀缺的纯新盘－融创公园大观，包括改善住宅、写字楼、商业裙楼、底商等多元业态，是一座城市综合体。
百万方的规模，有更多的空间规划园林景观。项目内部有约13个标准足球场大小的园林景观，规划有9个园林主题，是一个“生活在公园里”的大社区。隔壁的塔子湖体育中心里，从篮球场、足球场，到游泳馆应有尽有，相当于是家门口的运动中心。
百万方的大盘，未来入住的家庭数量，决定了项目配备的教育配套量级。该项目将规划2所幼儿园，周边有武汉市实验博雅小学、武汉市实验博雅第二小学、武汉市育才汉口小学、武汉市实验学校（初高中）等配套。周边还有小学、初中与高中规划。对于教育机构来说，他们更愿意在百万方大盘周边设分校，未来的生源有保障。
同时，优质教育资源的导入，将对房产的升值起到强大推动作用。随着汉口入驻人口的增加，江岸的优质教育资源将更加紧张，有好学校的小区将被追捧，房价自然水涨船高。
该项目拥有建筑面积约95-170平米全面积段的房源。其中，建面约105、125两种改善户型，是市场上公认的爆款户型。户型方正，大阳台、三面宽。这里还有区域内少有的建面约95平米户型。
对于融创来说，6年前进入武汉时，是从西后湖开始。如今，怀揣着武汉壹号院、玖玺臺等豪宅经验，重返西后湖，将为汉口带来不一样的融创式美好生活。
［后记］
复兴大武汉，首先是复兴大汉口。
三镇相比，汉口的潜力最大。经济中心、国际消费中心、国际交往中心、区域金融中心，在汉口均有较好的基础。
对于武汉买房而言，老汉口、老武汉人、新武汉人，汉口是最佳置业选项之一。
汉口核心地段，房子贵，涨得快。对改善家庭来说，在汉口中心，买六七百万的房子，压力很大；离开汉口，到新城区买房，他们又不舍。
在这道选择题中，幸好还有融创公园大观这样的选项。汉口的中产们不用费很大力气，还能留在汉口，生活在汉口，住更好的房子，有更美的小区，孩子能读江岸的学校。
从汉口的住宅供地上看，随着汉口老城改造接近尾声，未来的新项目、大项目更少。同时，汉口中心区域房价持续走高，核心区域在高房价的驱动下“腾笼换鸟”，当地的原住民将外溢到三环外。
所以，今年汉口买房，不能错过“大观”的大盘风口。
文｜杨光华（地产写字人）