近日看到网络转载报章报道“全国首个集体土地长租公寓正式入市 泊寓成寿寺社区首期235套提前租罄”，其中该文作者有观点称“退出机制有待于完善”，作者认为该观点值得商榷，为了论证相关问题，需要我们仔细考察以下相关问题。

一、集体土地建设租赁住房建设的基本实务框架。

为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，通过释放土地政策红利，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，2017年8月原国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市作为第一批试点，可以突破原来法律政策规定，利用集体建设用地开展租赁住房建设。北京市为了进行试点工作制定了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见【市规划国土发〔2017〕376号】》，从该文件的相关规定中可以看出以下集体土地建设租赁住房建设的实务框架：

1、建设用地要求：集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。土地用途管制，不得违规占用农用地。

2、房屋建设审批要求：集体租赁住房建设，应依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。

3、项目申报主体：以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、规划及用地等手续；有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体；集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体。；农村集体经营性建设用地入市试点区域，也可在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进行开发建设。

4、项目资金解决方案：集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金，可通过以下方式筹集解决：

　　（1）集体经济组织自有资金，市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金，用于项目开发建设。

　　（2）农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目，按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。

　　（3）由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。

5、土地与房屋产权性质：以集体经济组织为申报主体的，集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归农民集体所有。以集体经济组织与国有企业合作成立的企业申报的，集体租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权归新成立的企业所有。

6、不动产产权登记：在取得项目建设相关批准文件后，项目单位应当依法办理不动产权利证书（土地使用权）。权利证书按项目整体核发，并注明：仅用于租赁住房建设，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途，不得出售。项目建成后，项目单位应依法办理不动产权利证书（房屋所有权），权利证书按项目整体核发，均不予分割办理单元产权证书，权利证书应注明：仅用于租赁住房运营管理，不得出售。

社会资本参与集体土地租赁住房建设的主要途径主要是：1、集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作成立新的企业主体；2、农村集体经营性建设用地入市试点区域，也可在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进行开发建设，建设资金通过租金返还方式；3、社会资本通过购买金融产品方式参与（此项投资按照金融产品的赎回或退出方式进行），此处讨论的主要是前两个方面。

二、集体土地租赁住房建设中存在退出机制。

在集体土地租赁住房建设中，只要存在集体经济组织参与建设的情况下，一般需要通过以下方式确定参与者的权利义务：

1、集体经济组织以土地使用权入股，其他法人参与项目建设，一般会成立新的项目开发与管理的公司，从而参与法人可以取得股权，其通过分红逐步回收投资，其存在退出意愿时，可以通过股权转让的方式进行，至于转让价格，可以通过资产评估的方式进行；

   2、通过土地竞拍方式进行开发建设的主体，一般可以通过自营，进行房屋租赁；另外一种方式，将租赁权整体转让给相关的资产管理机构，通过分期方式回收资金；

    因此，我们看到从事集体土地租赁住房建设的法人不是不存在退出机制，而是仍然沉浸在住宅地产开发的商业模式中，设想按照原有模式：开发预售快速回收资金，项目开发完成，资金全部收回进行新项目开发。其实按照相关公司按照商业地产自营模式进行这些忧虑已经自解。