城市能级、土地价格、消费水平，哪一个才是推动新建养老项目拿地的关键？

养老已上升到了国家战略层面，除了非建设用地，其他所有的建设用地都可以用于养老。但“可以”并不意味着“适合”，不同性质的土地做养老项目在成本、去化、现金流等方面天差地别。

选地，是养老投资成败的关键。选地的根本目标是为了省成本。养老项目的产品是服务品、消费品，不是投资品。前期控制不住成本，后期再努力也难以挽回败局。

怎么选地？我们先看一下土地的分类。

根据城市用地分类与规划建设用地标准的分类，城乡用地从大类上分为非建设用地和建设用地两大类，建设用地又分为R类居住用地、A类公共管理与公共服务设施用地、B类商业服务设施用地、M类工业用地、W类物流仓储用地、S类道路与交通设施用地、U类公用设施用地、G类绿地与广场用地，共8类细分用地。 

具体的细分类中，新建养老项目多选择A51医院用地（护理医院、康复医院），A61养老设施用地和B9其他服务设施用地（非公益性医疗机构、养老机构、培训机构等服务设施用地）这三类。 

作为养老项目用地，R类、A类、B类有什么区别？： 

· 

R类居住用地产权明晰，但是价格最贵。使用期限是70年。

A类公共服务设施用地，更多体现了公益的原则，所以成本相对较低，不可能高于同区域工业用地价格，成本大概是同区域R类用地价格三分之一。使用期限是50年。但由于产权问题，在未来资产证券化、REITs过程中会遇到困难。

B类是非公益性的商业用地，具有市场化特征，未来可以考虑进行资产证券化。使用期限为40年。但生活成本比R类用地的成本高，且《物权法》对房产使用权到期后是否能够自动续期规定并不明确。

· 

地没选好，后天所有努力都是白费。就好比坐电动扶梯，如果搭乘的是向下的电动扶梯，即便是努力奔跑，也会被扶梯连带着下沉。那么在选择养老项目用地的时候需要考虑哪些因素？

举一个栗子：假设一笔来源于社保的资金，拟在北京建设一个养老项目，怎么选地？

这里面有两个关键词，一个是社保，一个是北京。

首先，基于资金的来源——社保，决定了在选择地块时考虑的三个方面：自有资金的能力、未来融资的需要及未来项目去化的需要。

社保、大保险商、大型国企等这类资金充裕的投资人，自有资金充足，有长久期资金支撑资产升值，无需分割产权、也没有快速去化的需求，因此建议采用A类用地，不建议采用R类用地，因为土地成本较高。 

但是对于小的地产商或者项目方而言，每笔资金都是靠融资而来。需要我们瞻前顾后，在自有资金捉襟见肘之前，就要提前为前面的资金需要“退路”了。因此对未来项目去化的诉求高，而去化不能只靠卖会员卡，还应当考虑后期能够将项目包装成ABS等金融产品进行现金流回流的可能性。

其次，项目所在城市是在北京。城市能级从根本上影响着用地的选择，而在一个城市中具体区位选择的不同，又对容积率提出不同的要求。

对于北京、上海这样的特大城市来说，考虑到项目成本，纯粹用R类用地做养老是不可能的。只能参与综合用地的招标，招标时当地政府一般会规定配建一部分公共福利设施，比例约为30%。对于一二线城市来说，如果合适的话最好用农村集体建设用地（但是融资难度比较大），退而求其次可以选择B9类商业用地。 

对于地（市）级城市来说，如果R类用地与A（或B）类用地的价差比较大，最好选择R+A（或B类）用地，二者的比例为7:3或6:4。用R类土地现金流熨平A或者B类用地的运营成本；如果价差比较小，尽可能选择R类用地，做有产权的项目，这样更适合下沉市场的客户对产权证的诉求，未来去化难度较少。

对于县级市来说，R类和B类的用地差价很小。但是一般县级市的当地居民对没有产权的房子也就是服务权益的接受度不足以支撑去化，所以他们宁可选择成本高一点的用地，也就是R类用地。

不同的区位对容积率的要求也不一样，如果远郊的容积率太高，那么卖不出去；如果近郊容积率太低，坪效又出不来。

最后需要考虑的是战略布局。

企业进入养老行业，是因为迫不得已的选择，比如地产商要勾地，政府要求配套30%的养老用地；还是主动的进攻，主动选择做养老行业的布局？如果主动选择布局养老，那么后端资本的支撑来源是什么？这些因素都要综合考虑的时候，就影响了新建养老项目土地性质、地点等的选择。 

  总结  

其实，说了这么多，养老项目选择土地的根本考虑都是围绕两个字——成本。 

养老项目的产品是服务品、消费品，并不是投资品，所以在前期一定要降低楼面成本。前端节约100万很容易，但是后端赚回来这100万却很难，所以要尽可能在前端压缩成本留一部分空间给后端的运营。 

三四线城市的楼面成本一般要压缩到总成本的10%。一、二线城市楼面成本一般占总成本的15%。固定资产的折旧、无形资产的摊销尽量控制在项目单床产值的30%以内（入住率在80%的情况下）。

控制成本，提高投入产出比是选择养老项目土地的核心。