中国房价这么多年，虽然有点磕磕碰碰，但是房价最终还是在涨，原因是什么？
因为中国发生了世界上最大的区域人口流动，数以亿计的农民工和知识分子进城，成为新一代的城市人口。
城镇化、棚改和金融杠杆推动楼市一片火热，靠的是资本，卖地的钱，拆迁的钱，加杠杆的钱。
美国为什么能涨？因为美国也发生了大规模的移民，富人的移民。
2016年，中国人赴美置业的金额高达273亿美元，成为绝对主力，比第2到第5名赴美置业国家金额总和还多。
但只要资本开始撤出，楼市马上就会降温。
比如说悉尼。在悉尼所在的新南威尔士州，外国人住宅审批金额占比是44%，将近一半买房子的钱都来自海外买家。
2017年澳洲把外国人住宅审批金额大幅度削减三分之二后，悉尼房价跌得最凶。
根据美机构的报告显示，中国买家在今年第二季度出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，净卖出11.64亿美元，是2008年以来第一次出现净卖出。
如果说2008年美国楼市泡沫是美国人买房吹大的，那么2018年就是海外资本家吹大的。
2018年三季度美国房价同比上涨6%，是美国3%平均薪资增速的两倍，2012年至今美国房价累计涨了76%，平均薪资的涨幅只有17%。
2008年金融危机爆发前，美国房贷利率在5%至7%之间徘徊，现在美国房贷利率已经上升到5.15%。
一直习惯利率低的买家，购房成本和资本收益率让他们开始停下脚步。
货币周期的强压之下，楼市寒冬其实也是全球经济的寒冬。
根据央行的数据显示，中国住户部门房贷占住户部门债务比例是54%，超过一半，如果算上短期贷款违规流入房贷，这个比例会更高。
2017年中国家庭债务占可支配收入的比例是107.2%，赚回来的钱都要用来还债，甚至还不够还债。
如果房价继续涨，房贷利率继续涨，我们可能也要面临楼市违约潮。
货币宽松这么多年，如果不是楼市锁住了大部分的钱，现在通胀率不知道有多恐怖，物价不知道有多高。
就算这轮货币紧缩刺破了房价泡沫，未来天量货币还是需要找寄托的地方。
所以，每次有人在后台问菜导，以后房价会怎么走，海外置业可以考虑吗？
答案是看资本。货币紧缩周期，资本撤退，货币宽松周期，资本需要找寄托。
未来中国还有大规模城镇化的需求，还会有大量人口需要进城，加上通货膨胀的因素，从长远来看，房价还是有足够的支撑的。
只不过在短期的1-2年内，适度的回调在所难免——毕竟16年那一波暴涨，已经透支了绝大多数地方的上涨空间。
另外，预判中国房价的时候，除了要看人口、看资本之外，还得看政策。
比如伴随着出生率下滑和人口的高度集中化，会有越来越多的三四线城市失去长远的上涨动力。
但如果棚改还有空间，或者说当地要是弄个什么经济新区，投钱加码建设，也能在短期内再来一波涨势。
总之，中国楼市不再是铁板一块，一定要具体问题，具体分析。
海外置业的话，最重要的是看清资本的风向。
次贷危机后的美国楼市，就是得益于全球资本的流入，大量的国际买家，撑起了现在看似繁荣的美国楼价。
而很多中国人心心念念的日本楼市，实际上在“失去的20年”后，就一直被各路热钱敬而远之，加上日本高度老龄化的人口结构，所以风险也并不小。
当然，不管怎么样，市场总有其必然的周期，中国楼市不好说，国外楼市大不了就像2008年金融危机那样，腰斩之后，再继续上涨。
一切，就看你有没有踩中时点的决断或运气了。