周蓬安：聊聊房产税、物业税、房地产税（下）
前两天在《聊聊房产税、物业税、房地产税（上、中）》两篇文章中，分别简单地向大家介绍了两个问题：一是已有开征了30多年的房产税，缘何又要弄出个房地产税？二是热炒多年的物业税，缘何突然就没人提了？今天，我要预测一下未来房地产税将何时开征、如何计税的问题？
此前我已经提到过，未来中国开征房地产税应该是没有悬念的。这不仅仅是财政需要，也是建立地方税体系，“建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系”的需要。此外，目前暂行了30多年的房产税条例、暂行了近30年的城镇土地使用税条例，也都不能继续“暂行”了。因此，财政部长肖捷所提“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”，显然是朝着依法治税方向在前进，社会舆论应该支持。这里我还要特别提醒读者注意的一点是，肖捷所提的“2019年完成全部立法程序”，并不是指完成“新税种”房地产税的立法程序，而是指已经征收了30多年，但仍没上升到法律层面的“老税种”房产税要进入立法程序，跟新开征税种没半毛钱关系。
那么，房地产税究竟何时会开征？这个问题已经连续多年都有“开征”的传说，一些媒体故意使用“一惊一乍”的标题，不负责任地误导民众，为的是吸引眼球，赚取点击率，却未见受到处罚。若从这一点来看，中国当为言论最为自由的国度。
肖捷一文的最后一段是这么写的：全面落实税收法定原则。按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。
而按照一般立法程序，一个新税种的设立，首先是由财政部、国家税务总局或其他机构制定草案，上报国务院法制办审核通过，再上报全国人大法制工作委员会审核通过，然后提交全国人大或全国人大常委会表决通过，最后由国家主席以“主席令”签署发布。随后，国务院还需要制定一个《房地产税实施细则》，并允许各省、市、自治区在一定幅度内有所不同。需要注意的是，无论是国务院法制办，全国人大法制工作委员会，还是全国人大，送过去的法律草案都不是一审即可通过的，有的需要“一来二往”好多回。也就是说，对于一个涉及千家万户，甚至关乎国运的新税种，这样一套程序顺利走完，没有几年时间肯定是不可能的。此外，全国不动产登记还没有完成，谈开征房地产税明显为时过早。
再聊聊未来房地产税的征收原则，这仅仅是笔者的个人思考，部分内容曾作为社情民意上报过。因为篇幅有限，本文仅就未来房地产税涉及的三个关键性问题，向大家做个交代。
一是征收对象会是哪些？具体要对哪些房产征税，目前有着两种版本，一种是“上海模式”。上海划入的征收对象是本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。另一种是“重庆模式”。重庆划入的征收对象有三类：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房，指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
也就是说，上海市仅对“新购房”征税；重庆主要是对高档住宅和外来购房者征税。考虑到税收伦理，对存量房征税有违契约精神。因为居民购买商品房的时候，政府并没有说要征这个税，但购买之后却又强行征收，纳税的时候就难免产生上当的感觉。仅此一点，两地试点之后“俞某某入常、薄某某入狱”也就不难理解了。
有鉴于此，笔者以为，未来开征房地产税，“重庆模式”不具备推广价值，但可以借鉴，然后在“上海模式”基础上改良。比如对新增高档、豪华商品房不论面积、套数一律征税；对增量房超面积部分征税，同时应该考虑“首套”普通住宅免税；对超过均价一定幅度的房产征税，以促进中心区居民向外围疏散。等等。
二是新房地产税如何解决无限使用权的房产与有限使用权的土地之间的矛盾？笔者此前曾建议《土地续期，建议与房地产税立法统筹解决》，在设计房地产税这个税种时，对土地使用权到期和未到期的可分别对待，即对处于土地有效使用期内的房产，以评估价剔除楼面地价部分计征税款；而对于土地使用年限超期的房产，可视为楼面地价已分摊结束，计征房地产税时也就不再考虑楼面地价部分。
此外，为公平起见，真正体现土地使用权有偿使用属性，还必须同时规定，对部分土地使用权到期后的“免税房”，也应按照土地的楼面地价为计税依据，计征房地产税。当然，由于评估楼面地价远高于原始楼面地价，若按照评估楼面地价计征房地产税，房屋持有人的负担依然过重，因此各地可根据具体情况打折计征。
此外，我们还可以确定未来房地产税的计税依据会按照“评估价值”计算。很多人在质疑，按照评估价征税，哪有那么大的评估力量？这一点也不用担心。未来对住宅房的价值评估，一定是就某一个小区先弄出一个“基准价”，然后再按照结构、楼层、朝向、年代等因素进行增、减，确定计税价格，市场价格变动较大时，再调整基准价。为了避免个案纠纷，这个基准价也一定明显低于市场实际成交价。
有一点需要提醒读者的是，别指望开征房地产税会降低房价，说不定还会推高房价；别听那些鼓噪房地产“崩盘”、房价“腰斩”的谎言，你们应该问问他们家的房子是不是完全出手、现已租房居住？再提醒一点，那些研究开征房地产税的，房子应该比我们多、房子价值应该比我们的高。