结构性调整局面下的商业地产突围之道（1月26日）
关键词：房地产 结构性调整
李嘉诚撤离中国大陆和中国香港已经持续两三年，撤资规模以千亿计。如今，又将旗下两家公司合并，并将注册地改迁到开曼群岛。这个风向标引起了市场的恐慌，为整个市场带来了类似于末世的恐慌。毕竟资本没有国界，资本家追求的是在市场规律下的利润安全性。
在政策上，告别盲目追求GDP数字增长所带来的土地财政朝治理贪腐与产业税收所的结构性调整所形成的市场夹击之势，使得大环境难现希望。
对行业保持坚定信心的业界大佬们，也逐渐对后市换了预期，从激情变得理性，从乐观变得悲观，同样彰显了结构性调整给整体社会所带来的转型压力以及旧有的囤地、开发、卖房子模式下的房地产生存与发展模式的落伍。
从宏观角度，现在已经不是外资支撑中国房地产，而是中国本土资金，那些先富起来的土豪们把资金投资海外的问题，现在已经不是城市化的发展方向是否能坚持，而是逐步被城镇化的发展方向所取代的问题。银行等金融机构也不再慷慨大方地提供开发所需要的资金，而是捂紧钱袋子，准备过寒冬的节奏。
据联合国贸发会议最新发布的《世界投资报告2014(中文版)》报告显示，2013年中国FDI(外国直接投资)流入量达到1240亿美元，创历史新高，仅次于美国居全球第二位。同时2014年，中国已经从资本净流入国家变成了资本净流出国家。
虽然我们都知道，所谓国际资本撤离中国完全是无稽之谈，至少在金砖五国之中，俄罗斯、巴西、印度的基本利率虽然很高，但都免不了受到经济下行压力，而南非的犯罪现象更让生活在那里的人有人人自危之感，中国是国际资本可以得到相对安全与稳定的回报率的市场。但我们还是感受到了莫名的焦虑与恐慌。
前途是光明的，道路却是曲折的。至少在当下房地产市场有逐渐停摆的趋势。
市场停摆的第一个层面在新房销售层面的博弈。在新房销售领域，政府层面的力量同样在进行风险提示与出台政策限制购买，没有人买房子，整个新房销售的营销代理市场从质疑的观望状态逐渐进入谨慎的紧绷状态，甚至逐渐陷入尴尬的泥潭。
开发商在等待市场回暖，让买房子的人能多起来，支撑自己不降价；买房子的人希望保持市场的寒意，以便让开发商把房价降下来；媒体与专家显然是吃着开发商的广告费，却时刻在提醒市场注意风险；代理经纪机构左右为难，即使接了代理项目都未必卖得出去，即使卖出去了，或者提供了服务，开发商都未必会及时结款。
市场停摆趋势的第二个层面在于对现有的存量房市场的价值挖掘。不管是以房养老，还是各种抵押与担保贷款，其实都是将房产的金融属性放大，提前透支其使用价值。
全民投资房产之后，注定有很多有房者与有产者。而抵押贷款作为将房产转变成为资产的重要方式，成为金融机构的重要业务，特别是P2P业务。
业主们将自己的房产或者用于转让、或者用于贷款、或者用于经营。在经营层面，相应的商业条款总是蕴含巨大的风险与不确定性，上游的风险朝下游转移，下游的压力再回流到上游那里，博弈的核心就是看谁的资金实力、现金流与专业实操能力更强一些。
在不动产转让层面，已经处于租赁状态的物业，在转让的时候存在先天的难点，但能在购买决策之前就找到接盘方，不仅利润空间会打折扣，而且难度也很大，毕竟市场是在时刻变化之中的。从外部环境到内部核心人员，再到彼此的力量制衡，都时刻会有变化。
在抵押贷款方面，虽然银行等金融机构，P2P们都对有房产的人敞开了怀抱，但更多的是让那些有产者在试图实现自身梦想的同时，将资产变成负债。当你持有资产就会有很多机构主动上门找你，让你进行抵押贷款。
你可以抵押贷款，用所贷来的钱实现自己的梦想，但那未必是明智的做法，因为你需要有钱去偿还贷款，所以需要把自己的物业进行出租，抵押会让自己失去权利，同时需要承担利息，当资金让自己变得贪婪而忽视了风险控制，通胀又会让那些金钱缩水。
市场停摆风险的第三个方面，是行业与产业走势的前景展望。
即使物业抵押给金融机构，但抵押品的经营权与使用权依然在业主手中，所以抵押品的经营回报就需要靠具体经营来实现。但任何经营都不仅依靠自身团队的实力与财力，决策力与执行力，而且要看所处业态的竞争格局，当宏观经济陷入悲观，就会对经营性物业的收益产生重大质疑，进而从根本上动摇产业基础。
经过资本原始积累所得到的资金转换成为房产，再由房产转变成为资金，资金再投入自己所选中的项目之中，随着市场风险的增大，资产所带来的资金，转变成为资金本息并成为负债，事情就是这样微妙地转化中。
贾春宝
2015年1月26日星期一
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