近日，央行和银监会出台了旨在拯救楼市的“信贷新政”。关于房地产问题的讨论，再次盖过A股的“牛市之争”，成为最炙手可热的财经话题。德国是典型的资本主义国家，然而德国在社会福利保障、民生供给等方面，又远远超过了社会主义国家。最有说服力的是房价，尽管金融危机后，德国房价普遍有所上涨，相比伦敦、巴黎、罗马而言，德国城市的房价依然很低，投机客炒房的现象依然很少。而在金融危机之前长达数十年的时间内，德国房价始终保持在一个低水平，1975-2011年，剔除通胀影响，德国实际住房价格累计负增长21.6%，同期的美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%，且呈现极大的波动性。而同期德国个人收入平均增长了三倍，等于说，老百姓买房子越来越容易，房子实际上等于一直在降价。究其原因，是德国政府对房地产实行的干预政策，抑制了房价上涨，打击了投机客，保障了民生供给。

德国政府并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

各级议会竞选时，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的，而是会导致房价高涨的，甚至使老百姓沦为“房奴”，那么这个人不仅会丧失选票，其政治生涯也有可能受到巨大影响，甚至会让整个党的人气暴跌。

供求关系对价格起着决定性作用，这永远是稳定房价的第一要素，在市场经济中，如果房子紧缺，那么价格一定会上涨，其它什么手段都没有用。德国各级政府重视民生，将房地产市场定位为消费市场，而非投资市场，无论在联邦还是州、市及村镇层面，政府都按照人口需求，制定建房规划，目的是能够为每个家庭提供一套住房。

目前，除了大城市因为人口多，建房速度赶不上人们的需求，在大多数乡镇地区和中小城市，住房短缺的现象几乎看不到，有些地方甚至因为人口萎缩，出现住房空置。无论在联邦还是州、市及村镇，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。

完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。

在柏林居住数十年的华人告诉我们，许多德国人一生都是租房住，德国法律保护租房者的合法权利，不允许政府或物业拥有者随意调高租金，即使物价上涨也不得随意涨价，而德国政府修建了大量的商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。

德国的租房合同大部份是无期限期，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走，如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租，如果房租超过当地“房租指导价”的20%，那么房客可诉诸法律，如果超过50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。同样的房子，因为地段不同，会造成有些房价高，有些低，房子本身造价是一样的，不一样的是地价。如果土地所有权属于国家，那么土地交易市场上就完全没有竞争，垄断一切土地资源就可以操纵地价，从中牟取暴利，甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。

德国实行的不是土地国有制，而是私有制，很大一部份土地是在个人或企业手中的，市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。

德国政府通过严厉的税收政策来抑制各种投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%，这些严厉的税收政策极大地压缩了房产商和炒房者的盈利空间，使任何投机房地产的人几乎无利可图，不得不放弃在德国炒房。

德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了德国炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价市场稳定的投机行为。

而中国房地产市场的乱象，几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定做的畸形开发模式，这种畸形开发模武，除了政府高价卖地培植一批超级富豪之外，让数以亿计的人付出了惨痛的代价，并且导致国人对政府越来越失去信心失去耐心。香港的财政收入一半来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。而香港为数不多的富豪则牢牢控制了整个香港的政治体制，香港富豪与港民之间的关系类似封建时代的地主与佃农，而官员无非是富豪的门童而已。

香港这种扭曲畸形的房地产开发政策，源于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国租借，从法理上讲，香港的所有权从来都不归于英国，一直属于中国，英国只是租借而已，因而港英政府只能在这个狭小的地方，通过控制土地的开发来聚敛财富，笼络富豪。其殖民地的本质造就了香港的殖民地房地产政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。

香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。在这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。

可悲的是，拥有十几亿人口的中国偏偏照搬了香港的房地产开发模式，而中国十几年来，正用这种扭曲的制度操纵，把香港地产模式发挥到极致，极少数人结合政府权力--银行国有资金--民众血汗钱聚沙成塔，以创纪录的速度掠夺全社会财富，神奇的创造出财富金字塔。在中国高地价高房价的垄断下，极少数人占有大量财富而且是不创造价值，不创造竞争力的财富，使民众生活陷入困境，实业陷入高成本，城市失去了竞争力。

在讨论中有研究者预测，未来房产税对大城市楼市的影响，会远远大于中小城市。尤其是四大一线城市，由于在房产税出台前不可能取消限购，房价没有喘息的机会，因此楼市前景黯淡。

我的看法恰恰相反，未来房地产税会让楼市强者恒强、弱者恒弱。也就是说，在中小城市助跌，在大城市助涨。

据财政部“财政科学研究所”所长贾康8月初透露，房产税会在2017年出台。他还猜测说，未来中国的房产税不会模仿美国，从第一套房子开始征收，每个家庭应该有免征面积或套数。

我想贾康的这个说法是靠谱的，因为中国楼市跟美国最大不同，美国人在拥有房子的同时，就拥有了下面的土地，甚至包括土地下面多少米的矿产权和上面多少米的空间权。中国人只拥有房子本身，土地是租用国家的，已经一次性缴纳了多年的租金。所以，中国房产税的税率理应更低，也应该有免税面积或者套数。

现在最大的悬念是，会不会有累进税率，也就是惩罚性税率。比如一个三口之家，假设可以免税面积90平米，超过90平米低于200平米的部分一个税率，再往上会不会加重税率。现在很多人谈论房产税的影响，其实隐含了一个假设，就是有惩罚性的累进税率。

按照此前国家房地产调控政策，猜测有惩罚性税率是合理的。因为直到今年年初，国家仍然说，住房是特殊商品，要控制其投资属性。但经过两轮救市之后，性质就变了。尤其是首套房认定标准放松之后，国家事实上承认了投资性购房需求，对此加以了鼓励。也就是说，多买房子的人为保增长做了贡献。那么到2017年，三年不到，国家就变脸对他们施以惩罚性税率，这合理吗？

所以我的判断是，随着经济下行压力越来越大，国家拯救楼市的力度越来越强，多买房子将变成“爱国行为”，未来实行惩罚性房产税的可能性将大大降低。也就是说，房产税更像是“痒痒挠”，而不可能是“上帝之鞭”。

国家设立房产税的首要目的，是为了在土地制度、税制改革后，给地方政府找到稳定的税源，抑制房价仅仅是第二位的。事实上，房产税在发达国家存在了多年，从来没有在中心城市起到过抑制房价的作用。

房产税对不同的房子，将产生不同的作用。有用的房子，根本不怕房产税，因为税的成本可以转嫁。比如北京，目前的确有不少空置房屋，要么是煤老板囤积的，要么是贪官污吏囤积的，他们会选择出货。但这种出货带来的瞬间房价下跌，反而是接盘的好机会。因为北京的房子是稀缺资源，可以租出或卖出高价。

中小城市就不同，尤其是这些城市郊区、新区的空置房屋。中国绝大多数地级市和县城要么人口增长缓慢，要么处于人口流失状态，在这种情况下，多余的房子卖不出去、租不出去，只能白白承担房产税。说句残酷的真话，这些房子早晚会被房产税、物业管理费“杀死”。

美国的情况就是最好的说明。在加州的旧金山、洛杉矶等地，房价早就上涨到2008年以前的价位，甚至创出了新高。但在中部很多州，到现在房价仍然没有达到2008年金融风暴前的一半，大量廉价的法拍屋仍被源源不断释放出来。为什么会出现这么大反差，说到底就是因为人口迁移，有些城市被废弃，有些越来越旺。

在美国，城市兴衰往往是市场力量决定的，但在中国则是行政力量决定的。一个城市，级别越高、越有权力，就越有资源，越能吸引人口。所以，北京（首都）房价必然高过上海，上海（直辖市）必然高过深圳，深圳（计划单列市、特区、享受省级经济管辖权）必然高过广州，广州（省会、副省级城市）必然高过东莞（地级市），东莞（人口有明显增量的地级市）必然高过湛江（人口严重流失的地级市），这都是没有任何悬念的。

我此前研究过中国经济总量最大的十多个省的房地产数据，发现省会城市都存在房屋建设总量偏大的情况。在很多省，省会城市商品房在建面积占全省比例都在30%以上，而人口往往不到15%。省会城市有更好的公共资源，对中小城市、农村居民更有吸引力，又有大量空置房屋，所以各地已经出现了省会城市在全省“抢夺人口”的情况（比如海口、南宁、郑州）。在这种背景下，如果房产税出台，中小城市的楼市将更加危险。