受产业互联网的渗透，地产行业特别是物流地产的危机感尤为强烈，传统的物流地产逐步向电商物流地产寻求转变，可谓是受互联网渗透危机影响下的倒逼转型，但多数物流地产或即将涉及物流地产的开发商均面临着以下的产业现实短板。

规模化有余

传统的单一功能产品的物流园并不需要太大的规模，但这一现实已经不能适应物流地产发展的趋势，也不能满足物流产业发展的需求，因此可以看到的是电商物流园开发商均走向规模化开发。规模化的需要是因为现代化的电商物流地产必须在满足现代物流仓储、配送的基本功能，还要满足电子商务办公、数据处理以及金融服务等物流配套功能和增值功能的需求。物流地产规模化是现实需要、发展趋势，但同时也是问题之一。简单的规模化对于资本充足的物流地产开发商来说轻而易举即可实现，原因主要是各地政府的政策扶持与鼓励乐见新型电商物流园开发建设，以便助推当地经济的转型发展，另一个原因是仓储用地价格的相对偏低。

运营能力的不足

规模化有余，而运营能力不足，这是多数物流地产开发企业面临的另一现实短板，这也是 “物流地产黄金十年”来临之际各大物流地产开发商快速扩张拿地之后面临的普遍性问题，包括电商物流概念的最大造势者菜鸟网络也不例外。

网络化能力的不足。

目前转型物流地产开发的企业大致分为三种，主业从事电商的企业、主业从事物流的企业，主业从事地产的企业。上述三者要么在电商开发经济的不足，要么在物流运营经验方面存在不足，要么在地产开发方面存在不足，上述三者中，存大不足的最大交集就是物流网络化能力的不足。电商物流并不是电商物流地产开发商用于拿地的简单噱头，要真正实现成功运营必须要有服务于电商物流的网络化平台，这个网络化的平台必须连接货源方、服务平台提供方、需求方，并实现全程服务于供应链管理。

    增值服务能力的不足

传化物流与林安物流是以物流为主业逐步转型兼顾物流地产开发的企业，相比其它后来者，其增值服务能力尚且不足，可见目前物流地产开发商的现实短板存在的普遍问题——增值服务能力的不足。

上述阐述的物流地产存在四大现实短板，是相互关联的结果。从未有过的超大规模物流园给运营带来了老大难题，而网络化能力不足与增值服务能力不足制约着物流开发与运营从传统模式向电商模式的成功转型。如何解决上述难题，糅合中用尚待思考。

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