谢逸枫：“以房养老”或倒逼房价一直上涨
导语:日前《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。通过“以房养老”试点，既盘活了老人沉睡的不动产，也解决了老人养老资金难题。这种“以房养老”的新方法，距离老年人究竟有多远？我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”是每一个中国人都要思考和担心的问题。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，简单说就是“以房养老”，老人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金，房主去世后，房产归金融机构所有。
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。来自国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，当年我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达到2.48亿；到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。如何养老成为大众思考和担心的问题。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充。此次国务院 《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。当前，中国老龄化问题日益突出，养老金不足的问题已经显现，各种备受争议的推迟退休方案屡屡放出风声，也有缓解养老金不足压力的考虑。“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。”
“以房养老”是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。国务院此次将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；全国社会养老床位数达到每千名老人35～40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称:“‘以房养老’最早在十年前就开始提了，2007年开始在国内少部分城市试点均失败或者停止。在如今养老问题备受关注的时间点上又提出来，传递出来五个信号：一是中国房价上涨趋势保持不变，因为“以房养老”实现的前提，是金融机构与保险公司要对未来二三十年的房地产市场抱持积极态度。二是我国目前的养老金储备已经不够，出现亏空，要寻求养老模式的创新。“以房养老”是对现有养老制度的一种补充，但并不会成为主体。它只是为老人提出一种可能的方案，没有强迫有养老能力的人要这么做。三是中国楼市黄金十年未来将会继续出现，因为地方政府与银行及保险公司都不会让楼市低迷，会想办法支持中国楼市持续发展。四是地方政府托底“以房养老”，暗示地方债务分险增加，金融机构的金融分险也是如此。五是“以房养老”恐导致房价一直上涨。“以房养老”的增值与银行、保险机构不亏损的前提是房价上涨幅度超过贷款利率与养老金的支付及其他的收益。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“2007年以来，北京、上海、厦门、南京、济南、长春等城市都有具体的尝试，均因效果不理想而进展缓慢。“以房养老”作为一种养老的新鲜模式，最后都以失败告终，主要原因有五个方面，一是中国房地产市场充满变数，银行与保险机构担心房价下跌，房子最终贬值。二是大部分老年人尚难接受“以房养老”观念，房子多作为遗产传给后人。三是“以房养老”缺乏具体的法律规定与政策不明朗，地方政府难以实施。四是“以房养老”制度未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、利息怎么算、养老院床位匮乏，拿到贷款怎么用、房贷没还完咋办等问题。五是“70年产权”问题成最大障碍。目前中国的房屋没有年限，但是房屋所属的土地有土地使用权年限限制。房产的土地使用权或许即将过期，房产是否还可以“倒按揭”。毫无疑问，“以房养老”无法推广，不仅是房子与观念的问题，关键是制度本身与法律的缺失以及金融、保险、养老等相关配套政策不完善。” 著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“中国实施“以房养老”比国外更难，因为国外老年人口少、“养老按揭”政策与养老服务体成熟，相关养老、福利、法律、金融、保险、制度形成一套管理与退出机制。而中国老年人口多、金融“养老按揭”政策落后，养老服务体未形成，也没有形成一套养老、福利、法律、金融、保险、制度的管理与退出机制。中国“以房养老”模式，不仅存在中国特殊的国情，还存在传统观念、政策环境、市场评估、金融制度、法律等原因，最大“障碍”就是“70年产权”问题。” 著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“此次国务院 《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充，具有四个方面的突破，一是政府托底保基本，民间力量是主体。鼓励民间资本进入，成为政府公益与商业运作的模式。二是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式与时间表，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。三是排除了“一刀切”，有规划推进与试点实施。四是首次提到“医养结合”，养老院里享医保。” 著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“目前中国“以房养老”模式不存在可行性，仍处于方案征求意见与研究试点阶段。国务院此次文件发布，有利加快“以房养老”模式试点，离全面推行为时尚早。按前期试点效果与实际条件不具备及制度不从事的背景下，即使推行“以房养老”模式，根本不可能实现“立马见效”。 著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“中国“以房养老”制度的形成到全面实施，至少需要三年到五年时间，甚至十年时间。接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。例如“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。” 《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点，具体操作办法和实施计划，有望2014年一季度出台。将以何种方式实现“以房养老”，也在14日出台的《意见》中得以明确。《意见》指出：以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，这种方式又称为房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。美国、加拿大、英国、新加坡等国家在上世纪八十年代就推行以房养老服务体系。美国以房养老体系大致是62岁以上的老年人，将房子抵押给银行或者专门的倒按揭公司，每月领取生活费；加拿大超过62岁的老人，可将居住房屋抵押给银行获取贷款，只要不搬家、不买房，房屋主权不变，就可以一直居住到享尽天年，然后由后人处理房屋产权时，折还贷款。 2013年9月13日，国家发改委、民政部对外发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将试点开展老年人住房“反向抵押养老保险”，盘活老人住房资源，让老人快速获得更好的养老服务。同时，还将促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，实现“医养结合”。明年一季度将由保监会牵头出台具体政策。此外，通过完善投融资政策，将吸引更多民间资本参与养老服务。各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。同时还要逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。《意见》提出：“对于养老机构内设的医疗机构，符合城镇职工(居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗定点条件的，可申请纳入定点范围，入住的参保老年人按规定享受相应待遇。”同时，还要完善医保报销制度，切实解决老年人异地就医结算问题。 《意见》中，关于“以房养老”的内容出现在加快发展养老服务业六项政策措施的第一项“完善投融资政策”中。具体表述只有一句话，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，但却迅速在社会上引起热议。所谓“住房反向抵押养老保险”，是指老年人将房屋抵押给金融机构，从金融机构领取养老费用。这种以房养老的方式在国外相当普遍，但在中国才刚刚起步。上世纪80年代，以房养老在不少地方有小范围试行。“以房养老”这种模式其实在业界探讨已久，而且近年来，国内南京、上海等多个地区都有过相关尝试。据公开披露的消息，早在2012年下发的《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中就指出尝试“以房养老”的融资模式。但多地只见尝试不见推广，而且据反映市民对这一尝试“不感冒”是主要原因。 2011年中信银行济南分行推出“养老按揭”业务，年满55周岁且身体健康的市民即可申请，年满18周岁的法定赡养人也可办理。每月发放的养老金最高可达2万元，累计总额不得超过房产市值的60%，最长发放年限为10年，每月中信银行会自动将养老金打到“信福年华卡”上。抵押期间，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超过抵押年限。待解除抵押后，房产便可转让、赠与或继承。2007年以来，北京、上海都有具体的尝试。但由于中国房地产市场充满变数、大部分老年人尚难接受以房养老等观念原因，这项业务没有推广开来。《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点服务。 《关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)，明确提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点(俗称“以房养老”)。《意见》同时强调，对于养老服务业，政府要做的是“托底保基本”，真正的市场主体应该是社会力量。 民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付透露，关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，保监会将牵头会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体措施。除以房养老之外，多项金融养老业务也将逐步推开。《意见》鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求。政府层面则积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入。同时逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。根据统计，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。与快速老龄化相对的是，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等养老服务问题。导致这一状况的主要原因之一是养老服务领域政府长期“包办”，民营机构进入困难。 目前全国4万多家养老机构，其中72%是公办机构。《意见》提出，将开展公办养老机构改制试点，有条件的地方可把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。詹成付介绍，民政部将在年底前制定公办养老机构改制试点的相关文件。国家发改委相关负责人则表示，新建养老设施因建设的成本高，民间力量很难负担，所以可由中央或地方政府支持建设，但建成后，要交给民间机构管理。8月16日，李克强主持召开国务院常务会议，主题就是加快发展养老服务业。他在会上强调，政府要转变角色，提供好服务，让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业。 2011年对北京市托老所进行调查时，曾有民营养老机构负责人总结了12字生存窘境：“负重爬坡、想干没地、无名无份”。根据《意见》，民营养老机构面临的用地难、运营难等窘境都将得到针对性的解决。针对养老服务成本高利润低的问题，《意见》提出要制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策，按规定减免其各项税费;在土地供应上，要求各地在制定城市总体规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。同时明确各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。至于“无名无份”问题，《意见》指出，要支持社会力量举办养老机构。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息。 《意见》提出，有条件的地方，可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。《意见》要求，各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。凡新建城区和新建居住(小)区，要按标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用；凡老城区和已建成居住(小)区无养老服务设施或现有设施没有达到规划和建设指标要求的，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。 我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。目前，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，《意见》的首个亮点就是提出了要完善养老服务业的投融资政策。《意见》指出“金融机构要拓宽信贷抵押担保物范围，积极支持养老服务业的信贷需求……逐步放宽限制，鼓励和支持保险(放心保)资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“老年人住房反向抵押养老保险”是以房养老的主要方式之一，目前在国外较为普遍，但在国内发展还刚刚起步。如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题和盘活已有房屋资源都有积极意义。