作者：齐洁

　　位于北京故宫边上，有简约而个性化的装修，有一应俱全的家具，但月租金只有3000元～7000元，这在北京高企的房价下看起来似乎不可能。但由赛富基金投资的青年乐(北京)企业管理有限公司(以下简称新派公寓)就做到了。

　　新派公寓创始人王戈宏借鉴美国REITS模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略，锁定月收入在1万～2万元的白领用户，以品质和性价比占领租房市场，创造出了符合个性化白领用户需求的新居住消费模式。

　　“一轻一重”模式

　　逃离北上广的声音不绝于耳，房子成为逃离的一个重要因素。王戈宏创业瞄准的就是解决白领的租房问题。他认为，目前中国北上广等一线城市年轻白领不断涌现，整体公寓的出租产品需求量较大，中国做连锁白领公寓的时代已经到来。

　　虽然今年的地产形势不容乐观，但对租赁市场而言，却是一个利好消息。按照中国现在的国情，要解决房地产市场问题，其中一个很重要的方面就是要发展租赁市场，这带来了极大的想象空间。

　　面对具有潜力的市场如何带动?在美国生活多年的王戈宏看到了REITs模式的价值，但目前中国产生REITs的法律、税务环境还远不成熟。

　　目前新派公寓有已经开业的紫禁城店和年底即将开业的北京CBD店。其中，紫禁城店就是从业主手里整租过来，将整栋公寓进行了家具电器集成化、风格化改造。在每个20~50平方米的空间内，分割出了厨、卫、厅、室，并设置户外露天吧以及公共厨房等。

　　因为公寓是整体租赁，新派公寓议价能力才能更强，加上内部家装、电器统一配置和长年摊销，相应分摊给租户身上的成本会很低，因此，较周边散租的租金，价位会保持在3000元～7000元。此外，此公寓每年的租金情况会根据物价、通货膨胀率而作出一个合理的递增比例，不会如散租一样随意涨价。这在很大程度上降低了租客的流动性，增加客户的归属感。

　　对于新派公寓的商业模式，王戈宏简单地总结为“一轻一重。”连锁白领公寓经营管理的轻资产，类似酒店的连锁管理公司，负责管理和服务，而重资产是连锁管理公寓的资产基金，负责收购物业、建物业。

　　为了实现房源的稳定获取，新派白领公寓已经获得赛富基金的投资，并共同发起成立赛富不动产基金进行专门的白领公寓房源收购。资本通道促使新派公寓可以快速进行规模化，但是要想规模化的获取大量物业，未来资金压力仍将是其重模式的挑战。

　　未来其连锁模式一旦复制成功，很容易吸引到有规模化物业整合能力的业主加盟，但王戈宏坦言，新派公寓目前还不会放开加盟，要先建立品牌，目前先在北上广深等几个城市开始，可能要十家店之后才会做加盟。

　　社区化运营

　　不是房奴，就是北漂，这正是压在很多白领身上的尴尬身份。新派公寓却给它的租客取了一个很时尚的名字“新派公民”。一旦入住，新派公寓的一整套软服务则围绕新派公民展开。

　　王戈宏告诉《中国经营报》记者，这个名字就是要让白领有以此为家的从容感，连锁白领公寓提供的是家的感觉，追求的是一种新的生活方式。因为租客都是白领，他们的收入、消费水平、爱好都接近，因此，连锁白领公寓强调社区感，提供社区服务，提倡同质化居住。

　　显然新派白领公寓在用一种同质化、社交化的生活方式和社区吸引并且留住租客。仔细观察，不难看出，新派公寓实际上正在用一种类似互联网产品追求的用户体验和交互体验来吸引用户。

　　为了营造“家”的概念，王戈宏从用户需求角度出发做了细致的安排，比如在内部设计方面，提出了“三大”，即大衣柜、大鞋柜、大床，这是王戈宏在美国租房时期就体会到的需求，运用到新派公寓中，正符合单身白领对住房的设施需求。

　　新派公寓的紫禁城店虽然只有46个房间，但同样设计了四种风格，分别叫新派蓝、新派绿、新派粉、新派木，让喜欢不同色彩的白领依据爱好个性化地居住。

　　除了适合白领生活的硬件相关配套外，新派白领公寓的软服务主要体现在接待中心的理念上，它不同于住宅的物业管理或酒店的大堂，而是一个“4S接待服务中心”。白领年轻人喜欢在一起聚会，因此会不定期地举办一些职业介绍中心、婚介中心，提供平台给大家社交，大家一起分享经验与经历。

　　王戈宏表示，对于白领社区所需要的大部分服务都将会采用专业化的外包进行。如果说新派公寓在租赁价格、期约上的稳定性达到了吸引租客的目的，那么其社交氛围和软服务将会是留住租客的一张王牌，而软服务背后一系列服务商家的进入以及生活服务领域的商业机会，这又为新派公寓打开了生活社区商圈的盈利渠道。

　　对标

　　REITs模式即房地产信托基金，通过金融的手段把经营性持有的房地产证券化。在美国，商场、公寓、写字楼都通过REITs的模式证券化，从而达到规模化融资的效果。在美国华盛顿等各大商业城市，公寓的60%以上都用来出租，而且这些出租公寓的70%都掌握在排名前十的公寓REITs手中。

　　析易国际商业模式研究院点评

　　跟进超越服务做到极致

　　新派公寓复制美国REITs模式，通过轻资产的连锁白领公寓及重资产的基金，一轻一重的模式，打造聚焦白领的社区化连锁公寓，试图创造一种符合个性化需求的新居住消费模式。

　　在我们看来，新派公寓模式可能只是复制了REITs的概念。美国的REITs模式最终通过金融手段将房地产证券化达到了规模化融资的效果，很容易收回前期投入，但我国目前的法律、税务等与国外大不相同，类REITs模式按现行规定难以做到规模化融资，另外美国REITs模式规避了所得税等大量税务支出，而目前我国还没有类似的优惠政策。REITs模式经过中国式改良后的新派公寓是通过所谓整体租赁等方式降低成本，针对特定目标人群对物业进行了集成化、风格化改造后再出租，其商业逻辑核心仅是购房或整租再出租的模式而已。

　　新派公寓模式要想比周边散租的租金更低，方法之一就是做规模，通过规模化实现低成本。而要想规模化地获取物业需要大量资金，但新派公寓模式的收入主要依靠房租盈利，受房价涨跌的影响较大，不仅业绩很难稳定，而且也难以获得可观的投资回报。所以即使获得一些基金支持，无论是直营自控，还是招商加盟都面临很大的发展瓶颈。我们的建议是新派公寓可考虑把目标人群重新定位，如瞄准商务人群，将社区化服务做到极致，寻找更多的盈利点，从而在模式上实行跟进超越，可能是更好的途径。