2013年1月-2013年6月中国指数研究院100个城市新建商品住宅房价环比
月份  均价   幅度    上涨城市 下跌城市  持平
1月   9812   1.00%     64        35      1
2月   9893   0.83%     74        26      0
3月   9998   1.06%     84        16      0
4月   10098  1.0%      76        24      0
5月   10180  0.81%     77        22      1
6月   10258  0.77%     71        29      0
2013年1月-2013年6月中国指数研究院100个城市新建商品住宅房价同比
月份  幅度         上涨城市   下跌城市  持平
1月   1.20%           50         49      1
2月   2.48%           58         41      1
3月   3.90%           75         15      0
4月   5.34%           82         17      1
5月   6.90%           86         13      1
6月   7.40%           89         11      0
2013年1月-2013年6月中国指数研究院北上广深新建商品住宅房价环比同比
月份 广州环比 同比   北京环比 同比  上海环比 同比  深圳环比 同比
1月  1.47%    4.99%   1.94%   6.59%  2.40%   2.64%  1.87%   4.82%
2月  1.57%    6.78%   0.90%   8.03%  1.16%   3.87%  2.02%   6.53%
3月  2.11%    11.70%  2.85%   11.29% 0.45%   3.85%  2.03%   9.30%
4月  2.09%    10.60%  2.74%   14.06% 0.40%   5.40%  1.02%   9.35%
5月  1.77%    12.32%  1.76%   16.03% 0.28%   6.29%  1.18%   10.29%
6月  2.74%    20.78%  1.59%   16.75% 0.58%   5.90%  1.50%   14.91%
数据来源：中国指数研究院 统计整理：谢逸枫

   今天上午，国际财经广播电台连线国家住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生解读国家统计局《2013年６月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据，分析背后的原因与对未来房价、调控政策的走势预判。

   主持人：如何看６月统计局70城价格指数变化，说明什么？

   谢逸枫：据国家统计局6月70城价格环比、同比指数变化与走势看，基本符合我此前预期判断，房价整体上保持连续五个月上涨，涨幅连续五个月接近三年最高上涨幅。环比房价持续上涨，涨幅放缓且小幅回落。同比房价上涨快速，涨幅扩大且大幅增加，说明“钱荒”与房产税并未改变房价惯性上涨，呈现加速上涨态势。一是从6月环比房价上涨城市数量与涨幅看，上涨城市减少2个，下降城市增加2个，房价普涨之势放缓。6月环比房价增幅均值为0.８３%，涨幅连续第三个月收窄，4月为0.95%，5月为0.91%。6月单个城市环比房价增幅最高点2.4%，即使比上月最高涨幅城市回落了0.5%，却难掩房价上涨事实。二是从6月同比房价上涨城市数量与涨幅看，上涨城市与下降城市与去年上月保持不变，房价集体上涨趋势不变。6月同比房价增幅均值6.5%，连续第四个月上涨，平均涨幅继续不断扩大。6月单个城市同比房价最高增幅16.7%，比去年上月单个城市同比房价最高增幅上涨了1.2%，房价加速上涨。毫无疑问，上半年房价惯性上涨，正“蚕食”调控效力，下半年调控难度不断加大,印证了房价“越调越涨”怪圈一直存在，且短期之内恐无法打破。

   谢逸枫：房价环比涨幅收窄缩小，同比涨幅加速扩大，表明“新国五条”调控效力已初步显现，但效果不明显。调控效力正不断衰退，已经产生市场免疫力。一方面是即使“北上广深”一线城市调控加码，6月房价环比、同比却反弹加速上涨。另外一方面是房价大部分城市保持上涨趋势且超过8成以上，难改变基本面普涨局面。下半年楼市总体上讲，国内经济低迷与上半年地价普涨及局部城市供不应求、房企不缺钱、上半年土地供应负增长、首套房贷政策转向等利好房价上涨一系列因素推动下，市场各方预期房价继续上涨，房价调控压力非常巨大。

   谢逸枫：无法否认的是调控效果未达到市场预期，后市调控加码因稳增长的服务经济大局背景下，上半年宏观经济数据不断恶化，恐影响中央房地产调控加码力度与地方政府政策执行力。4月-6月楼市掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明地价推高房价上涨的动力非常足，而土地供应负增长与新增供应下降及市场需求旺盛，后市房价上涨压力大。若下半年中央与地方政府无后续调控政策跟进和落实，房价会延续上涨趋势。在中央调控不放松的基调下，房企不缺钱与调控微调影响下，楼市必将爆发新一轮房价“博弈潮”，一线城市房价上涨更加明显。

   主持人：为什么调控不放松的情况下，70城房价依然保持上涨？

   谢逸枫：6月房价上涨主要原因有七个方面，一是调控层面看，执行不给力。调控关键性政策难产，执行力打折扣，“杀伤力”正不断弱化。因调控难以持续有效贯彻实施，调控对房价形成“抗药性”预期。而调控面临经济稳增长需要下，调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求。二是市场层面看，供应偏紧。住宅供应连续几年负增长，局部商品房供不应求导致房价上涨，去库存过快与新增供应缓慢，导致市场供求两端失衡。而新国五条政策与地方政府调控加码影响到市场供应，加深供求矛盾。三是土市层面，地王潮疯起。地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。而住宅用地供应不足、房企积极抢地热情、货币继续超发成为点燃楼市火爆导火线。四是购房者层面看，入市意愿强烈。面对房价不断上涨现象，购房者失去对调控的信任。大部分刚需与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。特别是市场上潜伏着巨大的刚需购买力已经开始出手。五是房企层面看，资金面偏宽松。外部资金环境看，今年M1增速10%以上,好于去年增速5%，全社会的流动性比较宽松。内部资金环境看,上半年房企到位资金同比大增32.1%，远高于去年房企到位资金12.5%增幅，房企总体上不差钱。因房企不差钱，缺乏降价动力。不仅是外部融资环境良好与贷款成本下降，而去商品房库存快速，房企手上资金充足，整体资金链压力下降，负债率首次下降。六是需求层面，刚需旺盛。由于货币不断成发及人民币不断升值与通胀预期强烈的影响下，热钱疯狂进入楼市，买房抗通胀已经成为刚需入市动力。而国内投资渠道不宽与城镇化的推动下，市场购房需求非常旺盛。七是市场流动性层面，不是真缺钱。上半年银行贷款总体上超过了去年同期，而大量的资金与热钱并未撤离市场。另外是国内银行并不缺钱，“钱荒”没有影响到中国房地产市场发展，目前市场上的流动性还是比去年同期好。而房地产再融资开闸利好消息不断。毫无疑问，房价上涨预期的因素未彻底消除情况下，下半年楼市房价仍稳中有升。

   主持人：下半年房价是否会继续上涨？

   谢逸枫：上半年楼市房价依然较快上涨，环比涨幅正趋缓收窄。一是环比下降城市比5月增加2个，房价普涨之势放缓。二是6月环比房价增幅均值为0.８３%，涨幅连续第三个月收窄，4月为0.95%，5月为0.91%。三是6月单个城市环比房价增幅最高点2.4%，比5月回落0.5%。基本可以判断，本轮房地产调控周期内，3月环比房价涨幅见顶后，已经开始回落。而同比涨幅则继续上涨扩大，估计到四季度会呈现涨幅放缓，明年一季度才会见顶。总体而言，下半年房价走势，继续坚持年初判断，下半年楼市好于去年同期，房价一条线上震荡上行。即使房价环比涨幅继续收窄，房价总体上仍保持上涨趋势。显然，一二线中心城市住宅用地供应不足与新增商品供应缓慢及地价上涨等房企不缺钱是主要因素，下半年新盘供应接受。一方面是上半年房企购置土地面积仍是10.4%的负增长。另外一方面是上半年新开工逆转3.8%的正增长，但增幅偏小。同时，政府管理当局的行政管制手段一直持续，严重影响到新增供应的增加。

   主持人：6月一线城市价格指数的数据变化与走势如何，说明什么问题？

   谢逸枫：6月份北上广深一线城市楼市房价领涨全国，涨势最凶猛。整体上，保持连续6个月上涨，环比涨幅扩大，同比涨幅加速拉大，呈现加速上涨趋势。说明北上广深房价即使作为全国调控加码最严厉的城市，依然无法改变房价上涨事实，打破一线城市房价“越调越涨”魔圈。一则北上广深6月房环比看，虽有二个城市环比涨幅回落，但广州、北京、深圳、上海平均涨幅在1.65%以上，比上月增加了0.05%。二则北上广深6月房价同比看，四个一线城市同比全面集体上涨，涨幅反弹。广州、北京、深圳平均涨幅达到15.9%，比去年上月超过1.7%。北京涨幅16.7%，领居全国第一，广州涨幅16.5%，位居全国第二，北京广州房价领涨全国，创下自今年“新国五条”调控房价历史最新高。毫无疑问，一线城市房价再次面临“失控”危险困境，因调控陷入无法阻挡房价的尴尬局面，默认了容忍房价上涨的事实。下半年新一轮温和经济刺激来临与首套住房贷款利好政策及地价上涨的推动下，楼市有望继续维持上半年火热趋势。

   谢逸枫：一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。四是上半年一线楼市异常火爆，土地市场更是频繁出现高价地王，土地价格疯狂上涨。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。

   谢逸枫：一线城市房价水涨船高的凶猛上涨，实非好事情。暗示“限字”的调控政策下半年不会全面退出，不排除正式拉响下半年一线城市调控加码序幕。调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，房价调控陷入“骑虎难下”之势，越调越涨，不调涨上天，则全面失控。毫无疑问，“新国五条”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果非常不明显，有待于后市继续观察。如果按其上半年全国一线城市的房价走势，今年四个一线城市“房价调控目标”不可能实现。除非一线城市地方政府采取“人为因素”完成，或者是数据上“做手脚”，否则地方政府无法完成“今年调控目标”的任务。

   主持人：为什么调控加码情况，6月一线城市房价加速上涨？一线城市房价下半年如何走？

   谢逸枫：6月一线城市房价加速上涨，主要原因有六个方面，一是一线城市高端资源集中，新增人口庞大，导致市场刚需非常旺盛。二是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价疯狂上涨，加上品牌房企重回一线城市抢夺土地，推高房价上涨预期。三是一线城市土地供应与市场供应非常紧张，供求不平衡。四是一线城市购买力超强，经济发展迅猛，为房价上涨支撑。五是一线城市房企普遍不缺钱，具有房价上涨的动力。六是一线城市地方政府需要大量的资金投资建设城市，调控执行力度不断减弱，影响调控房价效果。

   主持人：2013年全国房价走势如何？

   谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价放缓”（已实现）、三季度楼市“量价筑底”（已开始呈现）、四季度楼市“量价企稳”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。七是收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。八是“钱荒”已经过去了，而房产税即使开征也无法阻挡房价上涨。除非打破土地垄断、消灭土地财政、消除税费收入不合理制度、消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症，让M2停下来不跑睡大觉、让老百姓手上货币不贬值，改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降。否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。

   主持人：下半年调控是否会放松？

   谢逸枫：从国务院“金八条”与“金十条”（“国十条”）及“克强经济学”内容与财政部部长表态看，下半年中央房地产调控基调是“紧”（“不放松不动摇”），保持上半年调控力度。下半年调控目标与核心因经济稳增长预期会发生变化，由调控房价焦点指向调整住房消费结构，遏制投资投机需求。支持与鼓励合理的改善需求与首套住房需求，拉动内需。即使基本上排除了中央再出台全国性范围的严厉调控政策可能性，但调控房价的“限购、限贷、限价、限网签、限售、商品房预售审批、商品房预售款监管”政策不会退出。至于房产税与个税20%的政策是否扩容，则需要看国务院的决心与地方政府的配合。为稳定楼市与房价预期，国务院与部委及地方政府会针对性调控城市房价，根据房价上涨情况看，主要是针对一线城市与少部分二三线城市。从4月1日已经出台的35个城市细则看，关键性的政策有待于完善与精准化。个税20%与房产税不会全国开征，二套停贷也是不现实。毫无疑问，35个城市主要目标是完成今年价格控制目标，表明中央房地产调控已经触底，调控拐点在7月。

   主持人：下半年调控如何走，会采取什么措施，遏制房价上涨过快与面临失控局面？购房者该怎么买房，出手还是等等？

   谢逸枫：今年下半年中央房地产调控总体走势是稳中有紧，紧中有调，保持楼市稳定性。一是税收政策暂不全面扩容开征。譬如个税20%与房产税。二是行政手段维持不变。“五限”政策不扩大城市，但一线城市存在加码可能性。“五限”政策主要以一线城市为主（限购、限贷、限价、限售、限网签）。三是35个城市调控制细则主要以完成今年价格控制目标为主。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。四是信贷政策差异化，首套住房贷款将开闸。除了一线城市二套房贷与一二线城市公积金贷款提高首付、利率不变外，首套房贷住房消费开始获得重新刺激，第三季度会实施。

   谢逸枫：为了有效控制房价涨幅，完成今年价格控制目标，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付、利率及加强商品房预售款监管等收紧商品房预售条件外，主要以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限网签）政策作为完成今年价格目标的行政手段。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例已提高至七成，但利率不变。个税20%。二是北京、广州、上海、深圳全面执行商品房“限购、限贷、限价、限售、限网签”政策。三是北京、广州、深圳、上海已对商品房预售款监管与收紧商品房预售条件。四是苏、杭等15个一二城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。五是一二线城市首套住房贷款优惠政策收紧。但是，很难改变房价上涨预期，在无法有效增加供给的情况下。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜政府砍价的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠。

   谢逸枫：不要指望中央会全面放松房地产调控政策，总体上依然保持严厉调控局面。考虑到稳增长，不会再出严厉的调控政策打压房地产，第三季度房地产调控即使不放松也会微调。目前“新国五条”政策出台已4个月，各地“新国五条”细则“满季”，今年第二季度楼市呈现“量价齐升”且幅幅放缓的趋势。经济则呈现增长放缓风险，暗示三季度调控面临调整与微调的局面。一方面是第三季度房地产市场迎来新的价格分水岭，房价总体平稳。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将会容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使“新国五条”新政无法使楼市部分城市房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。

   谢逸枫：只要未改变供求关系与控制货币及地价持续上涨、市场需求不断增加，下半年一线城市房价将继续上涨。