首先，说房价限涨的“遮羞布”

对于楼市调控，政府似乎不是在扬汤止沸，便是矫枉过正。而且已习惯“头痛医脚、脚痛医头”的楼市调控，一遇到房价反弹时，便会硬生生祭出“限字令”来。继北京、广州、深圳等一线城市对房价进行“限涨令”干预后，二线城市（如南京、济南等）也在陆续跟进。

试问：对已经市场化的商品房实施“限涨令”，这与“削足适履”又有何异？难道给楼市设置了“涨停板”，房价就会不再上涨？

众所周知，以行政手段的“限涨令”只是改变了预期，并为从根本上改变楼市的运行机制。而人为调控供需，将会造成供需失衡。直接干预房价，将会造成价格信号失灵。诚然，中国的住房问题较为复杂。而供求关系相对失衡的情况下，除了采用市场手段外，也可运用行政手段进行干预，但行政干预一定要符合市场经济规律，否则将适得其反。因为，当楼市调控变味为具体控制时，除了会危及楼市长期发展和房价稳定外，在现实中，还会出现了“调控向左，市场向右”的困局。《人民日报》发文称：“房地产陷越调越涨怪圈，要解决当前房价居高不下的困局，不能一味限价限购。”

当前，不仅房价陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈中。调控也陷入了政府这只看得见的“手”，伸向市场的次数越来越多，其程度也越来越深。对于楼市调控，似乎已习惯于用政府之“手”代替市场之“手”。君不见，就在李克强总理再一次表态“该放的权力放掉，该管的事务管好”时，北京的“限价令”再次升级为“房价审批需分管副市长签字”。对此，有网友说“市长管房价纯属瞎折腾。”也有网友说“干脆来个‘下跌令’岂不更好？”还有网友说“出台‘限涨令’就是‘助涨令’，价格管制必然失败。”更有业内人士称“在错误的道路上越走越远了！如果市长降房价，还要国几条干什么？”、“市长定价的依据不知是什么？蔬菜价格波动，股市起伏，是否也请示市长定一下？”、“对商品房限价这种事，名义上是稳定房价，实际上就是恶心调控政策。猪脑子都知道这很荒唐，实际上是让外界更加反感调控，让调控在道义上失去合法性。对于想出这种脑残政策的人应该就地免职。”、“中国早有大禹治水‘堵不如疏’之古训。不知道21世纪智商的人，是不是懂了IT，却不懂文字，不懂理如何去理解‘疏’之含义。”甚至连新华社也罕见的发出“微评”称“为控制房价，个别城市干脆公开限制楼盘价格，声称新盘报价明显偏高将不发预售证。新盘报价是否明显偏高，消费者自有判断；如果价格离谱，不买就是。政府部门越俎代庖，于理不合，于法无据。要控制房价，还是要从供求关系入手，增加土地供应，减少不合理税费，否则只会南辕北辙。”

记得，2010年1月，时任北京市市长郭金龙在市两会上曾表示：“政府不打算通过行政手段打压房价，而是依靠市场进行调节。”然而时过境迁，由于北京房价连续领涨全国，市领导终于绷不住了，放话要以“乌纱帽”挂钩来控北京房价。然，实施“限价令”效果又如何？其楼市的反应是：房价继续上涨，土地出让无人问津，库存锐减。且开发商以“精装拆分”而曲线加价方式“破解”。当听闻“限价令”被“破解”，北京便又开始“研究”反“破解”之策。然，不尊重市场机制，痴心想要与市场对着干，其结果只能是无效与失败的。

如此为控房价，无所不用其极的“限字令”。难道忘却了今年3月17日，李克强总理在回答新加坡《联合早报》记者问题时表示要“市场能办的，多放给市场。社会可以做好的，就交给社会。政府管住、管好它应该管的事。要把错装在政府身上的手换成市场的手。这是削权，是自我革命，但我们要有壮士断腕的决心，言出必行，说到做到。”如今房价，市场说了不算，要市长说了才算。如此调控，叫总理情何以堪？！

而从限购、限售、限外、限贷、限价到限涨，虽楼市“限”字当头，却未见“限税”、“限费”，更未见“限地价”。面对一边是限制房价上涨，一边是地价狂飙，这“只许州官放火、不许百姓点灯”的“限价令”又有几分诚意在？若地价不降，房价有怎么降？又叫购房者情何以堪？！

毋庸讳言，此“限价令”的背后或在“遮羞”。若问：遮何“羞”？答曰：遮“官员福利房”之羞，遮“保障房欠账”之羞，遮“土地财政”之羞，遮“为保乌纱帽”之羞，遮“调控政策失误”之羞，遮“官商勾结腐败”之羞，遮“为官不作为”之羞…当扯下这房价限涨的“遮羞布”时，便会发现百姓住房问题为何难解，其现状已沦为“非不能也，实不为也”。

 

评点：用“限涨令”来控制房价，只是给上涨的房价按了个“暂停键”，其得到的也只是政绩和保住“乌纱帽”罢了。而“降房价”与“解决百姓住房问题”是不同的两个层面。换言之，房价降了不同于就能解决了百姓的住房问题。

 

其次，谈调控政策的伦理与法理

众所周知，伦理属于哲学范畴。伦理是社会人伦秩序与个体品德修养的统一，伦理对于一个民族、一个国家具有至高的保障作用。在当前供需失衡、房价高企的情境下，调控政策背后所隐藏的伦理选择显得十分重要。可以说，伦理是楼市政策的内在诉求，伦理是制定良好调控政策的前提。

自古中华民族就是十分注重伦理的民族。可以说，我国五千年的历史主要是伦理的管理。然而，在当前的楼市调控中的政策伦理问题却被忽略或回避。但没有市场伦理的经济是危险的，没有行政伦理的政策也是危险的。市场不是万能的，存有缺陷，这就需要政府行使调节职能。而政府也不是万能的，也有其客观和主观方面的缺陷，而恰恰需要伦理的引导与规约。

楼市调控是公共政策，而公共政策的本质就在于其对社会利益和价值进行权威性的分配。这就要求政府部门在制定楼市调控政策时，必须以百姓的权益为重，慎重选择政策取向，最大限度地保护和增进百姓权益。然而，以行政干涉的“限字令”来牺牲部分人的权益，显然是极其不公平的。就其本质而言，这是公权力对少数私权利的剥夺。再者，政府自利性和强势集团的存在，使得楼市调控政策产生了诸多的伦理失范。在行政伦理缺失下，各级政府丢失了保障房建设、分配、管理的基本职责，甚至盖的名称叫“经适房”住的实际是公务员。

楼市调控政策，要处理好与社会伦理道德的关系。其不仅要适应社会意识形态的发展传统和主流趋向，还要弘扬积极正面的主流价值观和道德准则。然而，当公众批评“房价过高”时，却招来“限价、限购、限售、限涨”的行政干预，当公众批评“土地财政”时，却又引出了寻找替代“土地财政”的新税种、新税率和新拆分等。这不仅是违背了市场经济的原理，也有悖于行政的伦理。可见，政府在如何解决目前房价高企的问题上，实际是在一个复杂的道德伦理体系中运行，其中的社会道德、政治道德和财税道德相互的冲突。

楼市调控行为，是当前政府重要的经济行为之一。面对房价高企的楼市，政府有充分理由进行必要的行政干预。即，其具有了“合理性”，但“合理性”不等于合法性。纵观历年楼市调控政策或措施，其本身明显缺乏合法性。君不见，时至今日的楼市调控仍需要上层推动和以通知形式的红头文件，但“通知”不是法规，仅属于规范性文件。故，楼市调控缺乏法理依据，而非“依法而治”。我国从1993年宪法修正案确认建立社会主义市场经济体制以来，虽然在迈向市场经济的道路上已经取得了长足的进步，但在楼市调控政策上，多以国务院办公厅发布的“文件”发挥着实质性的规制作用。若从广义行政法角度看，这不仅超越了发文主体的法定权限，也违反了宪法、立法法、税收管理法等法律法规。这无疑是楼市调控政策的“硬伤”所在，而带有“硬伤”的楼市调控何谈自身硬！

诚然，行政干预虽能在短期内获取“蝇利”，但却使楼市失去自身调节机能，不能实现多方“赢利”。为了楼市未来能稳步健康的发展，调控政策不能以权代法、行政干涉，更不能急功近利，竭泽而鱼，焚林而猎。

 

评点：当政策“胡来”时，民众的道德就会降低。而行政调节一旦超越了市场调节，腐败和垄断便有了滋生的深厚土壤。对于目前楼市行政干预愈演愈烈的现状而言，应立即消除政府违法与政策违法问题，需以法律、法规形式出台相应的调控政策。

 

最后，看当下百姓消费心理变化

作为楼市调控，无论出台何种政策，均不能忽视当前百姓的消费心理。

可以说，中国房价问题之所以难解，是百姓消费心理息息相关的。若问普通百姓当下有何梦想？其大多会说是“拥有一套属于自己的房子。” 若再问：中国当下已是不缺房时代，为何楼市中依然“供不应求”？这不仅表明“供需失衡”的问题，从另一层面也表明普通百姓的消费心理在发生着变化。

我国改革开放三十几年来，百姓的消费水平在不断提高，其消费心理也是数次变迁，其消费理念发生了很大的变化。就当前的百姓消费结构而言，城乡居民的消费开始由吃穿转向住行，消费结构正在转型升级。据央视市场研究（CTR）2011年发布的“中国城市居民调查”（十年发展变化跟踪调查）结果显示：“我国居民自有住房和汽车的拥有比例，分别上升了20.8%和14.2%，城市居民的生活由生存性需求转变为享受型需求。”再有，我国城乡居民家庭恩格尔系数逐年下降，2012年城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.1%和40.8%（40%～50%为小康水平，虽然恩格尔系数理论并不绝对严谨，但也可以从一个侧面衡量一个家庭富裕程度）。我国城乡居民家庭恩格尔系数的降低，也正解释了当前楼市、车市和奢侈品消费的强劲之势。

由此可见，我国居民消费心理，开始从传统的基本生活消费，逐步向发展型和享受型消费转移。在百姓消费心理向发展型和享受型消费变化的大背景下，楼市中的除了潜在自住型需求，其改善型购房大军也在与日俱增，而这也正符合了要让百姓享受改革成果的目标，正如李光耀先生所说：“如果人民没有分享到国家经济增长的果实，经济成长是毫无意义的”。

另外，由于国内投资渠道的缺乏，在货币超发、通胀压力下百姓必然会选择房地产。但由于目前国内持续打压楼市，因此许多人将房地产投资的目标转向了国外，而导致大量民间财富外流。

 

评点：调控者必须正视商品房的双重属性（居住和投资），更不可忽视百姓消费心理的变化和潜在的改善型购房需求。魏征在上唐太宗疏中曾说：“鱼失水则死，水失鱼犹为水也。”这要比李世民所说“水可载舟，水可覆舟”更为深刻。

 

 

综上所述，笔者认为：出台楼市调控政策要讲“理”，若仅是简单粗暴的行政干预，一不符合公共政策的伦理；二不符合依法治国的法理；三不符合市场经济的原理；四不符合百姓消费的心理；五不符合行业发展的常理。若要从根本上消除楼市调控的怪圈与僵局，就必须摒弃陈旧的、教条的坚持，建立新主流意识共识，尽快出台长效机制。