谢逸枫：3月全国百城房价临界“破万”拐点
导语：2013年4月1日，中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06% ，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少10个，其中跌幅在1%以上的有3个；本月环比上涨的城市比上月增加10个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有51个，较上月增加10个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年3月相比上涨3.90%，涨幅相对上月扩大1.42个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比上月上涨1.25%，与上年同期相比上涨6.05%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为6892元/平方米，环比上月上涨1.92%。
据新京报４月２日报道，中原地产研究中心统计数据显示，3月全国主要54个城市新建住宅签约套数达到了307090套，环比上涨95%。其中，北京新房及二手房总网签量达到63178套，创造了北京楼市签约的最高历史纪录。受楼市调控新政刺激，购房者抢搭政策末班车，全国54个城市3月住宅成交量随之暴涨。据中原地产研究中心统计数据显示：3月全国主要54个城市新建住宅签约套数达到了307090套，环比上涨95%。与2011年2月调控以来，成交最多的2012年12月的307134套基本持平。在3月下半月，各地二手房市场末班车逐渐减弱的情况下，全国各地新建住宅加速入市。最近2周，很多二三线城市都出现了日光盘的现象，大部分项目的价格相比之前虽有明显上涨，但涨幅大部分则低于二手房上涨幅度。
以北京为例，根据北京住建委网站的网签数据统计显示，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。新建住宅签约19398套，创2010年来新高。二者合计总网签量为63178套，创造了北京楼市签约的最高历史纪录。二手住宅市场方面，3月份北京全市二手住宅网签总量达到了43780套，环比上月网签量大幅上涨了332.5%，与去年同期的网签量相比也大幅上涨了294%，3月份的北京二手住宅网签量创有史以来单月新高。据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为27301元/平米，环比涨7.5%，涨幅较前两个月明显增加。
2013年1月-2013年3月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 9812 1.00% 64 35 1
2月 9893 0.83% 74 26 0
3月 9998 1.06% 84 16 0
2013年1月-2013年3月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 1.20% 50 49 1
2月 2.48% 58 41 1
3月 3.90% 75 15 0
数据来源：中国指数研究院
有请知名地产专家谢逸枫先生对此评论：
一，请你分析今年3月全国100城价格指数的数据走势，说明什么问题？
谢逸枫：基本符合我预期的分析与判断，3月全国百城价格保持“惯性”上涨趋势，涨幅凶猛，房价临界“破万”拐点，80%以上城市全线加速猛涨。自去年6月连续第十个月环比上涨、而同比连续4个月（自去年12月-今年3月）上涨，呈现出房价不断加速上涨态势。一则3月环比房价涨幅由2月跌破“1%”重上“1%”，涨幅比上月扩大0.23个百分点。二则3月同比涨幅由2月“破2%”加速上涨“破3%”，涨幅比同期扩大1.42个百分点。三则3月房价上涨城市个数超过80%，环比上涨城市个数增加了10个，下跌城市个数减少了10%，同比上涨城市个数增加了17个，下跌城市个数减少了26个，环比同比持平城市个数由个位数下降到0。四则北京、上海、广州、深圳环比涨幅均超过“2%”，同比涨幅均10%-15%。广州房价再次领涨全国，成为全国房价上涨最快的一线城市。
谢逸枫：说明中国房价“失控”危险信号蔓延全国，向中央与地方调控拉响第三次加码警告。而越来越多城市进入快速上涨通道，表明中国楼市复苏势不可挡，今年一季度楼市“量价”暴涨，创下十年房地产调控史上的量价与涨幅最高顶峰季度，也迎来中国楼市史上最旺盛的“小阳春”。毫无疑问，中央房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨，不调失控。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果有待于观察。
二，今年楼市的后市房价与成交量趋势如何变化？
谢逸枫：今年4月份开始到二季度楼市房价与成交量涨幅放缓，但不会跌入所谓的历史低谷。一方面是今年一季度市场释放全年三分之一住房需求，细则刚落地与个税20%及二套房贷的政策不确定，购房者会陷入一个相对不长的市场观察期（短则一周，长则三周）。如无实际调控加码与房价无实质性调整，购房者会结束观望心理与等待的情绪。一旦市场预期向好，信心逐渐增强，而积极入市买房。另外一方面是地方版调控细则的落地执行，市场热度预期会有小的降温。房企因不差钱与商品房库存压力下降，房价会有小幅度的上涨空间，但不存在暴涨的可能性。
三，为什么今年2月中央调控落地情况下，百城3月房价不断上涨？
谢逸枫：主要原因有四个方面，一是调控执行的“真空期”与政策的“末班车”效应的市场恐慌。上轮调控不断压制的巨大住房需求，集中今年三月爆发释放。而今年中央与地方调控“真空期”与关键性的政策不确定情形下，购房者不约而同追赶个税20%等政策的“末班车”，二手住房需求也转向一手房，导致一手商品房市场集中签约与过户及买房入市的恐慌性现象。二是房企的不差钱与去商品房库存压力速降。房企抓住“金三银四”的传统旺季与调控“真空期”执行时间差，不断加大供应，大部分楼盘价格上涨。住房需求不断爆发。助长房企调价上涨，价格优惠力度减少。三是市场产品结构性供应与供求之间的不平衡。市场上高价与高端楼盘供应比例呈现不断大幅度上升趋势。一线与二三四线市中心城区的供应不足与需求矛盾突出，导致中心城区价格不断上涨。四是房价上涨预期的因素不断推动。货币政策比去年偏松、通胀预期、人民币升值、经济复苏、调控宽松、人均收入提高、地价上涨、供应减少、个税20%增加成本等一系列的因素。
四，目前房地调控与市场处于什么状态，购房者该怎么买房，出手还是等等？
谢逸枫:当前上到中央下到地方，面临着调控房价上涨巨大压力。时下，中央调控与地方调控进入“对望”状态，与市场进入“观察期”。而地方调控与房企进入“对抗”相持阶段，与市场进入“博弈”心理。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜调控的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠，
五，目前中国楼市最大的问题是什么？2013年全国房价走势如何，为什么？
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期的形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价暴涨翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价涨幅放缓”（等结果）、三季度楼市“量价筑底回升”、四季度楼市“量价企稳反弹”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，房价未来三十年上涨300%以上。
百城（新建）住宅价格环比2013年3月涨跌幅分析
2013年3月，住宅价格环比2月上涨的84个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：湛江、厦门、石家庄、郑州、柳州、北京、苏州、南宁、营口、烟台，10个城市涨幅在2.3%-4%之间。其中，湛江、厦门、石家庄、郑州涨幅在3%-4%之间，柳州、北京、苏州、南宁、营口、烟台在2.3%-3%之间。另外，北海、汕头、德州等74个城市环比上涨，其中北海、汕头等8个城市涨幅在2%-2.2%（含2.2%）之间；东营、吉林、新乡等33个城市涨幅在1%-2%（含1%）之间；绵阳、桂林、银川等33个城市涨幅在1%以内。
2013年3月，住宅价格环比2月下跌的16个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：温州、金华、三亚、江门、昆明、呼和浩特、泰州、东莞、张家港、嘉兴，其中，温州、金华、三亚跌幅在2.5%-4%之间；江门、昆明、呼和浩特、泰州、东莞、张家港、嘉兴跌幅在0.28%-1%(含0.28%)之间。另外，马鞍山、西宁等6个城市环比下跌，跌幅均在0.28%以内。
百城（新建）住宅价格同比2012年3月涨跌幅分析
2013年3月，百城住宅价格同比2012年3月上涨3.90%，连续第4个月上涨且涨幅扩大1.42个百分点。有75个城市住宅价格同比上涨，比上月增加17个，其中，菏泽涨幅为16.30%；乌鲁木齐、广州等6个城市涨幅在10%-15%之间；南昌、赣州等58个城市涨幅在1%-10%之间，徐州、中山等10个城市涨幅在1%以内。2013年3月，有23个城市住宅价格同比下跌，比上月减少18个，其中，温州、海口、三亚跌幅在10%-21%之间；张家港、南宁等15个城市跌幅介于1%-10%之间；北海、芜湖等5个城市跌幅在1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年3月十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比上月上涨1.25%。具体来看，北京、广州、深圳涨幅超过2%，南京、成都涨幅在1%-2%之间，重庆（主城区）、上海、武汉涨幅在0.2%-1%之间，天津、杭州涨幅较小，分别为0.05%、0.02%。同比来看，十大城市平均价格上涨6.05%，连续第5个月上涨，涨幅扩大1.73个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，广州、北京涨幅均超过10%，深圳、成都、南京、重庆（主城区）涨幅在5%-10%之间，上海、武汉、天津涨幅在1%-5%之间，杭州涨幅最小，为0.02%。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2013年3月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为23689元/平米，环比上月上涨2.81%，涨幅较上月扩大1.25个百分点；10个城市主城区二手住宅价格全部上涨。具体来看，深圳涨幅居前，环比上涨3.51%；广州、上海次之，分别环比上涨3.07%、3.02%；北京、南京、天津和武汉的涨幅超过2%，涨幅在2.0%-2.9%之间；重庆和杭州涨幅不及2%，分别为1.36%、1.25%；成都涨幅最小，仅为0.60%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨18.06%，涨幅较上月扩大2.25个百分点。10个城市同比均上涨。具体来看，北京涨幅最大，达22.14%；深圳、广州、上海的涨幅也超过15%；南京、天津、武汉、杭州和成都的涨幅在10%-15%之间，重庆涨幅最小，为8.76%。