解决“三农”问题是实现城乡一体化的必经之路，其中必然涉及到土地、劳动力、资本三大生产要素的整合和统一，这就要求现行农村土地制度与农村金融制度二者的改革与创新应相互结合起来。在这一发展要求下，围绕农地开发、生产、经营所进行资金融通的“农地金融”概念应运而生。

　　近年来，随着我国工业化、城市化进程的加快，农村集体土地使用权的流转已成为当前农村土地制度改革的难点和焦点，其中所涉及的关键在于如何对土地定价并在此基础上提高集体土地资源的配置效率，而这正是金融工具不断创新的动力，也是“农地金融”功能的重要体现。

　　发展农地金融的重要意义

　　农地金融旨在为农业生产经营者提供中长期资金融通，以解决农户的资金缺口，实现农业收入的持续增长。国外农地金融发展的实践表明，发展农地金融，不仅可以为农业发展提供长期的、低成本的资金供给，而且还有利于实现政府对农业的调控。这主要体现在以下三方面：

　　一是可以充分发挥土地的财产功能，盘活固定在土地上的呆滞资金，使其转化为流动的开发经营资金，实现社会资金的合理聚集，为农业发展提供更多的资金支持。

　　二是有利于形成一种促进农地流转、提高农业比较效益的机制，进而优化农地资源配置、有效分散农业生产经营风险。发展农地金融，将促进土地、劳动力、资本三要素的有机结合，使得土地所有者、承包人、金融机构三大微观主体形成合约关系。此外，农地金融通过发挥土地使用权的商品属性，使得三方主体的利益得以体现，进而促进农户形成长期稳定的预期、促进金融机构对农业的中长期投资，有利于农业生产的可持续发展。

　　三是可以引导农户的投资行为，实现国家对农业的宏观调控。农地金融能加速土地流转与适度集中，推动农业规模经营，有利于提高农业投资的边际收益，引导农户对土地和农业增加投资。此外，国际经验表明，适度的政府干预对于促进农业经济的发展不仅可行，而且必要。发展农地金融可以帮助政府通过金融这一间接手段影响农地资金配置，调节农业生产，调整土地流转方向和规模，鼓励或限制某些土地的开发和利用，从而实现农业的宏观调控目标。

　　农地金融业务的主要特征

　　从经济学的角度来看，土地具有如下特点：位置固定，不能移动，具有永久性；土地是稀缺的和不可再生的，随着工业化进程的加快和社会经济的发展，土地的价值越来越高；通过对土地的经营可不断获得收入等。土地的上述特点决定了农地金融业务与其他金融业务相比较，具有以下主要特征：

　　一是农地金融业务是以抵押权为基础，债权相对可靠安全。农地金融以农地的经营使用权进行抵押，以便为融资提供担保。由于农村土地具有位置固定、永久性的属性，使得农地信用通常不影响债务人对农地的使用，受贷人可通过对农地的经营不断获得收入，形成自身不断还本付息能力。

　　二是农地金融业务中涉及的债权人和债务人在权利上具有非对称性。农地抵押贷款契约到期前，债权人不能任意要求债务人偿还债务，而债务人却可以在到期前随时偿还贷款并保留收回抵押土地的权利。若贷款逾期不能还清，则债务人将被取消土地赎回权。

　　三是农地金融业务涉及的贷款偿还期相对较长，一般会实行证券化。农地金融资产具有期限较长、额度较大的特点，当该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例（如25%～30%）时，银行将面临较大的流动性风险。为了增强长期资产的流动性，在实践中有必要对农地抵押贷款进行证券化，从而增加银行经营的灵活性。

　　四是农地金融业务兼具商业金融和政策金融的双重属性。由于农地金融业务通常需要政府扶持，因此，需要专门机构推行。如， 成立于1916年的美国联邦土地银行，是由政府财政通过购买土地银行股票的形式来扶持建立的，目的是利用农户拥有的土地来进行资金融通，为农业生产及相关的经营活动提供长期信贷资金和服务，并且通过信贷活动，调节农业生产规模和发展方向，贯彻实施政府农业政策。成立于1920年的印度土地开发银行，其资金来源于中央银行和发行债券，以土地抵押的方式为农民提供5～10年或更长期限的贷款，贷款用于购买价值高的农业设备、改良土壤、偿还旧贷款及赎回地主扣押的土地等，业务种类涉及土地抵押贷款、土地信托、土地证券化、农产品期货等。

　　大力发展农地金融产品

　　近年来的中央“一号文件”都提到了要积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法，在依法、自愿、有偿基础上健全土地承包经营权流转机制。《中华人民共和国物权法》第一次在用益物权中规定了承包经营权，为我国农村土地流转和农地资本化提供了政策支持和法律依据，进而为农地金融的推进奠定了较好基础。因此，要借助这一有利时机，在城乡一体化的推进中，围绕提升农地

　　交易效率和农地资源配置效率以及由此衍生的土地定价问题，积极探索农地资本化的有效路径，以金融创新推进农地制度创新，大力发展地票交易、农地信托、农地入股、农地证券化等农地金融产品，逐步建立起农地金融体系。

　　第一，地票交易。2008年12月4日，重庆市成立了全国首个农村土地交易所，推出了以农村土地为载体的实物交易和指标交易。地票交易是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、农村公益事业用地、农村公共设施和乡镇企业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，最后由当地国土房管部门发给等量面积的建设用地指标凭证。参与地票交易的利益主体主要包括农民、企业或开发商、政府部门三方，在不触动现行土地管理制度的前提下， 通过地票交易，农民群体获得高于其复垦成本的补偿和购房补贴，企业获得了地块的选择权并通过指标落地取得建设用地，而政府部门则获得更多土地拍卖的收益。

　　第二，农地信托。2001年以来，随着《信托法》的出台和逐步完善，一些经济发达的农村开始出现了土地信托的雏形。农村土地信托是在保持集体所有权和土地承包经营权不变的前提下，按照依法、自愿、有偿的原则，农村土地承包人基于对受托人的信任，以取得更大土地收益为目的，将其承包的土地使用权在一定期限内委托给受托人，由受托人进行经营管理或使用，并将因此而获得的收益归属于特定的受益人。个别地区的实践表明，土地信托制度从土地经营制度的深层次改革入手，在坚持家庭联产承包制的前提下，实现了农业的专业化、规模化经营。

　　第三，土地入股农民专业合作社。2006年10月31日， 我国通过的《农民专业合作社法》明确赋予农民专业合作社以法人资格， 确立了其市场主体地位。土地入股农民专业合作社实质上是农村土地股份合作制在组织形式上的一种创新，其特点在于管理“土地股份”的组织必须是“农民专业合作社”。用土地承包经营权入股的农户在保持土地承包权的前提下，将土地的实际经营权交给农民专业合作社，由合作社来统一生产、经营和管理，并按股份分红，其实质上是农民与农民专业合作社之间的“土地承包经营权租赁交易”。

　　第四，农村土地承包权证券化。农村土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券， 在不丧失土地产权的前提下， 利用证券市场的功能， 将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产的过程。我国现阶段的农村土地证券化，实际上是指承包经营权的证券化，如重庆的“江津模式”。农村土地证券化的意义在于：一是土地证券化并不改变现行的家庭承包经营制，不会对现有的土地产权制度造成冲击，也不影响土地的社会保障功能；二是土地证券化将有形的土地资产转化为价值形态的土地资产，有利于农村劳动力资源的合理流动，为城镇化提供动力；三是土地证券化实现了土地经营权价值的货币化，使得跨区域、大规模的土地流转成为可能，从而提高了土地利用效率；四是土地证券化后，可以通过承包权抵押贷款、发行土地抵押债券以及发行股票等多种方式为农业发展和土地改良筹措发展资金，这将是支持农村经济发展的一条有效融资途径。