谢逸枫：全面解读广东楼市“粤版新五条”
导读：3月底，各地楼市政策细则出台呼声越来越高，2013年3月25日下午5时，广东省人民政府网网站公布“广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》”，通知共五条。通知出，各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。一、切实落实政府稳定房价的责任。二、坚决抑制投资投机购房需求。三、增加中小套型普通商品住房供应。四、加快保障性安居工程建设。四、加快保障性安居工程建设。五、加强房地产市场监管。广东对于当前房地产市场调控表态，基本印证地方政府楼市收紧传闻，成为全国首个地方版调控政策落地的“地方版细则”。
知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面解读广东版楼市“粤新五条”细则，并预判广州版楼市实施细则走势。
记者：您是如何评价广东版楼市“粤版新五条”细则？为什么“粤版新五条”细则会出现避重就轻与模棱两可现象？
谢逸枫：“粤版新五条”细则作为全国首个落地的地方版细则，调控总基调是“保大于压”，房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%、限购升级的政策局限于小部分城市，并且把细则执行的制定权下放地方城市，说明重要的政策执行存悬念。显然“粤版新五条”细则并无调控降房价诚意、无调控政策新意。一是“粤版新五条”细则，完全低于市场调控严厉程度，纯粹是“应付”新国五条与新国五条细则的意思。二是“粤版新五条”细则，具有明显避重就轻，特别是20%个税与房产税及一、二套房贷的关键性政策被“雪藏”。三是内容空洞，缺乏地方实际可操作性。重要的政策制定权与落实权具有“踢足球”嫌疑。20%个税征收标准与一、二套房贷政策规定存在与新国五条细则“不对口”，预留给地方下面自由操作空间。四是价格控制目标具有“上涨目标”的感觉，无具体的参考标准。五是限购城市被局限化(广州\深圳\珠海\佛山)。六是个税20%执行的城市实际上专指广州与深圳，按照新国五条细则规定，但究竟具体怎么执行，不明确。因此，“粤版新五条”细则具有明显的差别化区别对待，尤其是个税20%与一、二套房贷的政策不会“一刀切”，避免伤到合理的购房需求。
谢逸枫：“粤版新五条”细则被指“避重就轻与模棱两可”是无可厚非。因为执行政策的人从来没有出对自己不利的政策。一是新国五条细则注重具体的城市调控政策，而省一级的细则很难具体细化，因此出台的细则不会超出新国五条细则的范围。二是部委细则未出台，政策调整的方向与内容不确定，无更具体的参考文件。下面具体的城市细则才是重点。三是作为全国首个地方版落地细则，调控压力巨大。一旦过严必导致楼市震荡，地方经济发展受阻。特别是今年地方政府面临着巨大的经济增长、土地财政、房地产税收、地方政府债务到期、土地供应计划完成的压力。“粤版新五条”细则最大的意义在于表明广东省级政府积极配合中央国务院房地产调控的态度、坚决调控房价的决心、坚持调控不放松不动摇的表态，具体细则仍需看下一级政府具体制定的执行措施。
记者：广东版楼市“粤版新五条”细则有什么亮点？
谢逸枫：广东版楼市“粤版新五条”细则有九方面内容值得关注：一是作为全国首个落地的地方版细则，具有参考性。二是明确广州与深圳3月底上报价格控制目标，但无具体参照标准与具体实施时间。三是明确规定约谈和问责地方城市负责人，但无惩罚措施。四是税收与限购政策的调控加码。严格要求广州与深圳执行个税20%规定，但无具体的执行标准。限购进一步升级，明确规定“广州、深圳、珠海、佛山”四市的限购范围，由主城区扩大到郊区，由一手房扩大到二手房。五是未提房产税扩容要求，今年广州、深圳房产税不扩容。六是一、二套房贷政策不加码、限贷与限价政策不放松。（二套房贷不停贷及二套房贷首付不提至7成、利率不提至1.3倍，首套房贷首付不提至5成、利率不提至1.2倍）。六是规定3月底前公布2013年度住房用地供应计划。七是要求完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止地价上涨过快。八是加快中小套型普通商品住房供应与保障房建设。2013年底前，把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。九是不排除提高商品房预售门槛、健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设。
记者：广东“粤版新五条”细则是否会成为全国其他省会城市细则出台的参照物？出台政策的时间集中在什么地方？广州的政策如何制定？
谢逸枫：广东“粤版新五条”细则简直是新国五条与新国五条的“翻版”，从内容与措词及调控手段等力度综合情况看，的确是全国其他省会城市的标准参照物。一方面是应对了国务院的新国五条与国五条细则的政策规定与要求。另外一方面是把政策的制定权与落实权抛给了地方下面的政府。三是可以起到稳定市场预期的效果，减少负面影响力。
谢逸枫：“粤版新五条”细则出台的时间节点与政策内容，基本符合我此前预期判断。广东版楼市“粤新五条”细则作为全国首个“地方版细则”，标志着正式拉开全国地方版调控政策出台的序幕，意味着地方版调控政策进入密集的“出台期”，具体出台的时间点集中在本周到4月份，广州与深圳两市的细则不排除在本周内出台。
谢逸枫：广州楼市细则基本围绕着九个方面开展，一是3月底价格控制目标，定在GDP增速10%下,即9%.二是问责与约谈重新强调。三是限购政策不升级不加码,从化与增城不限购。三是个税20%按照原规定1%执行，具体怎么执行，看国家税总的细则。四是房产税今年不扩容。五是一、二套房贷首付与利率按照原来规定执行，不加码。是否需要调整，主要看央行的细则。六是限价、限网签、限售政策继续执行，确保完成今年价格控制目标。七是研究完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止地价上涨过快。八是加快中小套型普通商品住房供应与保障房建设。2013年底前，把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。九是不排除提高商品房预售门槛、健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设。
记者：为什么广东率先出台“粤版新五条”细则，到底是出于什么因素考虑？
谢逸枫：原因有三个方面，一是2月广州与深圳房价环比、同比上涨过快、涨势加速、涨幅翻倍、楼市呈现失控。二是广东地区楼市复苏上升显过热，土地市场火爆。三是广东作为改革走在最全面实施的省，具有带头的风向标意义。毫无疑问，广东率先出台“粤版新五条”细则，主要是考虑到广深楼市失控、房价加深上涨、涨幅翻倍。
记者：广东版楼市“粤版新五条”细则力度究竟有多大，为什么说无实质性杀伤力？
谢逸枫：“粤版新五条”细则总体上措词严厉，内容上模棱两可，执行上差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。一是细则总体上调控力度下降。重要政策无具体规定，地方下面自由操作空间大，执行性充满巨大的悬念。二是房产税无扩容规定。今年基本可以排除广州、深圳房产税扩容的可能性。三是个税20%执行的城市实际上专指广州与深圳，按照新国五条细则规定，但究竟具体怎么执行，一要看国家税务总局细则出台。二要看广州、深圳的执行细则怎么出。个税20%的政策未明确规定，制定权下放到具体政策实施城市，暗示地方下面可自由操作，表明个税20%征收差别化的体现，不排除依然执行原来的政策规定的可能性。四是一、二套房贷未规定收紧，意味着地方下面可选择执行与不执行。细则未明确提出二套房贷首付提至7成、利率提至1.3倍；首套房贷首付提至5成、利率提至1.2倍。广州与深圳具体要怎么调整，一是看央行出细则。二是要看广州、深圳两城市怎么出具体的执行政策。
五是公布价格控制目标的城市仅限广州、深圳。细则排除了广东东莞、中山、珠海、佛山、清远等其他城市。价格控制目标公布的时间不确定。价格控制目标无标准的参照物，是按照2011年不超过GDP或人均收入增幅? 还是不超过5%,基本稳定?还是稳中上涨或者稳中下降？表明地方下面可根据GDP增速自由操控，不需要考虑人均可支配收入与CPI及经济发展综合情况。六是限购的城市具有明显的“收缩化”。1.四市原本就限购，只是有细城市的限购政策限得比较宽松。譬如珠海只限主城区、而国五条细则规定，要限全市范围、一手房与二手房都限、限购的购买对象条件收紧，意味着郊区将纳入限购范围。譬如广州十区已经限购，属于广州的两市（从化与增城）未限购，但从细则与两市房价涨幅看，不需要限购升级、不需要扩大限购范围。2.细则规定限购收紧从严执行的城市，仅局限于已四个城市“广州、深圳、佛山、珠海”，但无具体实施的时间。排除了广东东莞、中山、清远等其他的城市，符合我此前判断，限购城市扩容数量小。七是限价政策“被取消了”。细则并无明确规定，也无规定哪个城市具体执行的标准。
记者：广东版楼市“粤新五条”细则对楼市有什么影响？房价是否会暴跌？房企如何应对？
谢逸枫：“粤新五条”细则对广州、深圳、珠海、佛山楼市是非常利空政策，4月份楼市进入震荡下行将持续到今年三季度。首先是“粤新五条”细则最厉害的政策主要是个税20%与限购政策加码，即使是房产税未扩容，广东楼市部分城市地方政府将面临前所未有的巨大调控压力。其次是广州、深圳、佛山、珠海四地城市楼市4月开始陷入低迷期，预计到持续到三季度。三是楼市火热上升趋势迅速降温、一二手商品房楼市跌入冰点。四是四地市城市楼市成交量4月开始跌入低谷、持续到今年三季度。五是四地市城市楼市房价上涨态势止涨转跌、涨幅回落、上涨楼盘的数量下降、下降楼盘的数量增加。六是购房者因调控政策加码，进入深度持币观望期，持续时间不确定。七是不排除部分房企因资金紧张，出现大幅度降价行动与高折扣的价格优惠措施。
谢逸枫：“粤新五条”细则不会导致广州、深圳、珠海、佛山房价暴跌，今年房价稳中有升，一季度房价反弹、二季度房价回落震荡、三季度房价筑底、四季度房价企稳回升。首先是调控的目的稳定房价，不是打击房价，不存在暴跌的可能性。其次是市场上依然存在大量的刚性需求与改善的合理需求，况且二手房限购估计会导致市场供应紧张，房价上涨的压力大。三是政策并未从市场供求关系的问题上解决房价上涨，只是短期的遏制需求作为调控手段，未实际增加市场供应。四是政策本身的操作性存在自由调整空间，不排除地方政府微调。
谢逸枫：房企应该谨慎涨价与调价，不可盲目哄抬房价，防止更严厉的调控政策出台。一方面是等待地方政府进一步的执行细则出台。另外一方面是针对刚性与改善需求尽量卖房子。
附录：广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）转发给你们，经省人民政府同意，提出以下意见，请一并认真贯彻执行。
一、切实落实政府稳定房价的责任
广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。省住房城乡建设厅、监察厅要加强对各地稳定房价以及保障性安居工程政策落实情况的监督检查，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。
二、坚决抑制投资投机购房需求
房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。实施住房限购政策的地区要组织房管、公安、民政、税务、社保等部门，建立分工明确、协调有序的购房审核工作机制，严格把好限购关。
三、增加中小套型普通商品住房供应
各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
四、加快保障性安居工程建设
2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔2012〕12号）要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市（含顺德区）城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。
五、加强房地产市场监管
要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市（含顺德区）要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
广东省人民政府办公厅
2013年3月25日
