2月20日，国务院常务会议研究部署房地产调控工作，出台了五条政策措施，业界称之为“新国五条”。3月1日下午，国务院出台的“新国五条”的实施细则。

　　在岁末年初各地出现量价齐升的市场态势下，在房价上涨声音持续高涨的舆论环境下，国务院果断出台“新国五条”，并随即出台实施细则，由此，我们可以清晰地看出，中央对于房地产调控释放了继续从严的态度，也充分表明了高层抑制投机投资性购房需求的政策基调没有改变，更表明了高层稳定房价的决心。

　　对于“新国五条”，各界众说纷纭，其间不乏真知灼见，却也存在诸多误区。

　　误区一：“新国五条”是“新瓶装旧酒”，是对过去政策的重申

　　新国五条出台后，不少专家及房地产业界人士将新政解读为“新瓶装旧酒，没有新意，是对过去政策的重申”，对此观点，笔者不予苟同。

　　笔者以为，在春节后的第一次国务院常务会议即研究部署做好房地产调控工作，并且出台了诸多旨在促进房地产健康发展的政策，充分表明中央对于当前房地产发展形势的深切担忧。从“新国五条”出台的时间节点、政策措施以及预留的政策空间来看，“新国五条”正式拉开了新一轮房地产调控的大幕。就内容而言，有诸多亮点：

　　一是重启限价政策，并将房价调控工作纳入地方考核体系。“新国五条”指出，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这是在近年来出台的房地产调控政策中，再度明确将在大中城市执行限价政策，并将房价调控工作纳入地方考核体系。从实践来看，执行限价政策，不仅能在很大程度上加大地方政府执行中央调控的决心，也能在很大程度上控制民众对于房价上涨的预期；

　　二是房地产限购政策从严并扩大限购城市范围。“新国五条”指出，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。由此可以看出，接下来的限购政策将会进一步从严。具体体现在，将会按统一的标准执行限购，而不是靠地方自行设定限购标准。而一旦统一限购标准，将会采用相对严格的标准，将会在很大程度上促进调控显效。会议同时强调，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。由此可以看出，接下来限购城市数量将会有显著地增加，因为从去年直至今天的市场表现来看，房价上涨过快的地区还是比较多的，这些城市也将会加入限购大军；

　　三是房产税试点范围扩大已进入执行阶段。“新国五条”指出，扩大个人住房房产税改革试点范围。去年以来，关于房产税试点范围扩大问题一直牵动着业界人士的心，各种消息也不断见诸媒体。直至今天，我们才可以看出，房产税试点范围扩大已经进入执行阶段；

　　四是首度提出地级以上城市要将外来务工人员纳入住房保障范围。“新国五条”指出， 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。近年来，我国保障房发展速度明显加快，保障人群也逐步在扩大。可明确规定地级以上城市要将外来务工人员纳入住房保障范围，并且给出了明确的时间表，这还是第一次。

　　除了上述亮点以外，“新国五条”还在严格实施差别化住房信贷政策、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等方面强化了原有调控政策的执行。

　　误区二：“新国五条”将导致地方政府出台涨价目标

　　“新国五条”规定，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

　　2011年1月26日，国务院公布的国八条明确规定，各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。

　　可从实际执行来看，截止国务院规定的最后期限，全国包括县级市在内仅有不足100个城市公布目标。在这些城市中，除北京外，基本上可以用一个“涨”字囊括，可以说，房价控制目标已经变成“涨价目标”。

　　于是，有人声称，“新国五条”所要求的房价控制目标，也将会变成“涨价目标”。对此，笔者不予苟同。

　　“新国五条”实施细则规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

　　由实施细则，我们可以看出，各地在出台房价控制目标时，将以房价不涨为原则，因为所谓房价稳定，应该是以房价零涨幅为基准的小幅波动。在国务院加强问责的态势下，地方政府官员一定会加大对于调控的执行力度，绝不敢出台“涨价目标”，也不敢出台旨在松绑调控的微调政策。

　　误区三：“新国五条”的个税新政将推高房价、推高房租

　　3月1日，国务院办公厅发出通知，要求继续做好房地产市场调控，通知明确，对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　此消息一出，立即在业界引起震动，有人表示此政策将导致卖家将税收转嫁给买家从而推高房价；也有人表示，此政策将导致投资客囤房，转售为租，从而推高租金；还有人认为，此政策将导致市场供应短缺。

　　对于上述担忧，笔者以为是多余的，在笔者看来，此番个税新政不会推高房价和租金，也不会导致供应短缺。

　　首先，个税新政不会推高房价。此政策让那些对调控心存幻想的投资客彻底绝望，唯一的选择是快速割肉出逃，否则，捂在自己手里不仅面临资产缩水，还得准备交房产税。而在其割肉出逃时，绝不敢将税收转嫁给买家，因为那样的话，意味着失去价格竞争优势，从而导致房子难以成交，其损失会更大。

　　其次，个税新政不会推高租金。目前，各地租房市场的供需基本平衡，随着各地公租房投放数量的增加，加上部分投资客转售为租，租房房源在大幅增加。这样，若房东试图将税收转嫁给租房客，就将提高租金，而一旦提高租金就意味着房子空关，其损失将更大。

　　第三，个税新政不会导致供应短缺。此政策与限购从严、房产税试点扩围、二套房贷收紧等政策并行，必将大幅降低炒家及投资客的获利预期，快速抛盘降价出逃是其必然选择。这样，二手房市场供应不仅不会短缺，反而将会大幅增加。

　　综合看来，此番个税新政，将对房地产市场产生深远的影响，具体体现在：一是二手房市场呈量升价跌的状况。因为投资客在个税新政的影响下大幅降价抛盘，必将激发部分人的购房热情，从而导致市场出现量升价跌的状况；二是加剧一、二手房的市场竞争。此政策将激发开发商快速推盘、降价促销以期从二手房市场抢客户的欲望，从而加剧一、二手房之间的竞争，从而促进新房市场的价格合理回归。

　　误区四：“新国五条”将对普通民众造成误伤

　　“新国五条”及实施细则出台后，一些专家抛出新政的政策措施将误伤普通民众，尤其是误伤改善性需求者的观点。事实上，近年来的诸多调控政策，诸如限购、房产税、二套房贷收紧等政策，都被一些人扣上误伤普通民众的大帽。对此观点，笔者严重不予苟同。

　　首先，政府出台“新国五条”的核心目的是打击投机、抑制投资，绝非针对普通民众。“新国五条”明确规定，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。而从政策措施来看，限购、房产税、二套房贷收紧、20%个税等政策都是针对投机投资性需求，绝非针对普通民众。

　　其次，目前房价处畸高状态，通过限购、二套房贷收紧等政策阻止民众购房是保护其利益不受损。在目前房价处畸高的状态下，政府出台限购、二套房贷收紧等政策措施一方面是不希望普通民众因买房而大幅增加生活压力，另一方面是为了避免有改善需求的民众在买房后因房价下跌而导致资产严重损失。政府的核心目的是希望民众暂缓买房，待房价回归合理价位再入市。

　　第三，在“新国五条”诸多政策的叠加作用下，市场供过于求必将持续相当长一段时间，房价将下跌，从而令消费者能以合理的价位实现安居梦。“新国五条”的诸多政策措施让投机（投资）者难以实施购房行为，限制的是投机、投资行为，而对于自住性购房需求没有丝毫不利影响，相反，由于“新国五条”的政策措施将在很大程度上令拥有住宅的投机（投资）者在获利预期降低、无人接盘的情况下不得不大幅降价以期割肉出逃，房价下跌将是必然。这样，在房价下跌的市场状况下，普通民众将得到更多的实惠。