谢逸枫：2月70大中城市超9成房价猛涨

   导语：2013年3月18日上午9时30分，国家统计局发布2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市房价上涨城市数量再次上升，新房和二手房环比房价上涨城市数量都达到66个，占比超过9成，其中，北京、上海、广州等一线城市房价环比上涨明显。房价涨幅方面，新建商品住宅环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。二手住宅，环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为6.7%。

2012年1月-2013年1月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份  环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月       48            22          0           70
2月       45            21          4           70
3月       46            16          8           70
4月       43            24          3           70
5月       43            21          6           70
6月       21            24          25          70
7月       9             11          50          70
8月       20            14          36          70
9月       24            15          31          70
10月      17            18          35          70
11月      10            7           53          70
12月      8             8           54          70
1月       10            7           53          70
2月       1             3           66          70
2012年1月-2013年1月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份  同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月       15            2            53         70
2月       27            6            37         70
3月       38            3            29         70
4月       46            1            23         70
5月       55            0            15         70
6月       57            2            11         70
7月       58            1            11         70
8月       53            3            14         70
9月       55            3            12         70
10月      56            2            12         70
11月      41            4            25         70
12月      26            4            40         70
1月       16            1            53         70
2月       8             0            62         70            
2012年1月-2013年1月70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比  北京环比 同比 上海环比 同比  深圳环比 同比
1月 -0.3%    -0.37% -0.1%    0.1%  -0.1%  -0.37% -0.2%   -0.37%
2月 -0.2%     0.3%  -0.2%   -0.5%  -0.2%  -0.3%  -0.2%   -0.4%
3月 -0.2%    -8.9%  -0.5%   -0.5%  -0.8%  -0.5%   0.5%   -12.2%
4月 -0.4%    -1.2%  -0.2%   -1%    -2%    -1.3%  -0.3%   -1.6%
5月 -0.1%    -1.6%  -0.1%   -1.6%  -0.2%  -0.2%  -0.3%   -2.3%
6月  0.2%    -1.6%   0.3%   -1.3%   0.2%  -1.9%  -0.1%   -2.5%
7月  0.3%    -1.6%   0.3%   -1.7%   0.1%  -1.5%  -0.1%   -2.4%
8月  0.3%    -1%     0.1%   -0.6%   0.1%  -1.5%   0.1%   -2.2%
9月  0.4%    -0.7%   0.3%   -1.2%   0.2%  -1.8%   0.2%   -2.3%
10月 0.6%     0.4%   0.2    -0.3%   -0.1% -1.4%   0.5    -1.9%
11月 0.6%     0.7%   0.6%    0.7%   0.2%  -0.8%   0.6%   -0.7%
12月 1.2%     2.3%   1%      1.6%   0.6%  -1.7%   1.1%    0.8%
1月  2.0%     4.7%   2.1%    4.3%   1.3%   1.5%   2.2%    3.3%
2月  3.1%     8.2%   3.1%    7.7%   2.3%   4.1%   2.2%    5.8%
数据来源----国家统计局 数据整理----谢逸枫

以下内容来源于媒体记者采访亚太城市房地产业协会会长谢逸枫整理而成：

   2月房价数据如何变化？说明什么？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：2月70大中城市超过9成城市房价上涨，仅一个城市下降，房价整体涨幅已接三年最高上涨幅。2月70个城市房价指数环比平均猛涨1.08%，涨幅已接近2009年四季度和2010年一季度房价涨幅水平线，房价呈现加速上涨，涨幅不断扩大之趋势，表明房价上涨压力巨大。毫无疑问，部委与地方政府细则不加码，房价必失控。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：环比最高涨幅破“破3%”，同比最高涨幅“破8%”，说明房价基本处于＂失控＂状态，一头直接顶到“天花板”了。一则2月70大中城市超过90%房价上涨，新房仅一成下降，呈现房价加速上涨，且房价上涨城市不断蔓延。一则2月环比上涨城市66个，超过上月53城,增加13城，表明房价上涨趋势非但没有遏制，反而变本加厉的上涨。二则涨幅最高3.1% ，超过上月环比房价涨幅2%，扩大了1.1%，房价涨幅不断加快。三则同比上涨62个,超过去年同期53城,增加9个城市。暗示调控“失守”，房价上涨凶猛。四则涨幅最高8.2%，超过去年同期房价涨幅3%，扩大了5.2%，房价涨幅翻倍。

   一线城市房价是否已经失控？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：2月一线城市房价上涨最凶猛，涨幅翻倍，其中广州房价同比涨幅超过2012年全国GDP增速,呈现报复性暴涨反弹势头，表明一线城市房价“已失控”,调控加码刻不容缓。一则环比上涨平均突破“2%”，达到“2.6%”，呈现房价环比涨幅加快趋势，表示一线城市调控加码预期窗口正式来临。北京3.1%，比上月增幅扩大1%、上海2.3%，比上月增幅扩大1%、广州3.1%，比上月增幅扩大1.1%、深圳2.2%，与上月持平。二则同比上涨平均涨幅“破6%”，达到“6.45%”，呈现房价同比暴涨，且带涨幅报复性反弹。北京7.7%，比去年同期增幅扩大3.4%、上海4.1%，比去年同期增幅扩大2.6%、广州8.2%，比去年同期增幅扩大3.5%、深圳5.8%，比去年同期增幅扩大2.5%。

   为什么调控如此严厉的情况下，房价一直持续凶猛上涨？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：2月房价上涨凶猛主要原因有六个方面，一是房企融资渠道扩大与融资成本下降及销售业绩良好，资金链压力减小，以价换量的优惠措施提前结束，房企楼盘涨价现象增多。二是房企去商品房库存加快，市场处于供小于求局面。一方面是住宅土地供应连续三年下降，新增住宅供应缓慢。另外一方面是城镇化下，新城扩容，人口暴增，住房需求巨大。三是市场上首次置业者与刚性需求非常旺盛。而部分改善需求与潜在观望的购房者，因受到政策不稳定不确定的影响纷纷提前出手购房。四是在通胀预期下，人民币升值、投资渠道少、股市震荡，买房投资与抗通胀的保增、增值成为最好选择。五是自去年下半年开始，楼市持续复苏。而去年10月开始土地市场呈现火爆行情，土地价格不断上涨，刺激房价上涨。六是由于公积金贷款与首套利率的利好政策的影响，大量的刚性与首次需求集中入市。”

   为什么房价难下降？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“房价一直上涨到越调越涨”的根源就是调控政策一错再错，犯了调控十年调控一贯错误，“一手压制需求，一手压低供应”，从来未真正调控到房价核心问题。譬如住房保障法的出台、土地制度改革、税费分配制度改革、商品房预售制度改革、金融制度改革、增加老百姓收入、加大土地供应等。因为十年十调控“房价上涨”告终就是最好证明。

   未来房地产调控走势怎么走？地方政府调控细则如何实施？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，调控不加码，房价必过半城市失控，第五次新一轮房地产调控必失败。毫无疑问，今年3月底到4月初开始，中央部委与地方必掀起新一轮房地产调控政策，基调依然是从严收紧，升级加码。一是提前时间公布“2013年房价控制目标”，涨幅控制根据GDP与居民人均可支配收入增速。防止3月房价继续处于“失控”状态，再度暴涨反弹。二是限购、限贷、限价的政策升级。限贷不放松、限购、限价的范围由城区扩大到郊区、限购的资格进一步收紧。三是限售的政策在一线城市估计要实施,譬如广州去年就已经执行,不排除扩大到上海\北京\深圳。四是房产税开征试点城市扩容,特别是房价上涨过快的城市，条件与时机及技术已经成熟的城市。五是二套房贷首付6成与利率1.1倍的政策加码,不排除在房价上涨过快的城市,把二配套房贷首付提高到7成与利率1.1倍、首套房贷首付4成与利率1.0倍及85折优惠、公积金贷款的政策继续收紧。六是房价上涨过快的城市,个税从严征收20%,但必须保护好刚需与改善的合理需求及规定卖房者缴纳个税20%，避免增加买房者成本与误伤合理的刚需与改善需求。七是加大住宅土地与保障房及商品房的市场供应，同时加强商品房预售款与土地空置及捂盘惜售的打击力度。八是追究房价上涨过快的地方政府责任,问责与约谈,把房价控制任务纳入考核范围。”

   今年房价如何走？全年房地市场怎么走？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，今年全国楼市房价稳中有升,涨幅8%-10%之间上下波动。今年一季度楼市反弹，二季度楼市“回落”，三季度楼市“筑底”，四季度楼市“回升”，上半年与下半年平分秋色，今年年好过去年。一方面是房价上涨的因素未彻底消除，货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保体系不完善。另外一方面是房价上涨受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，今年房价走势有稳中有升，房价涨幅同比8%-10之间上下波动。一是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。一方面是供求局部紧张，截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。另外一方面是保障房稳定房价的影响力下降，虽然2013年城镇保障性安居工程将基本建成近500万套、新开工600多万套，城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造以及非成片棚户区危房改造还将新增大量的新建住宅。但是根据前三年的数据看，影响力呈现下降趋势。三是中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。

   二、二手住宅价格变动情况，一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有3个，上涨的城市有49个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为6.7%，涨幅比1月份回落的城市有2个。正是意识到房价反弹之势凶猛，国务院开始再次出台系列政策对市场进行调控，3月1日，被称为“新国五条”的房产新政出台，迅速引发强烈关注。政策层希望能够继续对楼市投资性需求开火。但政策刚一公布就被批得体无完肤。新国五条细则明确“二手房交易按照个人所得的20%征税”，人们认为这项新政在短期内反倒会推高房价，误伤刚需，且行政色彩太浓。   对于广州本地市场，今年1、2月份广州一手房价格持续上涨并创新高，2月一手房网签均价达16298元每平方米，海珠区一手房均价首次突破3万元。2月份，中心6区新建商品住宅网上签约均价高达26659元/平方米，同比上升41.6%，环比上升5.7%。而外围4区新建商品住宅网上签约均价12431元/平方米，同比上升15.8%，环比上升3.7%。这是广州市国土局3月15日发布2013年1、2月广州市10区房地产市场运行情况的通报中透露的信息。广州市国土房管局1月份官方楼市报告迟到了近1个月，“等”到与2月份报告一起公布。数据显示，今年2月份广州市一手住宅网签均价再创历史新高，冲至16298元/平方米。广州一手房价已连续4月同比涨幅超10%。广州市国土房管局相关负责人表示，高端住宅主要集中在中心城区，受此影响，中心6区网上签约均价环比上涨5.7%，从而拉动全市10区均价结构性上涨。

   面对这种质疑，住建部长姜伟新在接受记者采访时答到，这个文件一定要坚决执行，执行过程中效果会逐步显现，一定会往下走。在今年两会间隙，央行行长周小川表示，将继续使用例如首付比例、房贷利率等针对房地产的价格调整措施，有的措施将继续加大力度。周小川说，对于房价来讲，一些结构性的政策几年前就已经开始运用，“比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度。”周小川强调，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个政策来实现控制房价的目标。