谢逸枫：前2月全国房价涨幅“破7”呈加速

   导读：2013年3月9日国家统计局发布的数据显示，2013年1至2月份，全国房地产开发投资6670亿元人民币，同比（比上年同期）名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

   一，如何看中国房地产前2月指标数据？为什么中国房地产不怕调控，到底是什么原因让房地产的忍耐力比股市强大？今年楼市如何走势？

   谢逸枫：今年前2月房地产指标数据显示，总体表现上保持市场稳定发展，未受到强大的第五轮调控“新国五条”与“新国五条”细则过深的干预，表明中国房地产市场旺盛，并且潜伏着庞大购房需求，未来市场发展前景依然乐观。一方面是今年前2月楼市呈现出“量价齐涨”良好开局态势，说明中国房地产市场抗调控最牛，比股市抗调控能力强大到“越调越弹”的局面。另外一方面是今年前2月的投资额、销售额、销售面积、到位资金、国房景气指数都具有“突飞猛进”的涨幅上升趋势。但是，最让人担心的是市场供应缓慢，影响到供求平衡，进而导致房价不断上涨预期增强。一方面是政府土地供应计划连续三四年未完成计划，房企土地交易面积依然是负的。另外一方面是市场购买力逐年暴增，而市场有效需求无法及时满足。

   谢逸枫：在市场供求关系不平衡与土地供应负增长及需求无法满足的背景下，今年房地产将持续保持稳健发展势头，今年第一季度楼市量价“一块齐升”，小阳春因调控“猛刹车”奇迹出现，楼市复苏回暖苗头火热；今年二季度楼市价量“涨幅回落”，市场因“调控落实与中心”关系，楼市陷入波动状态；今年第三季楼市价量“筑底企稳”，市场因“调控渐弱与市场适应”原因，楼市逐渐回升；今年年第四季楼市价量“上升反弹”，楼市复苏回暖。全年楼市好过去年，上下半年楼市有惊无险，房价稳中有升。

   二，2013年1至2月份，全国房地产开发投资6670亿元人民币，同比（比上年同期）名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。怎么看这组数据？为什么会出现如此好的增速，请分析其中的原因？

   谢逸枫：今年前两个月全国房地产投资数据超出市场预期，呈现出增速明显反弹趋势，主要是缘于新调控下一轮巨大的“楼市热”。其实，从2011年9月到去年年底，中国房地产投资增速收窄的趋势明显。尤其是2012年中至年末，房地产投资增速一直在15%至16%左右低位徘徊，但今年1至2月该数字则一举反弹至20%以上。一方面是在预期不明、改善性及刚性需求集中入市、买涨不买跌心理、通胀等因素共同影响下，中国多地楼市在2012年年中以来出现量价齐升的势头延续到今年。另外一方面是由于大部分房企在2012年销售状况良好。尤其是在楼市一系列的成交与房价上涨及土地市场热度带动下，开发商拿地积极性提高，施工面积、新开工面积、房屋竣工面积都保持上升趋势，推高了房地产开发投资金额。

   三，怎么看房企拿地指标的数据？

   谢逸枫：今年1至2月份，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款同比仍处于下降区间，但降幅均不同程度收窄。数据说明房企拿地颇为谨慎，一方面是楼市处于调控周期内，调控不确定，拿地冲动被遏制。另外一方面是房企扩张的趋势有所放缓，地方政府卖地的价格上涨过快与开发风险增加。

   四，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；为什么会有这么好的销售成交量与金额？

   谢逸枫：今年前2月销售面积与销售金额数据完全超过市场预期，可谓是楼市“异常火爆”。前2月全国商品房销售面积同期增近5成，商品房销售额同期增长77.6%，说明中国房地产市场需求力旺盛与购买力强。一方面是居民收入与财富不断增长。另外一方面是城镇化的推进，大量的人口进入城市，需要解决住房问题。显然，2月市场“量价齐升”主要原因在于四个方面，一是去年下半年中国经济企稳回升，稳定的经济环境下，刺激楼市回暖预期。特别是大量的投资规模与新城规模及基础设施的投资，在一定程度上为楼市楼市回升起到推波助澜的效果。二是地方政府微调与房贷调整导致购买力的集中爆发，市场火热趋势延续到今年，市场买卖成交活跃。三是房企资金压力下降，融资环境好转，不断的去商品房库存的情况下，销售成交不断上升。四是今年１月－２月全国土地市场呈现火热的趋势，房企抢地，政府积极推地。另外一方面是房企加大市场供应，受到新调控政策的影响，房企抢跑销售，购房者入市疯狂，一二手市场呈现“购房热”。

   五，今年前2月全国商品房价格数据反映的形势是什么？为什么会出现上涨？十分存在房价上涨的调控压力，全年房价走势如何？

   谢逸枫：今年前2月全国商品房均价上涨7.02%，超去年同期房价上涨幅度，呈现出服房价加速上涨趋势。主要原因有四个方面，一是房企不缺钱，价格上调，一定程度上拉高了平均价格。同时房企看好后市，受到去年土地供应与调控影响，放缓供应速度。二是去商品房库存加快，新增供应缓慢。同时保障房供应缺乏，满足不了庞大的需求。三是新的调控政策导致市场需求力集中爆发，而前期市场延续火热行情，追涨价格。四是土地市场持续火爆，地价不断上涨推高房价，地王与房企抢地及通胀等市场恐慌的影响，助推房价上涨。显然。2012年全国商品房和住宅销售均价分别为5791元/平方米和5430元/平方米，与2011年同期相比分别上涨8.1%和8.7%。虽然采取了极强的打压措施，但房价依然在上涨。