谢逸枫：11月全国百城房价振荡上行
导语：2013年12月1日中国指数研究院公布百城价格指数研究报告，对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格1为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在 1%以上的有10个，较上月减少2个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在 1%以上（含 1%）的有28个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上月上涨1.16%，与上年同期相比上涨16.56%。另外，按中位数计算，全国 100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，与上月持平。
2013年1月-11月中国指数研究院100个城市新建住宅房价环比
月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 9812 1.00% 64 35 1
2月 9893 0.83% 74 26 0
3月 9998 1.06% 84 16 0
4月 10098 1.0% 76 24 0
5月 10180 0.81% 77 22 1
6月 10258 0.77% 71 29 0
7月 10347 0.87% 61 39 0
8月 10442 0.92% 71 29 0
9月 10554 1.07% 79 21 0
10月 10685 1.24% 75 24 0
11月 10758 0.68% 69 31 0
2013年1月-11月中国指数研究院100个城市新建住宅房价同比
月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 1.20% 50 49 1
2月 2.48% 58 41 1
3月 3.90% 75 15 0
4月 5.34% 82 17 1
5月 6.90% 86 13 1
6月 7.40% 89 11 0
7月 7.94% 89 10 1
8月 8.61% 90 10 0
9月 9.48% 90 10 0
10月 10.69% 93 7 0
11月 10.99% 91 8 1
2013年1月-11月中国指数研究院北上广深新建住宅房价环比同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 1.47% 4.99% 1.94% 6.59% 2.40% 2.64% 1.87% 4.82%
2月 1.57% 6.78% 0.90% 8.03% 1.16% 3.87% 2.02% 6.53%
3月 2.11% 11.70% 2.85% 11.29% 0.45% 3.85% 2.03% 9.30%
4月 2.09% 10.60% 2.74% 14.06% 0.40% 5.40% 1.02% 9.35%
5月 1.77% 12.32% 1.76% 16.03% 0.28% 6.29% 1.18% 10.29%
6月 2.74% 20.78% 1.59% 16.75% 0.58% 5.90% 1.50% 14.91%
7月 2.13% 22.56% 2.50% 19.64% 0.85% 6.77% 1.64% 16.25%
8月 1.68% 24.15% 3.22% 22.49% 1.07% 7.71% 1.34% 17.55%
9月 1.46% 24.80% 3.75% 26.88% 1.13% 8.85% 3.15% 21.19%
10月 1.02% 24.78% 2.56% 29.13% 2.35% 11.37% 2.83% 24.12%
11月 1.68% 26.66% 0.18% 28.48% 1.83% 13.33% 1.20% 25.25%
数据来源：中国指数研究院
请著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫点评：
一，如何看2013年11月全国百城房价数据，调控效果有效吗？
谢逸枫：11月全国百城房价振荡上行，房价环比收窄，同比仍加速上涨。按房价调控总体上看，基本遏止房价上涨过快态势，调控效果初步显现，但房价上涨与调控压力巨大。一方面是房价涨势减速，环比涨幅收窄。另外一方面是房价同比继续快速上涨，涨幅不断扩大。三是环比、同比最高涨幅下降，不过下降的幅度比较小。毫无疑问，房价即使涨势有所减弱，说明下降空间有限。一旦调控弱化，房价必进入补涨阶段。预计12月百城房价环比涨幅继续收窄，同比涨幅有所放缓。
二，11月百城房价变动有什么特点？
谢逸枫：11月百城房价变动呈现四个特点，一是同比涨幅比较高，继续加速。其中一线城市同比涨幅的平均超过20%以上。二是环比涨幅收窄，部分一二线城市涨幅回落显著。三是二手房环比涨幅趋缓。四是调控分化，房价呈现涨跌分明。整体而言，目前房价仍维持上涨，且涨幅的绝对值，仍处于历史偏高区间，但加速度正在持续放缓。
三，为什么11月房价会出现收窄？
谢逸枫：11月房价环比涨幅均收窄，主要原因有四个方面。一是市场供应量增加，促进成交，缓解房价上涨压力。二是一线、部分二线城市进一步强化调控政策，直接影响成交，增加购房者观望情绪，房价涨幅受抑制。三是年底业绩任务重，加之调控无放松的预期，房价上涨动力受限。四是市场供应结构性影响，高价产品受限，低价产品大量入市，拉低均价。
四，为何一线城市房价难下降，依然保持上涨与领涨的局面？
谢逸枫：一线城市房价仍上涨主要原因是市场供不应求与资源过于集中及人口增加过快等购买力太旺盛。一方面是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价不断创新高，带动房价上涨。另外一方面是一线城市基础设施完善与交通轨道越来越发达。三是一线城市经济复苏势头特别快速，为房地产价格上涨提供了良好的坚持条件。
五，11月全国百城价格有什么变化？
谢逸枫：11月全国百城楼市价格分化明显，一二线城市房价上涨，三四线城市下降。一方面是一二线城市供不应求，即使受到政策限制，住房需求依然旺盛。另外一方面是三四线城市库存高，住房需求相对少，又受到政策的限制。三是一二线城市调控进一步收紧，但三四线调控局部调整之后，仍呈下降趋势。毫无疑问，预计12月百城楼市价格分化会更加明显，全国主要城市房价将继续上涨。
六，如何看地方政府调控收紧？如何解决房价？
谢逸枫：一二线城市接连出台楼市调控政策新政，目的是为了在短期内遏制房价过快上涨。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注和舆论反弹，地方政府压力较大；另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。年末住宅市场可能因地方政府收紧调控而趋于平稳，房价涨势将继续放缓。
谢逸枫：楼市大病调治没有“一针灵”的先例，目前地方政府新一轮的政策仍然是治标不治本的做法。对中央政府来讲，短期之内最根本的做法还是坚持去投资化政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。长期则是建立房地产调控长效机制，三中全会后，中央层面将从土地、房产税、金融、财税、不动产登记、全国住房信息系统联网等方面建立完善的房地产调控长效机制。但从整体上看，房地产调控长效机制推进缓慢，基础薄弱与改革涉及面广，房地产回归市场化仍需要十年时间以上。
七，未来调控如何走势？
谢逸枫：随着新一轮地方版楼市调控新政密集出台，未来调控将会出现“有保有压”的趋势。针对不同城市房地产市场不断分化的现状，一改过去中央“一刀切”的方式，更多由地方政府根据当地实际情况针对性的出台。与一线城市和部分热点二线城市调控会进一步升级。譬如一二线城市的北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州、西安、太原，通过上调二套房贷首付与限购加码等措施。而部分寒冷的三四线城市则会调整政策，适当放松限购与房贷政策，刺激楼市需求。譬如徐州通过缩小限购区域、调整限购户型等方式鼓励需求，之前温州、芜湖也出台了类似的鼓励性政策。
谢逸枫：按照目前地方政府调控政策看，从过去的“一刀切”变现在的“切一刀”，意味着各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一副药”转变为因地制宜的差异化调整。与大多数城市对政策加码不同，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”，放松调控力度。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。说明各地调控已表现出分化，政策“一刀切”的局面不会存在。
百城（新建）住宅价格环比 2013年10月涨跌幅分析
2013年11月，住宅价格环比10月上涨城市个数为69个，较上月减少6个。涨幅居前十位的城市依次是：湛江、洛阳、柳州、张家港、桂林、德州、北海、宿迁、徐州、上海，涨幅在1.8%-3.6%之间。其中，湛江涨幅超过 3%，洛阳、柳州、张家港、桂林、德州涨幅在2%-3%之间，北海、宿迁、徐州、上海涨幅在1.8%-2%之间。另外，南京、湖州等59个城市环比上涨，其中南京、湖州等18个城市涨幅在 1%-1.8%（含 1%）之间；沈阳、台州、菏泽等19个城市涨幅0.5%-1%之间；扬州、金华、泉州等 22个城市涨幅在0.5%以内。2013年11月，住宅价格环比10月下跌城市个数为31个，较上月增加7个。跌幅居前十位的城市依次是：保定、宝鸡、马鞍山、东营、烟台、盐城、鞍山、南通、温州、新乡。其中，保定、宝鸡、马鞍山跌幅超过2%；东营、烟台、盐城等7个城市跌幅在1%-2%之间；绍兴、珠海、鄂尔多斯等21个城市跌幅在 1%以内。
百城（新建）住宅价格同比 2012年 11月涨跌幅分析
2013年11月，百城住宅价格同比 2012年11月上涨 10.99%，连续第12个月上涨，涨幅比上月小幅扩大0.30个百分点。91个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少2个。其中，北京、广州等8个城市涨幅介于 20%-30%之间；常熟、湛江等 18个城市涨幅介于10%-20%之间；连云港、太原、株洲等63个城市涨幅在 1%-10%之间；呼和浩特和贵阳涨幅在 1%以内。2013年11月，8个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加 2个。其中，海口、温州跌幅超过10%，分别为11.03%和10.40%；三亚、聊城、常州跌幅在1%-5%之间；泰州、江阴、马鞍山跌幅在1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.20%，武汉、重庆（主城区）、成都和北京涨幅在 1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。同比来看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆（主城区）、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本2的调查，2013年11月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26484元/平方米，环比上月上涨1.56%，涨幅较上月收窄0.09个百分点。十大城市中有6个城市环比涨幅收窄，上海、重庆、天津涨幅继续扩大，杭州止跌转涨。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨2.28%，上海涨幅位列其后，为2.26%，南京、广州等5个城市的涨幅在1.3%-2%之间，北京、成都和杭州的涨幅不及 1%，其中北京涨幅收窄0.83个百分点至0.79%，收窄幅度最为明显。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨20.18%，涨幅较上月扩大 0.54个百分点，10个城市均继续上涨，仅北京、杭州涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅仍为最大，为25.96%，广州、北京和南京涨幅较为突出，分别为24.24%、22.98%和22.86%，上海、天津和武汉的涨幅介于13%-20%之间，重庆、杭州和成都涨幅在5%-10%之间。