谢逸枫：广州无法完成控制房价目标已定局
导语：2013年10月22日，国家统计局公布的2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，9月65城市新房价格环比上涨，69城市同比上涨，广东纳入监测的五个城市房价全面上涨。一线城市房价持续领涨全国，北上广深四个城市一手楼9月同比涨幅分别为20 .6%、20 .4%、20 .2%和20 .1%，全面破“2”。广深9月涨幅虽然略低于北京、上海，但同比涨幅呈现逐月变大的趋势，也是今年来首次冲到“2字头”。与前一个月相比，广州同比涨幅比8月高了1.3个百分点，深圳高了1.7个百分点。而与年初相比，广州同比涨幅比1月高了15.5个百分点，深圳则高了16.8个百分点。从环比涨幅来看，9月广州和深圳一手楼均环比上涨了1.4%，与8月相比，广州环比涨幅缩小了0 .3个百分点，深圳则持平。此外，广深二手楼涨幅也不小，同比分别上涨10 .7%和13 .6%，环比则分别上涨了0 .4%和1.3%。
广东纳入监测的广州、深圳、惠州、湛江和韶关五个城市房价均呈现涨势，除了广深涨势凶猛以外，其他三个城市相对涨得比较温和。9月，惠州、湛江、韶关一手楼分别同比上涨6.7%、9.3%和6.4%，其中惠州和湛江同比涨幅分别扩大了1个百分点和1.4个百分点，韶关持平。环比涨幅方面，三市分别环比上涨0 .4%、0 .6%和0 .3%，涨幅均比8月收窄，分别缩小了0 .4、0 .3和0 .2个百分点。9月的深圳楼市并没有如期出现“金九”局面，深圳市规土委统计数据显示9月环比量价现齐跌局面，不过国家统计局数据则显示房价环比却出现1.4%的增幅，而同比增幅已经达到了20.1%。不论是哪一个统计数据，今年深圳房价上涨大趋势明显，近期却出现调控收紧现象。2013年已近尾声，今年房价控制目标的“大考”也进入倒计时，然而，从国家统计局等机构发布的数据来看，一线城市房价上涨的势头仍在继续，回顾前三季，北上广深四个一线城市的房价同比涨幅均在年初设定的控制目标之上。
著名房地产专家谢逸枫表示：“广深今年无法完成‘房价控制目标’已成定局，从目前的国家统计局与民间机构数据来看，广州按照严格的统计口径来计算，要想实现全年房价控制目标的压力比较大。如在统计口径与数据上“做文章”，完成房价控制目标还是有很大的操作空间的。即使有出现所谓的“完成任务”，也改变不了房价上涨的现实。由于最终的数据并不能代表真实的房价涨跌情况，只是粉饰表面“数据”而已，房价实际上还是在上涨，而涨幅超过20%，甚至达到30%。毫无疑问靠“数据”根本无法掩盖房价“超标”与暴涨的事实。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“广州要完成“房价控制目标”其实不难，因为控制的办法很当。一是可以把限价房统计在内，拉平涨幅。二是甚至把增城市与从化市的两市成交价格统计进广州市十区，拉平均价。三是剔除高价的高端别墅与豪宅及公寓房源，只计普通住房，均价自然跌。四是因未规定按照国家统计局还是广州市房管局的数据作为判断控制房价的参考根据，另外是对比的时间上因无具体规定，操作手法空间大。因此，市场上的统计数据都不能准确反映广州房价真实情况，由于限签、限价，采用双合同，导致网签数据失真，无法成为涨跌的可靠数据。”
著名房地产专家谢逸枫分析：“9月份7大中城市已有14个城市房价同比涨幅超过10%，面临控房价“大考”的检验。房价控制目标是否完成，主要是地方政府的事情，对于购房者来说毫无实际意义，不会改变房价上涨的事实。今年以来各地频出的地王和刚需买家的大量入市及市场流动性过剩、供不应求是楼价上涨的主因。特别是房价上涨的预期和货币贬值的预期，让市场陷入恐慌性买房的心理预期。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“继郑州9月出台‘升级版限购令’后、北京、深圳已从9月份到11月份连续发出三道调控“收紧令”，广州楼市调控新政应该会在三中全会后出台，楼市调控长效机制不可指望，主要是围绕保障房与住宅用地供应及二套房贷首付等政策上进行调整，新的严厉政策基本排除在外。因此，届时“深八条”与“京七条”将成为上海、广州、南京等房价超标城市的具有借鉴意义的新政“标本”。由于深圳、北京楼市新政很难在短期之内取得立竿见影的降房价效果，特别是豪宅入市、结构性因素导致的房价上涨因素存在，为完成年度房价调控目标，预计四季度调控将会继续加码。”
著名房地产专家谢逸枫认为：“从统计口径与数据来源及统计方式看，国家统计局的数据比广州房管局的数据靠谱，更能反映出广州楼市房价走势。两份报告都显示出上涨，说明广州房价上涨趋势不变。显然国家统计局的同比涨幅比广州的同比涨幅更大，主要是广州采取了“限售、限价、限签与双合同”等多种行政措施“摁住”的效果。毫无疑问，广州中心区域与南沙房价下降是“假摔”，所谓人为制造的“结构性下降”，不具有参考价值与市场意义。”
10月中旬统计局公布了9月房价数据：70个大中城市中，65个城市新建商品住宅价格环比上涨，69个城市同比上涨，北京、上海等一线城市房价同比涨幅已超20%，其中北京涨幅居首，达20.6%。一线城市之外，厦门、郑州、南京、沈阳、福州等10个城市的房价同比涨幅也都超过了10%。国家统计局公布的数据发现，7月份以来，已经连续三个月有至少10个城市房价同比上涨超10%，一些城市在某些月份房价同比上涨的幅度甚至达到或接近20%。从中国指数院公布的数据看到，四个一线城市中，北京、广州、深圳三城今年1至9月房价累计同比涨幅均达到两位数。其中，北京前三季度房价累计同比上涨高达24.39%，而北京此前公布的全年房价控制目标是“全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定”，其超过20%的涨幅显然离“保持稳定”的目标相去甚远。广州、深圳则分别以21.33%、18.84%的增幅紧随其后，亦远高过年初设定的不高于“人均可支配收入的实际增长速度”的控制目标。
一线城市中，仅有上海一城今年1至9月房价累计同比涨幅在10%以下，但尽管如此，该涨幅仍然超过了此前设定的涨幅不超过8.1%的红线。在全国一线城市和多个二线重点城市普遍面临房价同比大幅上升的压力下，今年国庆黄金周一过，深圳便作为一线城市的代表，在年底房价控制目标的大考之前，积极给调控加码，于10月11日推出了“深八条”，出台包括增加土地供应、严格限购限贷、加大保障房和安居型商品房供应力度等在内的八条调控措施，此举被为一线城市的“率先表态”。北京则于10月23日出台了“京七条”，升级调控措施。“京七条”明确提出，今后将加快发展自住型商品住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今明两年7万套的供应量，或将冲击明年北京房价。其实仔细梳理起来，在深圳、北京采取进一步调控政举措之前，国内已经有一些城市在房价上涨压力之下加紧了调控力度。比如2013年9月，郑州出台了“房价零增长”政策，并规定“未满20周岁的无房单身人员，不允许在本市限购区域购房”，被外界称作是“升级版限购令”。
广州楼价涨跌数据又打架，广州市国土房管局公布广州9月一手楼价，成交量达67.67万平方米，价格达15 6 22元/平方米，环比8月跌3 .1%，而国家统计局公布的广州9月楼价环比则涨1.4%。广州市国土房管局2013年10月28日公布今年“金九”广州一手楼楼价———广州10区新建商品住宅网上签约面积67.67万平方米，同比减少9 .5%，环比增长71.1%；网上签约均价15622元/平方米，同比上升12.0%，环比下降3.1%。而2013年10月22日国家统计局公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，广州9月一手楼(不含保障房)环比涨幅达1.4%，同比涨幅达20%，环比与广州市国土房管局数据趋势相反，同比涨幅则比广州市国土房管局的多了足足8%。这些数字让公众对羊城楼市“云里雾里”，今年以来广州楼市基本呈现量价齐升的趋势。相比起8月份39万平方米的成交量，9月67万平方米的成交量成绩傲人，环比涨幅达71%。其中，外围四区(即花都、番禺、南沙、萝岗)贡献颇大，新建商品住宅网上签约面积51.08万平方米，环比增长82.0%，9月份外围四区的成交量是今年4月官方采取“限价”措施以来的最大值，4月份时一手楼网签成交量只有36万平方米。
此外，根据国土房管局的统计数据，中心6区(即越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔)9月份新建商品住宅网上签约面积16.59万平方米，同比减少27.9%，环比增长44.5%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的24 .5%，与去年同期相比比重减少6.2%，与上月相比比重减少4.5%。9月份广州中心六区的量价在国土房管局今年的楼价数据中显得不偏不倚，成交量是16.59万平方米，成交价略低于前两个月的2.7万元/平方米和2.6万元/平方米。南沙楼价在今年国土房管局的官方数据中一路向下，本月成交价为9135元/平方米，成交量为6.9万平方米，成交价从今年1月的10567元/平方米跌至年度以来最低价。南沙楼价从1月以来分别是10567元/平方米、11388元/平方米、11306元/平方米、10822元/平方米、10029元/平方米、9635元/平方米、9207元/平方米、9399元/平方米、9135元/平方米，可谓一路向下。排于楼价首位的越秀天河呈现出截然不同的年度楼价趋势，越秀9月一手楼均价达34856元/平方米，成交量为0.67万平方米，成交价为去年1月以来最高。与此同时，排在第二位的天河9月楼价达31636元/平方米，环比上月38481元/平方米，楼价足足下降了6845元/平方米，天河9月一手楼价跌至今年以来“最低位”。