谢逸枫：前10月全国楼市呈“减速”分化态势
导读：2013年11月9日，国家统计局发布数据，前10月，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。分区域来看，东部地区房地产开发投资38443亿元，同比增长17.1%，增速比1-9月份回落0.9个百分点；中部地区投资14890亿元，增长20.1%，增速提高0.1个百分点；西部地区投资15360亿元，增长23.8%，增速回落0.5个百分点。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积616465万平方米，同比增长14.6%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；其中，住宅施工面积451867万平方米，增长12.1%。房屋新开工面积156275万平方米，增长6.5%，增速回落0.8个百分点；其中，住宅新开工面积114084万平方米，增长5.2%。房屋竣工面积59390万平方米，增长1.8%，增速回落2.4个百分点；其中，住宅竣工面积46395万平方米，下降0.8%。房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比下降3.6%，降幅比1-9月份扩大0.3个百分点；土地成交价款6434亿元，增长11.7%，增速回落2.9个百分点。
财经广播专访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生，全面深入解读前10月中国房地产市场数据与预测后市走势。
主持人：2013年11月9日，国家统计局公布2013年1-10月国民经济主要指标数据，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。谢先生如何看今年前10月全国房地产市场发展趋势，说明了什么问题？
谢逸枫：从国家统计局公布的最新数据上看,房地产市场出现“减速”的迹象。1-10月份,全国房地产投资、销售、施工面积、购地面积等指标增速均呈现继续回落的态势。目前一二线城市需求旺盛,而三四线城市库存压力较大,各城市的调控政策分化。由于去年同期基数较低，同比增幅依然高位运行。在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速有所回落，土地市场亦有所降温。时至年底，在政策趋紧、房贷紧张的情况下，供需两端均受一定程度的抑制，年底楼市活跃度会有所降低。目前楼市发展不均衡十分剧烈，库存大量增加，市场整体风险正在酝酿。
谢逸枫：随着年末淡季的到来,在气候等因素的影响下,房地产经济活动降温。同时,热点城市此前的土地有效供应相对不足,导致房地产市场短期内难以形成足量供应。此外,热点城市供需失衡与频繁出现的高价地推高了房价上涨预期,房屋销售价格迅速上涨并对需求产生抑制作用。虽然,房地产市场出现“减速”迹象,但是,一二线城市的需求依然十分旺盛。从影响销售的因素看,需求规模稳定,在一二线城市,需求十分旺盛,‘日光盘’频出。成交量的上涨也推动了价格走高,引发了市场对于调控的预期。10月以来,深圳,北京,上海等城市纷纷推出了新的调控措施。与一二线城市的情况不同,三四线城市库存压力较大。楼市不均衡的状况较明显,三四线城市楼市出现过剩,成交量增速放缓,市场需求逐渐萎缩。新增的待售面积主要集中在三四线城市。
谢逸枫：全国范围内,库存依然在持续累积,各个城市之间的分化加剧,一二线城市相对来讲库存减少,但是三四线城市的库存去化情况依然不容乐观。这种分化的市场表现也是政策分化的主要原因,从市场普遍的政策预期看,未来的调控将会以地方政策为主,调控方面也有可能分化。下半年以来,随着个别城市房价上涨较快,政策预期逐渐升温。从目前的公开信息看,以降低房价为核心的调控思路或会转变为以促进供应满足合理需求为核心的调控措施,而各个城市之间的政策分化将会增加。一旦中央政府确立明确的调控思路,可能会对房地产市场产生积极正面的作用。短期内整体市场还将延续“量跌价涨”的态势。其中,一线城市及二线发达的城市,交易量跌幅不大,交易价格涨幅较大；三四线城市交易量将出现明显下滑,交易均价稳中有降。同时,在本届政府倡导“市场机制”的前提下,未来政策的重点在于保障房体系的构建。
主持人：如何看前10月全国房地产投资情况？为什么？
谢逸枫：投资额增速为今年以来最低，当月新开工、竣工面积同比由增转降。从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体呈现较为平缓的下行态势。前十月房地产投资额同比增幅达到年内最低，主要是10月当月投资额明显下滑，去年同期基数也有所上升，导致同比增幅又出现回落。在目前行业整体持续平稳，政策大环境基本不变的情况下，未来房地产投资同比增幅可能会呈现较为平稳的态势。从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续七个月正增长。1-10月份增幅放缓，主要是10月当月新开工量明显下滑，同时去年同期基数有所上升也导致了同比增幅的放缓。总体来看，未来几个月房屋新开工面积同比增幅仍将保持上行态势，全年增幅将在10%左右。
主持人：如何看前10月全国商品销售情况？为什么？
谢逸枫：从商品房销售面积同比增幅情况看，今年1-2月份处于三年来新高后，整体呈现逐步回落的态势。虽然10月份处于市场的传统销售旺季，但市场成交整体相对平稳。在去年同期基数逐步上升的情况下，造成同比增幅持续放缓。随着近期北京、上海、深圳等地方调控政策的出台，以及去年同期各月基数的逐步提升，预计未来几个月商品房销售面积同比增幅仍将呈现继续放缓的态势。
主持人：前10月全国商品房与住宅价格有什么变化？为什么？
谢逸枫：2013年1-10 月，全国商品房和住宅销售均价分别为6384 元/平方米和6006 元/平方米，与2012 年同期相比分别上涨8.6%和8.4%，与1-9月相比，涨幅分别表现为持平和缩小0.1个百分点。与1-9 月均价相比均下跌0.3%，办公楼成交均价同比增长9.1%，增幅缩小0.1个百分点；商业营业用房成交均价同比增长10.6%，增幅缩小0.3个百分点。各物业销售均价同比增幅均有不用程度回落，其中商业营业用房同比增幅回落最大，住宅价格同比增幅已持续八个月回落。主要是去年同期基数逐步上升。预计未来几个月住宅价格同比增幅将逐步平稳。
主持人：前10月全国土地成交与土地价格有什么变化？为什么？
谢逸枫：前十月土地购置面积同比降幅较前三季度略有加大，主要是10月当月土地购置面积同比也出现小幅下滑。近期全国各地土地市场热度稍有降温，供地放缓以及政府限制地王政策，均增加了市场的观望，预计在这种形势下年内土地购置面积同比也将趋于平缓，但全年仍将实现正增长。从土地价格看，与前三季度基本持平，延续了前三季度土地价格的高位水平。近期土地市场虽然成交有所下滑，但土地成交价格依旧高企，一二线城市的区位较好、潜力较大的优质地块依旧受到市场的热捧。虽然北京等城市受到国土部政策要求，地王现象已有所抑制。但从市场供需情况看，优质地块的推出必然会吸引众多房地产企业的激烈竞争，因此土地价格也不会出现明显的下降。预计未来土地价格仍将延续相对的高位水平，受政策影响，可能会出现高位震荡走势。
主持人：前10月全国商品房库存有什么变化？为什么？
谢逸枫：10月末，商品住宅待售面积同比增长40.7%，较9月末同比增幅略增。主要是近期市场相对平稳，新增供应加大，商品住宅库存去化节奏有所下降。未来随着市场供求的逐步平衡，商品住宅库存也仍将平稳上升。
主持人：如何看前10月房企资金来源情况？为什么？
谢逸枫：整体增速继续走低，定金及预付款、个人按揭贷款增速放缓最明显。1-10月份，房地产开发企业到位资金同比增幅继续回落，基本延续了前五月以来整体平缓下行的态势，虽然同比增幅逐步下滑，但基本保持平稳。今年以来房地产企业资金情况总体较好，融资渠道的放宽，政策环境的改善，以及企业销售情况的稳定，都对房地产企业的融资带来了益处。预计今后几个月房地产开发企业到位资金同比增幅仍将保持高位水平。
主持人：10月国房景气指数如何走势？
谢逸枫：10月份，国房景气指数为96.88，比上月回落0.37点，比去年同期提高2.32点。本月国房景气指数继续回落，且回落幅度有所加大，今年以来整体走势平稳。本月房地产投资、土地成交、新开工等指标均不同程度下滑，也导致国房景气指数呈现平稳下行态势。近期随着北京、上海等一线城市调控政策的从严调整，房地产行业的政策环境也将有所变化，预计未来国房景气指数也将呈现平稳调整态。
一、房地产开发投资完成情况
2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1-10月份，东部地区房地产开发投资38443亿元，同比增长17.1%，增速比1-9月份回落0.9个百分点；中部地区投资14890亿元，增长20.1%，增速提高0.1个百分点；西部地区投资15360亿元，增长23.8%，增速回落0.5个百分点。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积616465万平方米，同比增长14.6%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；其中，住宅施工面积451867万平方米，增长12.1%。房屋新开工面积156275万平方米，增长6.5%，增速回落0.8个百分点；其中，住宅新开工面积114084万平方米，增长5.2%。房屋竣工面积59390万平方米，增长1.8%，增速回落2.4个百分点；其中，住宅竣工面积46395万平方米，下降0.8%。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比下降3.6%，降幅比1-9月份扩大0.3个百分点；土地成交价款6434亿元，增长11.7%，增速回落2.9个百分点。
二、商品房销售和待售情况
1-10月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。商品房销售额61238亿元，增长32.3%，增速比1-9月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长32.6%，办公楼销售额增长42.5%，商业营业用房销售额增长23.0%。1-10月份，东部地区商品房销售面积47915万平方米，同比增长24.0%，增速比1-9月份回落1.7个百分点；销售额37929亿元，增长35.0%，增速回落1.7个百分点。中部地区商品房销售面积24411万平方米，增长22.5%，增速回落1.1个百分点；销售额11692亿元，增长31.9%，增速回落1.7个百分点。西部地区商品房销售面积23605万平方米，增长17.1%，增速回落1.2个百分点；销售额11617亿元，增长24.4%，增速回落1.4个百分点。
10月末，商品房待售面积45361万平方米，比9月末增加726万平方米。其中，住宅待售面积增加448万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加101万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-10月份，房地产开发企业到位资金97194亿元，同比增长27.2%，增速比1-9月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15969亿元，增长31.9%；利用外资416亿元，增长23.4%；自筹资金37096亿元，增长17.7%；其他资金43714亿元，增长34.8%。在其他资金中，定金及预收款27274亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11380亿元，增长40.9%。
四、房地产开发景气指数
10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.88，比上月回落0.37点。
