2013年1月-2013年9月国家统计局70大中城市新建商品住宅房价环比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 10 7 53 70
2月 1 3 66 70
3月 1 1 68 70
4月 2 1 67 70
5月 3 2 65 70
6月 5 2 63 70
7月 4 4 62 70
8月 2 2 66 70
9月 2 3 65 70
2013年1月-2013年9月国家统计局70大中城市新建商品住宅房价同比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 16 1 53 70
2月 8 0 62 70
3月 2 1 67 70
4月 2 0 68 70
5月 1 0 69 70
6月 1 0 69 70
7月 1 0 69 70
8月 1 0 69 70
9月 1 0 69 70
2013年1月-2013年9月70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
5月 1.5% 15.5% 1.6% 15.2% 1.7% 12.2% 1.9% 14.0%
6月 1.0% 16.5% 1.7% 16.7% 2.2% 14.4% 1.7% 16.0%
7月 1.1% 17.4% 1.6% 18.3% 1.9% 16.5% 0.9% 17.0%
8月 1.7% 19.0% 1.1% 19.3% 1.7% 18.5% 1.4% 18.4%
9月 1.4% 20.2% 1.2% 20.6% 1.6% 20.4% 1.4% 20.1%
数据来源：国家统计局 统计整理：谢逸枫
今天上午，国际财经广播电台连线中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读国家统计局《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据，分析房价变化与背后的原因与对未来房价、调控政策的走势预判。
主持人：如何看9月统计局70城价格指数变化，说明什么？
谢逸枫：按9月70城价格环比、同比指数走势看，基本符合我此前分析判断，楼市“分化”与房价“差异”明显，房价环比涨幅振荡中回落收窄，同比涨幅高位盘整并继续上行扩大，说明房价呈现加速且普涨态势。一线、三线城市房价涨幅同比跳涨，释放反弹信号。而二线城市房价坚挺，表明房价难有下降空间。一则是环比上涨0.72%，涨幅相比8月份0.83%，缩小0.11个百分点，继上月逆势上扬后回落，4月为0.95%，5月为0.91%，6月为0.８３%、7月0.72%。二则是同比上涨8.7%，相比8月份涨幅7.9%，继续扩大0.8个百分点，6月为6.5%、7月为7.11%、8月为7.93%，同比仍呈加速上涨。 三则同比上涨的城市达到69个，仅温州下降，但降幅收窄。四则三线城市房价涨幅扩大超过部分二线城市，房价补涨效应明显。
谢逸枫：9月70城房价指数呈现五个特征与一个信号，一是70城房价指数加速上涨，总体呈普涨态势。二是三线城市房价补涨，涨幅后来居上。三是一线城市环比、同比涨幅，依旧领先70城。四是70城仅温州领跌，但跌涨收窄。五是房价环比震荡收窄，同比领涨城市被去年基数普遍垫底。一线城市房价同比全面加速上涨与三线城市房价涨幅扩大，说明房价释放反弹信号。总体上看，房价普涨趋势不变，暗示“新国五条”调控面临“真空期”的尴尬局面，房价上涨行情将延续到2014年。一方面是房价惯性上涨，调控效力正衰减，房价“越调越涨”怪圈短期之内恐无法打破。另外一方面是地价凶猛上涨、地王频现、供不应求与货币超发为房价上涨推波助澜。
主持人：如果按其年初价格控制目标与9月国家统计局统计指标变化，有多少个城市房价涨幅超标，是否存在失控？会引起新的调控吗？
谢逸枫：按其年初价格控制目标与9月国家统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共14个城市房价涨幅超过10%，均已“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京20.6%、上海20.4%、广州20.2%、深圳20.1%。二线城市厦门16.5%、南京14.5%、郑州12.7%、沈阳12.7%、福州12.3%、太原11.3%、长沙10.8%、武汉10.5%。三线城市南充11.5%、岳阳10.8%。毫无疑问，说明房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价上涨过快城市的控制目标任务今年基本难完成。
谢逸枫：目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药才能遏制住“失调”的房价。主要是一、二线城市集聚了过多的资源，各大城市尤其是一二线重点城市。一方面是住房刚性、改善型需求都很大，市场的总体状况是需求大于新增供给量，供应跟不上，价格自然会有上涨的冲动。另外一方面是一线城市开发商资金回笼情况良好，短期内普遍没有降价动力。若第四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会延续上涨到2014年。在中央经济稳增长与调控“稳”的基调及城镇化影响下，一二线城市楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大后市调控房价难度。
谢逸枫：中央房地产调控已“按兵不动”，地方政府则期待三中全会楼市政策变化。在三中前会前，房地产调控保持稳定，不会有新的变化与加码。但一线城市、部分二线、三线城市房价“失控”与地王爆发至蔓延、房价、地价互助式持续上涨的现象将成为住建部、国土部、央行关注的城市。恐房价上涨城市蔓延与超标的城市增加及稳定楼市、房价预期的需要，不排除出台新的调整土地供应与地价及增加保障房供应等收紧首套房贷的措施。一是增加保障房土地供应的配制方案。二是控制地价上涨过快，设置上线。三是收紧首套房优惠政策。四是个别城市实施二套房首付上调。五是增加普通住宅用地与普通住房供应。六是重新释放调控不放松的信号，强调继续执行限购、限贷等政策。
主持人：“新国五条”已过半年，调控是否产生市场预期效果？证明了什么？
谢逸枫：新国五条的效果显然是难以达到市场预期。因此，今年第四季度楼市总体上讲，国内经济低迷与地价普涨及局部城市供不应求、房企不缺钱、土地供应负增长、首套房贷政策转向、限购政策微调的利好房价上涨一系列因素推动下，市场各方预期房价继续上涨，房价调控压力非常巨大。表面看房价数据涨幅放缓，实质上房价实际涨幅比数据更高，上涨比数据更快。
谢逸枫：目前房地产调控陷入尴尬局面，经济稳增长与地方债务的压力，导致地方政府疯狂卖地，房企回流一线城市，土地供应紧缺，市场不断爆发出地王，地价凶猛上涨。因国内宏观经济数据与地方债务不断恶化，房地产调控加码已经不存在，地方政府政策执行力度转变成“有保有压”。4月-9月一二线城市的土地市场掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明地价推高房价上涨的动力非常足，而土地供应负增长与新增供应下降及市场需求旺盛，后市房价上涨压力大。
谢逸枫：中央房地产调控“稳”基调的“有保有压”背景下，地方政府调控微调不断分化，多个城市都出现微调楼市政策的情况。不同的城市“因房价而异”，调控的方向也出现转向。温州、芜湖是供大于求与市场低迷的城市，因销售状况不佳导致库存积压与财政收入下降，偏向于政策松动。郑州、南京、北京属于全国房价上涨较快的城市，倾向于政策收紧。毫无疑问，调控加码不会“一刀切”，而差别化的具有针对性调控。房价上涨过快的城市围绕“限购（增加限购条件的难度）、限贷（部分银行房贷收紧）、限价（扩大区域）、限网签（限网签城市增加）、限售（限售城市增加）政策为主，完成今年价格控制目标。供大于求与楼市萧条的城市则围绕“支持与鼓励自住首套住房的合理需求”政策为铺，稳定楼市预期。
主持人：为什么调控不放松的情况下，9月70城房价逆转，呈现涨势扩大？
谢逸枫：9月房价上涨原因是地王不断爆发与地价凶猛上涨及货币超发等前期房价上涨累积有关，又受刚性需求置业拉动与经济稳增长需要及市场局部供不应求等房企资金宽松诸多因素，不排除因“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。原因有七个方面，一是调控层面看，关键性政策落空，后期执行不给力。调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求。二是市场层面看，住宅土地有效供应与住商品房供应偏紧，市场供求两端失衡，新国五条政策与地方政府调控，加深供求矛盾。三是土市层面，地王潮疯起，地价持续暴涨。地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。四是购房者层面看，看好楼市，入市意愿强烈。部分刚需与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。五是房企层面看，业绩良好，资金面偏宽松。外部资金环境看，今年M1增速14%以上,好于去年增速5%，全社会的流动性比较宽松。内部资金环境看,前9月房企到位资金同比大增28.7%，远高于去年房企到位资金12.5%增幅，房企总体上不差钱。六是需求层面，城镇化不断推进，城市人口上升，市场刚需旺盛。国内投资渠道不宽，买房抗通胀已经成为入市动力。七是流动性层面，9月信贷超预期，市场不是真缺钱。毫无疑问，房价上涨预期的因素未彻底消除情况下，今年房价仍稳中有升。
主持人：后市房价是否会继续上涨？
谢逸枫：基本可以判断，今年3月是本轮房地产调控周期房价最高峰值，4月环比房价涨幅一直回落到7月，8月触底逆转后，9月又回落。而房价同比涨幅继续上涨扩大，估计到第四季度会呈现涨幅放缓，2014年一季度才会见顶。总体而言，后市房价走势，继续坚持年初判断，下半年楼市好于去年同期，房价一条线上震荡上行。房价环比涨幅逆转收窄，涨势扩大，后市房价上涨不可避免。
主持人：9月一线城市价格指数的数据变化与走势如何，说明什么问题？
谢逸枫：9月份北上广深一线城市楼市房价继续领涨全国，涨势依然最凶猛，其中北京连续4个月涨幅居全国首位，上海居次位。房价整体上，保持连续9个月上涨，环比涨幅收窄，同比涨幅加速拉大，呈现加速趋势。一线城市领涨全国，同比涨幅历史新高，北京20.6%、上海20.4%、广州20.2%、深圳20.1%。北京房价的同比涨幅最大，达20.6%。其中，9月上海新建商品住宅价格环比涨1.6%，这也是上海连续第十一个月上涨。从总体趋势看，70个大中城市的房价今年一直在上涨，伴随土地市场升温，价格上涨预期将继续释放，未来一线城市不排除房价翻番的可能性。
谢逸枫：北上广深房价即使作为全国调控加码最严厉的城市，依然无法改变房价上涨事实。一则北上广深9月房环比看，平均上涨1.4%。二则北上广深9月房价同比看，全面集体上涨，涨幅平均超过20%。其中北京涨幅20.6%，连续四个月领居全国第一，上海涨幅20.4%，连续十一个月上涨。毫无疑问，一线城市房价已连续6个月同比涨幅超过10%以上的“失控”局面。新一轮温和经济刺激来临与首套住房贷款利好政策及地价上涨的推动下，楼市有望继续维持上半年火热趋势。
主持人：未来一线城市价格是否还会上涨？是否可以完成价格控制目标？
谢逸枫：一线城市房价水涨船高的凶猛上涨，实非好事情。暗示“限字”的调控政策2014年不会全面退出，不排除正式拉响下半年一线城市调控加码序幕。调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，房价调控陷入“骑虎难下”之势，越调越涨，不调涨上天，则全面失控。毫无疑问，“新国五条”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果非常不明显，有待于后市继续观察。如果按其上半年全国一线城市的房价走势，今年四个一线城市“房价调控目标”不可能实现。除非一线城市地方政府采取“人为因素”完成，或者是数据上“做手脚”，否则地方政府无法完成“今年调控目标”的任务。
主持人：为什么调控加码情况，9月一线城市房价加速上涨？一线城市房价下半年如何走？
谢逸枫：9月一线城市房价加速上涨，主要原因有七个方面，一是一线城市高端资源集中，新增人口庞大，导致市场刚需非常旺盛。二是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价疯狂上涨，加上品牌房企重回一线城市抢夺土地，推高房价上涨预期。三是一线城市土地供应与市场供应非常紧张，供求不平衡。四是一线城市购买力超强，经济发展迅猛，为房价上涨支撑。五是一线城市房企普遍不缺钱，具有房价上涨的动力。六是一线城市地方政府需要大量的资金投资建设城市，调控执行力度不断减弱，影响调控房价效果。七是“限限、限售、限网签”政策暗中放松，市场高价项目大量上市。毫无疑问，只要未改变供求关系与控制货币及地价持续上涨、市场需求不断增加，一线城市房价将继续上涨。
主持人：2013年全国房价走势如何？
谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价放缓”（已实现）、三季度楼市“量价回升”（已开始呈现）、四季度楼市“量价企稳”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。七是收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。八是“钱荒”已经过去了，而房产税即使开征也无法阻挡房价上涨。除非打破土地垄断、消灭土地财政、消除税费收入不合理制度、消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症，让M2停下来不跑睡大觉、让老百姓手上货币不贬值，改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降。否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。
主持人：下半年调控是否会放松？
谢逸枫：不要指望中央会全面放松房地产调控政策，总体上依然保持严厉调控局面，稳定则是核心。考虑到经济稳增长，不会再出严厉的调控政策打压房地产，第三季度房地产调控会出现局部微调。目前“新国五条”政策出台已6个月，各地“新国五条”细则“四月”，今年第三季度楼市呈现“量价齐升”且幅幅放缓的趋势。经济则呈现增长放缓风险，暗示四季度调控面临调整与微调的局面。一方面是第三季度房地产市场迎来新的价格分水岭，房价总体平稳。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将会容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使“新国五条”新政无法使楼市部分城市房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。
谢逸枫：目前基本排除了中央再出台全国性范围的严厉调控政策可能性，但调控房价的“限购、限贷、限价、限网签、限售、商品房预售审批、商品房预售款监管”政策不会退出。至于房产税与个税20%的政策是否扩容，则需要看国务院的决心与地方政府的配合。为稳定楼市与房价预期，国务院与部委及地方政府会针对性调控城市房价，根据房价上涨情况看，主要是针对一线城市与少部分二三线城市。从4月1日已经出台的35个城市细则看，关键性的政策有待于完善与精准化。个税20%与房产税不会全国开征，二套停贷也是不现实。毫无疑问，35个城市主要目标是完成今年价格控制目标，表明中央房地产调控已经触底。
主持人：2014年调控如何走，会采取什么措施，遏制房价上涨过快与面临失控局面？购房者该怎么买房，出手还是等等？
谢逸枫：2014年中央房地产调控总体走势是有保有压，即稳中有紧，紧中有调，保持楼市稳定性。一是税收政策暂不全面扩容开征。譬如个税20%与房产税。二是行政手段维持不变。“五限”政策不扩大城市，但一线城市存在加码可能性。“五限”政策主要以一线城市为主（限购、限贷、限价、限售、限网签）。三是35个城市调控制细则主要以完成今年价格控制目标为主。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。四是信贷政策差异化，首套住房贷款将开闸。除了一线城市二套房贷与一二线城市公积金贷款提高首付、利率不变外，首套房贷住房消费开始获得重新刺激，第三季度会实施。
谢逸枫：为了有效控制房价涨幅，完成今年价格控制目标，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付、利率及加强商品房预售款监管等收紧商品房预售条件外，主要以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限网签）政策作为完成今年价格目标的行政手段。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例已提高至七成，但利率不变。个税20%。二是北京、广州、上海、深圳全面执行商品房“限购、限贷、限价、限售、限网签”政策。三是北京、广州、深圳、上海已对商品房预售款监管与收紧商品房预售条件。四是苏、杭等15个一二城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。五是一二线城市首套住房贷款优惠政策收紧。但是，很难改变房价上涨预期，在无法有效增加供给的情况下。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜政府砍价的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠。
主持人：中国楼市最大的问题是什么？
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、地价上涨过快、房价上涨预期形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明及土地市场火热，形成房价进一步上涨动力。首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫：一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。四是前9月一线楼市异常火爆，土地市场更是频繁出现高价地王，土地价格疯狂上涨。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。