2013年1月10日，世联地产数据显示，随着各企业去库存战略的实施，价格回归带动成交环比大幅上扬，导致各城市的去化时间都有不同程度的下降，广州商品房可售面积1476万平方米，去化时间14.2个月，较2012年4月份缩短11.8个月。另外，由于土地供应有限，新建商品住宅供应量较小，深圳商品住宅可售面积307万平方米，去化时间9个月，为一线城市中最短，较2012年2月份也缩短4.9个月。与之类似，房地产市场的快速发展致使二线城市的库存持续增加，近期市场持续回暖，使得二线城市的库存压力缓解，杭州、重庆、宁波等典型二线城市库存去化时间都在9个月以下。

   展望2013，2013年广州楼市继续保持一条线上震荡上行，有惊无险。2013年广州楼市整体好于2012；一季度成交量有望同比增长超过去年同期，土地价格继续上涨，地方政府会继续靠配建保障房控制出现地王。商品住宅房价同比持续上涨5%-10%，调控不放松，市场必受影响，尤其成交量会出现数月下滑。在“稳增长”的要求下，中央采取了连续三次降低存款准备金率、连续两次降息、商业银行恢复首套房贷85折优惠等策略，促使二季度以来楼市成交日渐高走，连豪宅产品也销售不俗。中原地产数据显示，2013年元旦期间，全国主要54个城市新建住宅签约达到8438套，比2012年同期上涨了16.8%。

   2013年首周广州新开盘量很少，以消化去年的余盘为主。楼市大部分新货已抢在11、12月提前放量，元旦期间新货不多，多盘价格进入高位维稳状态。另外,广州等一线出现价格轻微上涨。2013年1月第一周，广州十区新房住宅成交2215套，与去年同期成交的1660套相比大幅上升，成交均价13928元/平方米，环比上涨6%，北京第一周新建纯商品住宅成交均价为23653元/平方米，环比前一周上涨7%，迎来开门红。去年大型房企多超额完成年度目标，多家龙头房企对今年更有信心。

   展望2013，2013年广州商品住宅市场整体将比2012年好，价格保持上升态势，商品住宅房价同比持续上涨5%-10%，实际涨幅高于2012年同比4.8%，呈现平缓上升趋势。成交量保持平稳增长，成交面积维持2012年的750万㎡-760万水平之间。

   一）从国家宏观规划与土地政策层面看，一则“城镇化”与“市民化”将使大量农业人口成为城镇人口，激增城市住宅刚性需求量。我国仍处于住房需求增长阶段，70%的需求是由新建商品住房满足的。未来支撑房地产市场的需求主要来自三方面，一是城镇人口的增加。我国城市平均每年新增常住人口2100万，其中省会以上城市人口集聚速度远高于其他城市。二是改善性需求。目前我国城市中有32%的家庭人均住房面积只有20平方米。三是家庭结构的变化，年轻人独立居住的愿望增强等加速了家庭小型化趋势，过去10年，仅家庭结构变化就导致住房需求增长10%。二则土地拆迁与三旧改造及推山填海换地，提高土地节约集约利用水平，土地资源稀缺价值不断提高，价格不断上涨。

   二）从国家经济发展层面看，一则人均居民收入与GDP比2010年翻一番，提高购买力。二则通胀率继续上升，房地产抗通胀最牛。三则存款负利率存在，房价上涨超过存钱利率。四则人民币不断升值，买房最划算。五则国内投资渠道狭窄，股市熊，基金、黄金、保险、债券投资利润低，房地产投资回报稳定与升值空间大。六则房地产依然是国民经济发展重要支柱产业，对经济贡献发展巨大。七则房地产是政府重要财政来源之一。八则房地产是金融产业发展的重要的助推器。

   三）从国家房地产调控层面看，一则调控不放松，但是不加码。二则调控存在收紧与微调并存局面。三则积极的财政政策与稳健的货币政策。四则2011年到2012年降准三次与2012年7月底前降息二次，2013年降准至少2次到3次与降息2次以上。五则保障房不会影响房价上涨。六则房产税难扩容，商品房预售制难取消试点。七则土地财政难消除。八则土地制度与税费收入分配制度及金融制度、住房制度等根本性问题难在短期内解决。

   四）从广州宏观经济发展层面看，一则2013年预期目标实现固定资产投资增长13%，公共财政预算收入按可比口径增长10%；万元生产总值能耗下降3.8%。二则城市居民人均可支配收入增长11%，农村居民人均纯收入增长12%。三则2012年预定经济增长目标为11%，计划迈向1.4万亿元人民币。四则2013年预期目标：地区生产总值增长10%，较上年度略微有所下调。五则房地产是广州经济发展火车头。六则房地产是广州财政收入重要产业。七则房地产是金融业主要发展产业。八则2011年末，全国城市化率达到51.27％，广州则在80％以上，接近尾声。虽然十年内广州市人口将达到1800万的可承载极限，住房需求将停滞不前。但是按世界银行的房地产发展周期理论，当人均GDP超过1.5万美元时，将全面开启CBD复合商业的黄金时代。广州人均GDP已突破1.5万美元，广州推进新型城市化，已具备坚实的理论基础和雄厚的经济实力。

   五）从广州城市与规划发展层看，一则广州城市扩容，人口爆增，居住需求旺盛。2012年3月30日国家住建部批复《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》，规划区范围为广州市域，包括10个市辖区以及增城、从化2个县级市，面积 7434.4平方公里。到2020年城乡建设用地1772平方公里。到2020年常住人口1800万人(包括户籍人口和非户籍常住人口)，管理服务人口2000万人(包括户籍人口、非户籍常住人口、流动人口等在内)。 二则广州交通轨道与市政配套完善，城市环境美化成本上涨。今年将完成六号线首期建设，推进广佛线西朗至沥滘段、六号线二期、八号线文化公园至凤凰新村段、七号线一期、九号线一期等项目建设。完成八号线北延段、十三号线首期、十四号线一期、知识城线、二十一号线、四号线南延段、十一号线的报批，并于2013年6月底前全部开工建设。推进建设海珠区环岛新型有轨电车系统试验段项目。 到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平 (41.94平方公里) 的40%，缺口达到60%。到2020年广州常住人口规模1800万，对应建设用地总规模应为1980平方公里，缺口高达 208 平方公里。广州建设用地规模若以过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。二则2013年1月10日，广州市长陈建华再次谈到用地紧张情况：广州还剩600平方公里实际可用地，按过去12年平均每年土地消耗38平方公里的速度，16年后将“无地可用”。本打算将过去由区、县级市审批的一些土地项目，特别是住宅用地，市里也来“审一审”，但区县不同意。不管审不审，关键都要节约土地，不能再像华南板块一样卖地。实际上，近年广州一直在说“用地紧张”。

   六）从广州建设用地总规模量层面看，一则建设用地缺口巨大。

   2012年10月，官方已公开表示，至2020年，国家给广州的建设用地规模是1772平方公里，但到2010年已用掉1649平方公里，“十三五”期间只剩32平方公里，必须强化集约用地。国土部却再三否认各地“建设用地指标紧张”，称由于各地盲目铺摊子上项目，导致出现一些违法批地、用地的情况。据称，针对建设用地“批而未征”和“征而未用”，广州曾在2009年底查出83万平方米的土地未按约定时限动工。根据市长算的“土地账”，广州的国土面积在全国同类城市中排倒数第六，按人均算更倒数第一第二。与此同时，广州土地收益偏低，上海、北京每年消耗土地跟广州差不多，但政府土地收益却是广州的四五倍。广州讲城市定位、经济总量总喜欢与北京、上海比，毕竟“北上广”，但为什么用地也与京(16808平方公里)、沪(6341平方公里)比，却不与深圳比呢？深圳总面积只有2020平方公里，“六普”统计常住人口为1036万，据称实际管理人口为1400万；而广州总面积7434平方公里，常住人口1270万，据称实际管理人口1500万。这是一个有趣现象：各地都愿声称实际人口超出统计人口，却不愿说土地充裕。

   三则广州土地新增空间很少，节约集约高效利用水平不高。2011年全市土地利用强度已达到 22.8%。按照国际通行的 30% 的生态宜居警戒标准，全市未来土地新增空间只有大约 522平方公里。广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。去年广州单位建设用地 GDP 产出率为 643亿元/平方公里，不到香港( 5690亿元 /平方公里)的 1/8，和新加坡( 3919亿元/平方公里)的1/6，全市低效建设用地超过520平方公里、占全市建设总规模的32.4% 。低效用地以 494.1平方公里“三旧”用地为主，农村建设用地产出效益只有国有建设用地的1/10。四则《广州市保障性住房土地储备规划（2011－2015）讨论稿》显示：“十二五”期间，将筹集建设19万套保障房，拟扎堆安排在白云、番禺等区域。需要储备保障房用地360万平方米，约可解决98万人的住房问题。到2015年末，基本解决户籍低收入家庭住房困难，并有效改善户籍和非户籍中低收入家庭住房困难。

   七）从市场预期与住房供求关系层面看，一则市场反映预涨是主流，高端买家对政策敏感。据合富辉煌集团市场研究机构统计到访楼盘客户的置业需求调查730份有效问卷，认为明年楼价将上涨的客户占比高达63%，二则可以预期，广州人口激增而可建设土地匮乏将产生严重的住房供不应求局面；目前，广州GDP土地产出率不到香港1/ 8和新加坡1/6 。今后政府将大力提升土地效益，留给开发住宅的用地逐渐减少，土地供不应求，将加剧土地竞争，土地价值不会降低。广州建设用地紧缺，而每年还要新增12.5万套住宅，以满足年均增加 37.5万常住人口的住房需求 （广州市常住人口从今年1500万人到2020年1800万人，8年增加300万人口），广州楼市持续量增价升态势明朗。虽然，中央对投机投资需求的限制政策将是长期的，但不管调控如何加强（例如征房产税），刚需都不受影响，刚需产品仍大有可为。

   八）从土地供应关系与地价层面看，一则虽然总供地规模大幅增加，但住宅用地却大幅减少，尤其是市中心的住宅用地，2012年供应面积为102.5万平方米，仅占住宅用地总供应量的四成，低于2011年中心区占计划供应总量58%的比例。2012年广州计划供应土地19.49平方公里，远远超过2011年12.65平方公里的规模，但其中住宅用地计划供应面积仅为2.55平方公里，相比2011年的3.37平方公里锐减近四分之一。2012年广州商服用地供应规模大幅增加，面积高达3.23平方公里，比去年1.81平方公里的规模大幅增加了78%。2011年广州全年还是完成了供应建设用地12.65平方公里，其中包括住宅用地3.76平方公里、商服用地1.81平方公里、交通、教育等公共用地3.51平方公里等。2011年广州土地收入为475亿元，全年土地收益同比增加了4%。另外，广州登记在册的141宗烂尾地块已有122宗完成盘活。

   二则连续三年，住宅用地供应计划减少与任务没完成。广州市十区2010年住宅用地成交27幅，总占地面积约1.73平方公里，比原供地计划缩水65%以上。2010年政府确定的5平方公里宅地供应中有1.5平方公里是供应于保障房建设的，但目前除少部分地段如期开工进行，大部分地块未开工或开工进程缓慢。2011年广州全年还是完成了供应建设用地12.65平方公里，其中包括住宅用地3.76平方公里、比2010年原住宅用地供应计划减少了1.24平方公里。三则土地价格不断持续上涨。广州2010年整体楼面地价均价高达6823元/平方米，2009年广州平均楼面地价为5466元/平方米，环比大幅度上涨28%。住宅用地平均楼面地价急升主要因为今年市中心住宅用地供应量的所占比例明显增大，从而拉动全市平均楼面地价上升。2011年广州经营性居住用地楼面地价为7253元/平方米，超过北京、上海，相比2006年的2939元/平方米更是涨了2.5倍。广州房地产正逐渐香港化——高地价、高成本、高开发强度、高门槛，唯独难以获得“高利润”。

   四则广州全市2012年二季度住宅楼面均价就环比增长228.6%，同比增长86.2%，上半年平均楼面地价3010元/㎡，同比也大涨37.7%。另，该时段广州土地平均溢价率环比、同比也分别提升了12.7%和11.7%。根据经纬研究中心数据显示，2012年上半年，广州（十区）土地市场成功出让20宗土地，同比减少4宗，出让宗地的用地面积62.08万平方米，同比也减少37.82%。“北上广深”四个一线城市中，广州地价与房价相对便宜一些，若地价也要向“北上深”看齐，那就意味着还将有相当的上涨空间。政府若过于依赖土地，必然会在今后的用地审批中进一步推高地价。而区、县级市不愿把土地审批权向市里让渡，除了这是推动当地经济发展的主要砝码外，也说明这是当前政府控制的最具诱惑力的权力之一。希望花都、从化、增城不要学华南板块“粗放批地”。但番禺却有不同说法，他们说许多市政建设如高速路、快速路等都用了番禺的地，却把用地指标算在番禺头上，而且华南板块早年用地粗放一点也是先行一步的历史造成的，不能视作“乱卖地”的反面教材。前不久，国土部批复了广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案，这对广州节约集约用地是一大促进。希望从严厉收回拖延开发的用地做起，把存量盘活、增量用好。为此，加强管理是唯一途径。

   广州采取“限地价、竞配建保障性住房”、 “限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出让。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”。而商品住宅用地的出让起始价格拟定以市场评估价格为基础，且不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。“限地价、竞配建保障性住房”和“商品住宅用地配建保障性住房”两种土地出让方式，广州在去年已经开始探索，而2012年11月30日公开拍卖的11宗地块里，则会有两地块首度采用“限地价、竞配建拆迁安置房”的模式。

   针对商服用地供应增加宅地供应减少未来可能推高住宅价格的猜测，广州市土地开发中心相关负责人就表示，今年以来经营性住宅用地的供应虽然有所减少，但不少三旧改造项目仍在有序推进之中，未来同样可以形成住宅供应，目前全市的宅地供应量是可以实现供求平衡的。《意见》还首次提出，今后广州涉及到营利性医疗、教育、养老等社会事业用地，统一以公开方式出让。出让起始价格按照不低于相应地段综合办公用途级别基准地价70%拟定。广州2012年12月即将推出网上“勾地”系统。届时房企可以通过在网上勾选自己心仪的地块，市国土房管局则可以根据房企对地块感兴趣的程度，把受到市场欢迎的地块适时推出市场，以减少土地“流拍”的可能性。而为了妥善处理广州历史上前置审批的国有建设用地，完善土地出让手续的问题，广州市国土房管局也制定了对这类用地的出让程序及前期投入补偿问题的意见，并从昨日起征求各界建议。