谢逸枫:山东试点现房销售昙花一现
导读:2012年8月23日,山东省副省长夏耕在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，自9月1日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时，山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。山东省表示，将严格按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品住房预售方案审核，预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证。所有在售楼盘必须在销售场所的醒目位置公示房源和价格,严厉打击捂盘囤房行为。
2012年8月21日，佛山市住房和城乡建设管理局官网发布消息称，新的商品房现售管理办法（以下简称新办法）将从9月1日起正式实施。该局相关科室负责人表示，现售的新办法与预售制度并行不悖，新办法仅针对竣工验收且预售许可证到期的待售商品房，这些待售商品房将执行现售备案登记。新办法中有条款涉及预售与现售的关系。按照第八条的规定，目前已取得预售许可而且还没卖出的商品房，只要预售许可证还在有效期内，竣工备案以及初始登记后就不需要办理现售备案，可以继续销售。
而如果预售许可证已经到期，没卖完的商品房则要按照新办法要求，办理商品房现售备案手续。佛山商品房买卖采取预售制，而现售商品房并无相应备案登记，开发商在工程进行到一定程度时，向主管部门提出申请办理预售证，一个预售证一般包含多套房源，一个楼盘可以按推货节奏办理多个预售证，预售证一般一年到期。市住房和城乡建设管理局相关负责人解释说，实施新办法只是参照预售商品房在备案登记上的细化，预售与现售仍是并行不悖。
凤凰房产记者连线美国格理集团房地产首席分析师、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读“山东试点商品房现房销售”一事，分析其目的和原因和利弊，降房价是否可期待及对楼市的影响。
记者:山东试点商品房现房销售你怎么看?
谢逸枫：山东试点商品房现房销售充其量是昙花一现，只是山东暂时性的临时“抱佛脚”政策措施，仅限于有条件的房地产项目，说白了就是个别项目。由于商品房现房销售全面铺开涉及敏感性问题，而试点的规定缺乏可实质性操作，没有相关配套政策和具体实施细则，根本不可指望成一项长期制度。因此，根本无法撼动开发商资金链，期望房价会下降是幻想。当供应跟不上，房价如弹簧上涨时，依然需要靠商品房预售去平衡供求关系。一是城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法及商品房销售管理办法并未规定“不允许商品房预售”，况且商品房销售包括商品房现售和商品房预售。二是全国商品房销售80%-90%都是商品房预售，预售是国家实施商品房预售许可证制度规定的。三是一旦山东全省实施试点商品房现房销售必然导致市场“供小于求”局面，况且新开工和新完工商品房项目今年前7个月都是往下降。四是山东试点商品房现房销售也无法彻底消灭捂盘惜售和完全挤压去库存量增加市场供应，开发商也不会因这个压力而大幅度下降房价。相反，会因供应下降而上涨房价。
记者：山东试点商品房现房销售的目的和原因是什么？
谢逸枫：“山东试点商品房现房销售的企图很明显，目的是防止今年楼市“金九银十”期间房价上涨反弹和警告不要开发商哄调房价。一是毕竟今年5月份开始楼市回暖明显，销售成交量火热，房价连续上涨两个月，部分城市出现“地王”，况且国务院在8月21国务院再次表态调控不放松，配合中央房地产调控从严基调的态度。二是增加普通商品住房供应，抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。三是挤压商品房库存量，避免被约谈和问责。四是房产税不可能全面开征，更严厉的政策缺乏出台的条件。
记者：山东试点商品房现房销售对楼市有什么影响？对商品房销售有什么影响？
谢逸枫：山东试点商品房现房销售对楼市和商品房销售影响非常有限，只不过是蜻蜓点水。一是无明确山东试点商品房现房销售具体城市和实施时间，只是说9月1日起“将选择有条件的开发项目”。二是如果有预售资金监管的商品住房项目,依然可以核发预售许可证书。而办理预售资金监管非常简单，把资金打入合作银行或者其他银行进行监管，就可逃避现房销售的政策。三是山东商品房预售楼盘达到90%以上，一旦全省现售必然导致短期之内供应缺货推高房价。四是山东如果全省现售，将导致地方政府财政紧张的压力，不仅房地产交易税费收入减少和土地出让金下降，甚至连银行的利润都会下降。
记者：如何看佛山预售证到期要办现售备案？对商品房销售有什么影响？
谢逸枫：佛山预售证到期要办现售备案新办法实施并没否定预售制度，新办法针对的只是预售许可证到期还未售出，或者已经预售了部分房源，又达到工程验收条件的商品房，需要重新办理现售备案手续。新办法规范了现售与预售的衔接，是规范化管理的细化，对商品房销售影响不大，目前佛山90%以上的楼盘都是商品房预售，不可能取消商品房预售改成现售。
谢逸枫：佛山率先对商品房的现售管理进行规范，远远谈不上对预售制度有何影响，不会导致商品房预售制的取消，对商品房预售无任何影响。