最近因为参加世界华人不动产学会2012年会和亚洲房地产学会年会，路过香港停留两日，深感香港居民对高房价的无可奈何。我们所接触的本地年轻人，即便是大学教师这样的高收入者，都对买房感到悲观。

　　香港的土地供给政策显然是推高房价的原因之一。香港城市发展并不平衡，香港岛和九龙建筑高度集中，新界却有大量闲置土地。香港公屋可排队租赁，但候期漫长（约需三年左右），且面积狭小。据香港房委会资料显示，最小的公屋只有8平方米，供一人居住，最大的公屋约69平方米，供6人-12人的家庭居住。香港700万人口的三分之一，居住在这类政府提供的廉租屋里。

　　新加坡和香港在地产市场上差异明显。新加坡约500万人口，土地面积仅有700平方公里，低于香港的1100平方公里，人口密度略高于香港，居于世界第二，仅次于摩纳哥。《经济学人》在2012年3月的一份报告中指出，新加坡的房价被高估60%，甚至高于香港的58%。但在新加坡并未感觉到普通民众对房价泡沫有过多抱怨，这要归功于新加坡政府的公共房屋政策组屋制。

　　普通新加坡公民成年后即可申请购买组屋，结婚后家庭月收入在1万新元（8000美元）以下，就可购买组屋，收入上限远高于香港公屋（四口之家收入需14600港元，约2000美元以下）。新加坡组屋的房价只有周围私宅房价的一半甚至三分之一。我们参观的一处105平方米、五个房间的组屋售价为40万新元，而附近私宅公寓售价为140万新元。特别值得一提的是，新加坡的组屋虽然便宜，质量却与私宅差距不大，因为政府把地价补贴给购房者，低廉的购房款足以保证高质量的建筑成本。

　　组屋是新加坡人的主要住房来源，占总住宅的77%。而被国内外购房者炒作的私宅，已存在严重价格泡沫，但由于比重并不高，对本地房地产市场并无太大影响。从某种意义上说，这种政策成功隔绝了地产资产泡沫对普通住房市场的冲击，值得各国借鉴。当然，新加坡的土地国有制和强势、富裕的政府，是能够实行这种公共住房政策的前提，其他国家不一定能够全盘照搬，还需更多结合自身的金融创新。

　　房产同时具有消费品和投资品属性。作为消费品的住房，每个家庭基本上只需一套，而且风险承受能力较低，对环境、教育等公共品要求较高；而作为投资品的住房，风险承受能力一般较高，重在未来升值潜力。

　　在不同地域，消费和投资价值在房价中的比重会大相径庭。比如在城市CBD周边的住宅，大部分价值可能集中在投资面上；而在三四线城市，其价值主要集中在消费层面。

　　显然，所谓“刚需”，主要是指作为消费品的需求；而种种限购、限贷所限制的，是针对投资品的需求。一旦厘清了这个关系，隔绝房地产泡沫的问题其实没那么难解决。当然，还是要看政府的目标函数是什么——是提高卖地收入？ 提高GDP？还是提高公民福利？如果中国政府旨在提高公民福利，那势必分清政府和市场界限。可以把房价分为两部分：消费品卖给普通家庭，他们只具有居住权，不能享有房产升值的回报；而剩余部分作为投资品卖给投资者，他们可以从今后的升值中获利。政府可采用类似香港的公屋制或新加坡的组屋制等公共政策，来安排消费品部分的住房，且一定要注意限制投资品部分在整个房产市场中的比重。同时可以运用税收政策，对消费品住房低税或免税，而对投资品的多套住房采用累进税，对投机品的空置住宅征收高额空置税，这样可有效挤压地产资产泡沫，并隔离对消费品住宅市场的影响。这或许是减少民怨，缩小财富差距的可行办法。