谢逸枫：7月全国百城房价连续二月上涨
导读：2012年8月1日，中国指数研究院发布《2012年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，根据报告对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33％。其中70个城市房价环比上涨，30个城市环比下跌。同比来看，百城住宅均价为连续第4个月下跌，跌幅1.77%。按百城住宅价格中位数计算，全国住宅价格中位数为5800元/平方米，环比上涨0.87%。
2012年7月，住宅价格环比6月上涨的70个城市中以二三线城市为首领涨，部分涨幅超2％。涨幅居前十位的城市依次 是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆（主城区）、乌鲁木齐、洛阳，涨幅均超过1％，其中，聊城、芜湖、台州涨幅超过2％；西宁、湘潭等5 个城市涨幅在1.5％-2％之间；乌鲁木齐、洛阳涨幅分别为1.49％、1.48％。另外，连云港（601008）、哈尔滨、北海等60个城市环比上涨，其中连云港、哈尔滨等12个城市涨幅超过1％（含1％）；大连、徐州、兰州等41个城市涨幅介于0.1％-1％之间；深圳、苏州等7个城市涨幅在0.1％以内。
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年7月十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27％。具体来看，重庆（主城区）涨幅居前，环比上涨1.57％，成都、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2％-0.8％之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在 0.1％以内。总体来看，7月100个城市的住宅平均价格自上月止跌后再次环比上涨，同比跌幅收窄；十大城市均价环比涨幅低于全国平均水平，同比连续第7个月下跌，跌幅略有缩小。《凤凰房产》主持人：有请亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读《2012年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》：
2012年1月-6月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
1月 8793 -0.18% 39 61
2月 8767 -0.30% 27 73
3月 8741 -0.30% 34 66
4月 8711 -0.34% 29 71
5月 8684 -0.31% 26 73 1个
6月 8688 0.05% 45 55
7月 8717 0.33% 70 30
注:亚太城市房地产研究院谢逸枫整理
2012年1月-6月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 价格中位数 幅度 同比上涨城市 同比下跌城市 持平
1月 5800 1.71% 75 25
2月 5750 0.93% 67 33
3月 5725 -0.43% 63 37
4月 5685 -0.71% 51 49
5月 5700 -1.53% 40 60
6月 5750 -1.90% 32 67 1个
7月 5800 -1.77%
注:亚太城市房地产研究院谢逸枫整理
记者:谢先生，请你分析和解读下今年7月全国100城价格指数的数据，说明什么问题？
谢逸枫：中央高层难抑房价涨势，7月全国百城房价连续第二个月环比上涨，暗示房地产价格早已经触顶见底，接下来房价将保持小幅度上涨趋势。从环比房价数据看，7月房价8717元较6月房价8688元上涨0.33%，升幅高于6月份的0.05%，说明房价呈现触底小幅度反弹。从环比上涨城市数量看，6月环比上涨城市个数由45个上升到7月70个城市，而6月环比下降城市个数由55个减少到7月30个城市，说明房价上涨城市个数不断增加，而房价下降城市个数不断减少。从同比房价数据看，7月份房价连续第四个月同比下降，较上年同期的房价8874元下降1.77%，但降幅小于6月份的1.90%，说明7月房价同比降幅不断收窄。从十大城市房价环比数据看，十大城市均价环比涨幅低于全国平均水平，同比连续第7个月下跌，但是跌幅略有缩小。估计到三季度房价将企稳.
记者：为什么7月全国百城房价环比连续两个月出现上涨？
谢逸枫：房价环比连续两个上涨主要原因有四个方面，一是全国多地楼市调控放松微调。楼市回暖迹象明显，购房者积极入市，导致多个二三线城市房价上涨。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，推高房价。二是调叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。而部分房企停止价格优惠政策，上调价格。三是恐房价反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹，而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是部分房企“以价换量”的销售策略。为去商品房库存和拉动销售成交，房企采取一定的价格折扣优惠政策，刺激楼市需求，促进销售成交，出现成交上升拉动价格上涨的现象。
记者：房价是否存在大幅度反弹的可能性？
谢逸枫：今年中国楼市房价大幅反弹的可能性不大，缺乏房价大幅度反弹的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，缺乏房价大幅度反弹的条件。尤其是房地产调控进入敏感的关键期，限购和限贷政策及中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心。二是从房企资金链层面上看，房企目前销售回款缓慢和融资渠道未打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹的动力。三是从市场供求关系层面上看，商品房库存和新增商品供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹的基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的支撑力。涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。
记者：房价连续2个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台？
谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调受限与房价不存在大幅度反弹的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的楼市政策或调控升级加码，而保持原来房地产调控政策的力度。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，在土地财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调局面将并存。
谢逸枫
2012年8月1日