谢逸枫:楼市商品房库存量首现负增长
导语:2012年7月3日,链家地产市场研究部统计数据显示，截至7月1日，全国十大典型城库存比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存，上半年商品住宅库存也至少减少了4万多套。北京6月纯商品住宅成交量达到10247套，达到近18个月以来的最高值。其中，今年上半年，上述十大典型城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，环比上月分别下降了3%和1.9%，不排除北京市清理库存的影响，同比去年分别上涨20.5%和21.4%。这十个纳入统计的典型城市分别为：北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、厦门、福州，青岛以及惠州。
2012年7月3日,上海易居房地产研究院发布数据显示，截至2012年6月底，该机构监测的10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米，较去年同期增长18.86%，但较5月下降了1.85%。10大典型城市中，只有青岛、南昌新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市的库存量均在下降。其中，上海一手住宅库存量近6个月以来首次回落，北京已是连续8个月库存回落。
2012年7月3日,北京中原市场研究部统计数据显示，6月底，京沪广深四大一线城市的库存住宅套数为222450套，环比5月底的232630套，下调了4.4%。其中，以北京为例，从3月修改库存统计办法后，库存可售住宅套数从3月27日的90556套，下调到目前的81587套，库存已经降低了10%。
2012年1月17日，国家统计局公布，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，增长12.1%。当然，增幅均出现较大幅度下降。2011年末全国商品房待售面积27194万平方米，比2011年11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。这并非官方首次发布商品房的待售数据。
2010年8月初，国家统计局首次公布，截至2010年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，其中，商品住宅待售面积为10646万平方米。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“前述两项数据对比可发现，在2010年7月至2011年12月的18个月间，全国商品房待售面积增加了8000万平方米左右。这表明全国楼市的库存压力增加。”
北京中原市场研究部统计数据显示，截至2011年年底我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达6000万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。
2012年3月9日，国家统计局数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米，办公楼增加23万平方米，商业营业用房增加405万平方米。
2012年4月13日，国家统计局数据显示，截至2012年3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。
2012年5月9日，国家统计局数据显示，2012年4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米，其中，住宅待售面积增加93万平方米。4月份，市场出现一定程度反复，库存量有所增加。随着去商品房库存量缓慢，5月份全国商品房存量应当会有所增加。
2012年6月9日，国家统计局数据显示，5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米，库存量有所增加。其中，住宅待售面积增加278万平方米。办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。
2012年6月3日,上海易居房地产研究院发布数据显示，截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至与3月份相当的水平。10大典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市新建商品住宅库存量均下降。10大典型城市总体库存量很有可能已于2011年12月到达本轮库存周期的峰值。
截止2012年5月末，10大典型城市中，除青岛外，上海新建商品住宅库存量最高，达1002万平方米，比去年同期增加29.5%。截至2012年5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与比上月相比下降1.77%。4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，这些一线城市很可能已经于2011年11月-12月度过本轮库存上升周期的顶峰。
截至2012年5月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，与去年同期相比增长32.11%，与上月相比下降0.78%。6个东部典型二线城市中，除南京外，其余5个城市新建商品住宅库存量均下降。相对一线城市而言，东部二线城市库存触顶回落的趋势不是很明显，但大多数城市仍很可能已于2011年12月-2012年1月达到本轮库存上升周期的峰值。
2012年6月份,北京住建委的统计，截至2012年5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，自3月份底清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套。2012年3月底，北京市住建委对全市新建商品住房库存进行了一次全面清理，将长期以来积累形成的3.3万套无效房源做了清除，以准确反映实际可售房源信息，为分析楼市行情和居民家庭购房提供有效参考。清理后，全市可售住房为9.1万套。库存清理后，今年4月份，北京市新建商品住宅新增供应量为4233套，同比去年同期下降了23.4%。而4月份商品住宅成交量为5688套，同比去年上涨了45.8%。4月市场整体的供销比是1比1.34，与去年相比下降，并呈现较快的下降趋势。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访表示：“这是近年来本市商品房库存首次出现减少迹象，但按照当前的销售速度，预计消化库存需要1年时间，开发商降价压力并没有完全消除。在国家宏观调控的背景下，自2011年以来，北京市新建商品库存整体一直是上涨的趋势，到2012年年初，达到12万余套的高峰。这个数字按当时的销售速度，预计需要1年半的消化周期，而一般情况下，消化周期都在1年左右，市场销售火爆时，仅需8个月。”
记者：你如何理解统计局的新建商品房库存指标？通过什么反应新建商品房库存的变化，对市场有什么影响？
谢逸枫：新建商品房库存主要是指新建商品房的当时的可售数字。一个时间段内，如果供应量大、销售少，就会出现库存上涨；如果供应量小、销售多，就会出现库存减少。这个反映实际可售房源及住房真实供求状况的数字是判断房地产市场行情的一个重要指标，影响市场预期。
记者：你如何看6月多个城市商品房库存量下降的数据变化？
谢逸枫：今年5月以来，楼市成交量明显恢复，全国主要的城市成交量均创造了限购来的最高点，市场消化库存明显加速。新建商品住宅库存量的回落，意味着今年下半年楼市商品房库存量进入“负增长”阶段。也预示着市场已经见底，全面复苏信号正在到来。而商品房库存去化最快的城市，将成为房价将最先“止跌反涨”的城市。
记者：6月商品房库存下降的原因是什么？是否意味开发商不存在商品房库存压力？
谢逸枫：商品房库存下降主要原因有四个方面，一是今年开发商主要任务是去库存，回收资金，减缓拿地和开发节奏。而商品房新增供应和新项目供应减少，影响到商品房库存量的上升。二是开发商“以价换量”的销售策略，新增商品房供应缓入市。今年上半开发商以“现金为王”的开发策略，致力于快速周转套现，去库存速度加快。三是6月份一线城市和全国主要城市楼市“量价齐升”，库存量全面回落。政策面微调恢复了市场信心，需求被压抑太久，现在都逐渐集中释放。四是信贷定向宽松和部分城市政策微调后，长期积压的购买力逐渐释放，购房者观望情绪逐渐消除，购房意愿逐渐强烈，成交上涨迅速。
谢逸枫：虽然楼市去化率上升，但市场潜在库存量依然不小，消化库存依然房企首要解决的问题，所以不意味着开发商去库存压力完全解除，大部分房企由于长期的低迷成交而积压库存量，短期内市场成交难有突破性增长，去库存压力仍然存在。一方面是新增供应有集中上涨仍然是趋势。另外一方面是由于调控环境的影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存上涨的阶段。三是今年房地产调控不会放松，限购和限贷及限价等房产税的政策未实质松绑，严重影响到去商品房库存的压力。因此，开发商应该保持谨慎。
记者：今年下半年商品房库存量是否会继续下降？会导致房价上涨吗？
谢逸枫：中国楼市最坏的时期已经过去了。尽管中小开发商及投资者面临的经营困境还没有结束，随着商品房库存的逐步消化，尤其是在一些二、三线城市，房地产业拐点已经形成，将在下半年到明年之内迎来好时光。其实，在今年中国楼市交易量一季度已经见底，下半年政策即使没有进一步放松，楼市仍可能加速回暖。随着交易量的回暖，商品房库存水平相对较低的一二线城市，房价将逐渐呈现上涨趋势，但受到销售回暖幅度的限制，开发商缺乏涨价底气，房价上涨的幅度将有限。
谢逸枫：今年下半年国内楼市已到关键拐点，一方面，6月末的各种统计说明住宅销售数量在不断回升，价格也出现上涨的冲动；另一方面，各种调控政策的继续收紧，则让人们对未来房价的下跌仍心存期待。在销售方面，2012年前5月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%；其中，住宅销售面积下降13.5%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%。从数据对比看，销售面积下降幅度大于销售额下降幅度，说明房价仍处于上涨状态。
记者：今年下半年楼市走势如何？
谢逸枫：2012年下半年楼市将呈现“量价齐升”的态势。由于下半年调控微调一直持续和刚需首次购房者入市意愿强烈及市场信心恢复等去库存量的考虑，开发商会采取促销的手段，而购房需求的不断释放，将促进楼市商品房销售成交量上升。一方面是今年下半年商品房库存量仍持续负增长的下降，房企资金周转率提高，推盘积极性将会有所增加，但降价速度会放缓。另外一方面是历年楼市传统“黄金周”季节性和上市房企完成销售业绩任务的冲击下，8月-12月份之间，全国商品住宅的供应量和成交利会再次出现高峰期。因此，2012年整个下半年楼市商品住宅成交量会明显超过于上半年，但要恢复到2009年-2010年楼市商品房高成交量的可能性基本不存在。
谢逸枫：2012年下半年楼市房价不会显现暴涨或大幅度反弹现象，房价会保平稳状态水平，总体上房价上升幅度维持在3%-5%之间上下波动。由于市场上商品房库存量仍然很大，限购和限贷的调控政策没取消，短时间需求的释放量会逐渐回落。6月房价上涨只是处于阶段性的涨跌交错过程，以往降价降得多的楼盘，在回笼资金到一定预期后，会慢慢恢复价格上涨。”
谢逸枫
2012年7月3日