谢逸枫：北京房屋空置率28.9%不靠谱
导语：今年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队2012年6月4日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。截至目前，已基本建成了全市房屋标准地址数据库。共采集录入建筑物信息146.7万条，房间信息1320.5万条；已导入实有人口信息2074.3万条(户籍人口信息1280.1万、人户分离人员信息112.1万、流动人口信息672.6万、境外人员信息9.5万)，其中87.7%在电子地图上实现了实有人口信息与房间信息按居住地址有效关联。
根据北京市公安局人口管理总队发布的信息显示，目前为止，北京已基本建成了全市房屋标准地址数据库。目前该数据库已录入房间数为1320.5万套，其中标注出租房屋量为139万套，核对空置房屋量为381.2万套。其中空置房屋量的数据格外引人关注。根据以上数据汇总后发现，以该数据为基准，北京房屋空置率高达28.9%。
2010年7月23日，有报道称，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。根据北京联合大学应用文理学院城市科学系课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行抽样调查，得出27.16%的住房空置率结果，推算出北京2007年约有5400多万平米已购商品房闲置。对此，北京市房地产业协会坚定地说，这个数据有错误，说明不了任何问题。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《每日经济新闻报》记者采访表示：“全国目前共有3亿个电表用户，构成非常复杂，企业用户和农村用户夹杂在一起，电表主要是机械表或插卡电表，很难甄别城市空置房。空置房所包含的应该是开发商开发还未出售的住宅、厂房、车库、商业性用房等。最主要是近十年全国一共才建了7000余万套住宅，不可能空置6000多万套。目前国内的空置房量并不多，在正常的合理水平范围之内。”
记者：如何看待这个数据的真实性问题；
谢逸枫：“北京空置房屋高达381.2万户，这对北京房地产市场来说意味着什么？意味着空置房比例高达28.9%，新房20年才能销售掉，租赁市场3年才能出租掉。这些推断只是一种常识性的假设，真正判断还需要有更多前提和条件。其实，“谜一样”的房屋空置率如此准确的明朗化，而国家政府部门因“敏感”而不对外公布。特别是国家统计局、住建部等相关部门并未就此发表任何观点。到目前为止，空置房的具体数量有多少，何谓空置率，如何统计才算科学，空置率究竟有多高等问题仍然莫衷一是。
谢逸枫：从统计的方式和来源看，这组数据缺乏客观与真实性，空置数据与实际不太相符、太不靠谱。首先没有把政府公务员住房和新建保障房及新建商品房已完工未收房的房子等统计在内。其次是截至2009年底，北京市实际常住人口总数为1972万人，难道还有近600万人口睡大街吗？最后是近几年北京新建住宅的年签约量也就在10万套左右，380万户相当于全北京超过20年的新增商品房住宅签约量，而租赁市场3年才能出租掉。另外是根据北京房地产中介行业协会统计数据也显示，一季度北京全市住房租赁市场成交量在33.8万套次左右，按照这一数据全年超过120万套，总租赁人口400万左右，与流动人口信息725.5万人的数字对不上，可能存在部分登记为空置的房屋实际处于出租状态。
记者：28.9%的空置率意味着什么，处于一个怎样的水平？
谢逸枫：“北京28.9%的空置率如果属实，意味着北京买房者大部分是炒房者和楼市泡沫，是房价虚高存在的一种理由。同时，28.9%的空置率是严重超标，超过国际警戒线10%。是否应该开征空置税，打击炒房者，挤压泡沫，给房价消虚火，让房价合理回归。”
谢逸枫：空置率是指某一时候空置衡宇面积占衡宇总面积的比率。凭证国际通行老例，商品房空置率在5%---10%之间为安全合理区，商品房供求均衡，有利于百姓经济的康健成长；空置率在10%---20%之间为空置伤害区，要采纳必然法子，加大商品房贩卖的力度，以担保房地产市场的正常成长和百姓经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严峻积存区。
空置房是房地产市场上的专用名词，严酷观念上是指衡宇完工一年之后没有实现贩卖的屋子，普通地说就是指市场上卖不出去的屋子。这与一样平常人以为的没有人住的“空屋子”完全差异。所谓“空屋子”着实指的是“空关房”，意即开拓商把屋子卖给业主后，业主既不自住也不出租，屋子没人住形成“空关”
记者：超高空置率的原因有哪些，目前市场层面空置的房屋，主要有哪些类型，或者说哪些类型的房屋是空置房的主力？
谢逸枫：“商品房市场有效需求不足是我国商品房空置率较高的重要原因。产生商品房的市场有效需求不足的主要原因有二:一是过高的商品房价格,二是偏低的居民收入。三是过多的投资投机炒房者存在。前者抑制了城镇居民对商品房的需求,后者制约了城镇居民购买商品房的需求。四是中国房地产二十年发展过快，导致房屋开发量暴增而过剩。”
谢逸枫：“目前房地产市场层面上，城市近郊区的洋房和远郊别墅及城市中心写字楼、商业广场、公寓是房屋空置率最高产品类型。”