买到“凶宅”怎么办？

【基本案情】

2008年10月8日，王女士委托某房地产经纪公司，让其代为购房，并在同日向中介公司交纳了7000元的委托代理费用。交纳代理费后，经纪公司将为王女士提供了某小区的一处使用面积为58平方米的房屋。王女士看了房屋后对房屋的价格和楼层等都比较满意，于是在第二天就与房主签订了二手房买卖合同。按照买卖合同的约定，三天之内，王女士一次性支付了购房款75万元，并顺利地办理了房屋过户手续，领取了房屋所有权证。当王女士装修房屋时，一位知情人向她透露，在房主之前，这所房子的阳台上曾吊死一个女的，一直没人住。后来，房东用他家的小房换了这套住房，房主换到手后，也一直没有人住。王女士听到这个消息非常震惊，因为在签订二手房买卖合同之前，无论是房主还是经纪公司都没有提起过，王女士一想起来就害怕，为此事着急上火病倒了，并且总是做噩梦。王女士多次找房产经纪公司和房主协商退房，但经纪公司与房主都不同意退。在协商未果的情况下，王女士以售房时房主与经纪公司故意隐瞒真实情况，属欺诈行为并且给他的精神带来损害为由，向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，房主无条件退房，并赔偿经济损失。在庭审前，王女士变更了诉讼请求，要求退还部分房款。

在庭审中，房主辩称：说他隐瞒重大事实说法不属实，因为王女士在买房时没有问过该房发生过什么事情，且王女士的说法是迷信、封建糟粕，没有法律依据。房产经纪公司辩称，公司只是为双方签订房屋买卖合同提供服务，至于该房内曾有人死亡属个人隐私，公司事先也不知道这个事实，因此与公司无关，不影响房产转让。

【判决意见】

法院经审理认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋买卖和同是双方当事人真实意思的体现，合法有效。房主在售房过程中故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，依据价值规律，该房虽然在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此房主主观有过错构成侵权。判决房主返还房款10万元，房产经纪公司不承担责任。

【律师分析】

二手房交易市场上，经常会发生一些关于凶宅的纠纷，其中一部分会酿成官司。

一般来讲，凶宅是指发生过住户非正常死亡的住宅。按照其定义，凶杀、自杀、重大传染性疾病死亡、死因不明等类型的死亡都可能导致普通住宅变“凶宅”（老人自然死亡、正常病亡等不包含在内）。这种曾发生非正常死亡的房屋显然仍然具有居住和使用的条件，在功能上并不存在缺陷。因此，如果认定所有购得凶宅的买受人都可以撤销或解除合同的话，则相当于在法律上认定凶宅是不能居住的房屋，房屋与死者“共同死亡”，这显然是很荒唐的，但不可否认，根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对在住宅内发生非正常死亡的事件大部分人都会感到恐惧并心理上难以接受，在二手房市场上，明知是凶宅仍然愿意购买的买家并不多，即使愿意购买，在其他条件相同的条件下，凶宅的房价往往会比较低。

法院的判决考虑了上述两个方面的因素，没有判决解除合同，但判决房屋因存在“曾发生非正常死亡”这种缺陷并不是我国法律认可的功能上的瑕疵或是权利瑕疵，法院的判决似乎缺乏直接的法律依据。但判决突破了现有法律的规定，但又不违反法律，与某些合同纠纷判决精神损害赔偿的判决有相似之处，相信会成为今后不少凶宅纠纷案件的判例参考。

根据上述判决，出卖人负有一定“房屋未曾发生非正常死亡事件”的瑕疵担保责任，如果未告知买手润，则在诉讼中败诉的可能性较大。但如果买受人因此要求解除或撤销合同，一般不会得到支持，除非双方在合同中有关于凶宅的明确约定，或有证据证明出卖人故意隐瞒房屋曾发生“非正常死亡事件”的事实。

【律师建议】

因此，对决不购买“凶宅”的购房人来讲，最好在合同中明确约定关于凶宅的内同，或书面的形式强调所购房屋不能是“凶宅”，否则，在购买凶宅后想退房一般不可能。

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