题外话：记录是用来打破的，聪明的中国人认为：法规也是用来突破的。所以怎么突破限购是某些开发商最近主要的科研课题。那些受限购影响最厉害的豪宅项目目前只有两个选择，一是倒闭，二是绕过法规继续卖。在没有选择余地下的情况下他们只能如此，一刀切有误伤，伤也就伤了，自己想办法疗伤吧。

　　蓄意造势抬高房价还是隐形成交？

　　楼市不景气，由刚性需求支撑的普通住宅盘纷纷降价以求换量，而豪宅市场虽然成交冷淡，但价格依然保持稳定。不过，近日有媒体报道称，一线城市多个豪宅项目楼价开始松动。对此，广州豪宅开发商却表现的比较乐观，均对外宣传销售量和价格一路攀升，并保持绝对信心。不过，记者调查发现，实际网签情况并不乐观，开发商对外宣布的豪宅销售情况与阳光家缘网实际签约有非常大的差距。那么，到底是开发商忽悠大众，蓄意造势抬高房价，还是另有隐情？

　　现象

　　成交数与网签数相差甚远

　　据某机构近日公布的2012年《中国10大超级豪宅》排行榜显示，广州大一山庄名列第一，该楼盘相关负责人也表示，一套入门级超过5000万元的豪宅目前已销售了6套。但记者查阅阳光家缘网发现，该盘成交套数为零。

　　无独有偶，号称越秀区第一江景豪宅爱群荟景湾，于2011年先推出东座100多套单位，网签均价从4.6万升至5.2万/平方米，现在东座剩下的货量大部分为大户型，定价在6.5万/平方米以上，相关负责人早前也表示，该楼盘东座基本售完，但据阳光家缘网上显示，该楼盘仅售出19套。此外，位于珠江新城的珠江颐德公馆，去年有销售人员表示，其别墅产品仅剩下为数不多的几套，但记者查阅阳光家缘网看到，其别墅已售套数为11套，未售套数为14套；而去年年底推出的洋房单位已售套数为46套，未售为326套。据了解，颐德公馆叠加别墅毛坯均价为9万元/平方米。

　　质疑1：伪成交为抬高楼价造势

　　那么，开发商对外宣称的成交数与阳光家缘网的数据为何有如此大的差别，这其中，到底隐藏了哪些不可言说的秘密？

　　据了解，在楼市低迷之际，普通住宅开发商纷纷降价以求快速出货，但豪宅市场特别是顶级豪宅，向来都只能升不能降，以保持其价值稳定性，开发商往往对外称，该楼盘价格并没有下降，且还有上涨的现象，某某单位又准备升值等。有业内人士也透露，开发商对外宣称豪宅卖得不错，且价格一直保持稳中有升，是为了抬高豪宅的价格和价值，实际成交情况并非如此。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，判断楼盘的销售情况唯一标准就是网签，如果在较长的时间内阳光家缘网数据仍较低，但开发商声称已卖完的话，的确比较可疑。业内资深专家韩世同表示，不排除开发商通过利用虚假的宣传为了能促进成交，或是为了吹捧成交情况良好而造势，给市场带来一个旺盛的信号或是一个高楼价的假象。

　　质疑2：先收首付解决资金短缺

　　据行业人士透露，在开发商与买家网签之前，其实存有很多猫腻。广州某中小开发商销售副经理曾向记者称，早前有一批投资客前往该集团旗下项目欲购买豪宅，他们大部分是外地人，既无购房资格也无纳税证明。但是该项目与投资客私下签署协定，首付五成起，如果在两年内限购令取消或是投资客有了购房资格，那么就可以顺利签约购房；如果两年后没有取消限购令，那么开发商就将首付款如数退还。

　　采用这样的冒险方式对开发商和投资客又有什么利益？该销售副经理表示，豪宅的价格多在1000万元以上，如果一位投资客首付必须在500万元以上，那么，10位投资客给开发商的流动资金就是5000万以上，这类投资客越多，开发商手上的流动资金也更充沛，可解决公司资金短缺的问题。

　　白云区某别墅盘销售总监表示，类似上述豪宅盘这样的卖房现象在广州较普遍。有业内人士称，在目前限购仍不放松的前提下，一些中小开发商开发的豪宅项目越做越高档，价格越来越高，但是又难以有成交，所以有些豪宅盘就想出各种招数卖楼以回笼资金。

　　隐形买家：购豪宅可选三种合约方式

　　而记者从一位不愿透露姓名的某豪宅隐形买家获悉，当时开发商给他提供了三种合约方式。第一是签订商品房买卖合同，只是缺少政府网签备案的手续，这种方式买家必须首付五成以上，剩余房款也要在2~3年的装修期内付清；第二是签订商品房销售预订合同，买家支付房款三成作为“订金”，到能够满足购房条件之后再按约定方式付清余款；第三种则是签订租赁合同，约定买家先以租赁的方式取得该套房屋的使用权，等到满足购房条件后再转为买卖合同。“这种合同基本上就是在赌限购令不会持续太长时间。”这位买家表示。

　　开发商：不是没成交只是隐形成交

　　据大一山庄营销负责人曾先生介绍，该楼盘的确有6栋别墅已签约卖出，阳光家缘查不到网签记录不代表豪宅没有成交。在豪宅市场，为了规避限购令和开发商签订“隐形合同”的成交比例相当高。这类买家基本都是一些经营实业的知名企业老板，他们在全国各大城市甚至国外都有房产，但自己或家人的购房名额早就用完了，所以会选择跟开发商签订私下协议。

　　爱群荟景湾营销售负责人表示，虽然该盘网签了19套，但是还有10多个客户是签了认购书下了定金，大都主要因为付款延期还没有最终网签，因为该楼盘的产品至少在2000万元以上，所以，当客户交了50万定金后，开发商会跟业主签一份合同，该业主需要半年至9个月的时间交清首付。当然，在这10多个准业主中，也有一两个“隐形合同”，但都只是老板的亲戚。

　　专家告诫：隐形成交风险大得不偿失

　　沈锐培表示，隐形成交存在巨大风险，因为一两年后市场可能出现显著变化，楼价也可能出现较大波动。如果限购在一两年内仍不解除，这种协议交易的违约风险就大增，因为豪宅单位总价高，即使退还首付也是一笔巨大的款项，开发商可能面临无钱退还的困境；另外，往后如果价格出现大幅下跌或上涨，双方或缺乏履行原合同的意愿，购房纠纷就可能随之增加。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，隐形成交可能只是数据延后反映，容易导致统计均价出现较大的波动。对买卖双方而言，隐形成交对买家缺乏法律保障，买家与开发商所私下订立的买卖合同，缺乏订立依据，违反法律规定，属于无效合同。同时买卖双方都涉嫌违法违规操作，有被法律追究的可能性。

　　广州市精卫律师事务所专职律师刘学军认为，对于隐形买家来说，等到交房时限购令还没有取消，购房者不能正常的取得产权证，就很难合法处置已经花了很多钱购买和装修的房子。另外，政策因素千变万化，很难预计到时候还会出现些什么样具体的纠纷，但从法律的角度来看，这些纠纷几乎是可以预见的。买房事大，尤其是涉及几千万乃至上亿资金的豪宅，选择“隐形成交”一定需要谨慎。