谢逸枫:中央对楼市调控态度透露适度微调
引语:据不完全统计，年初至今，国务院总理温家宝对此有过4次公开讲话，住建部官员也对此有过5次表态。财新网对此作了汇总，梳理其中的细微变化。温家宝总理的四次讲话中，第一和第二次重点谈及促使房价合理回归;第三次谈及调控时，主要提到不让调控出现反复;第四次则提及要增加普通商品房供给。2012年5月18日－20日，国务院总理温家宝在武汉调研时说，要把稳增长放在更加重要的位置。他在谈房地产调控时说，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来住建部官员的五次表态，第一次是在“芜湖新政”被叫停后，要求地方政府不得擅自调整政策;第二次强调抑制投资投机需求;但第三次出现支持合理购房需求的字样;第四次提到了要满足市场刚性需求;最近的一次则是在扬州宣布给精装修房补贴之后，住建部官员对此表示支持，称“扬州新政”并非救市。
《中国房地产报》：今年以来，中国房地产市场整体呈价跌量缩的格局，并对经济增速产生了明显影响。在此情形下，中央对房地产市场的态度是否发生微妙变化，调控是否还有继续推进？
亚太城市房地产研究院院长、研究员谢逸枫接受《中国房地产报》记者采访表示，从调控新政策推进的步伐看，房地产调控“有退无进”，特别是限购和限价及价格控制目标城市扩大，另外是房产税试点城市扩容一直毫无进展，截止到目前依然是46个限购城市，2个城市开征房产税，而限价和价格控制目标政策基本是“名存实亡”。
谢逸枫表示，从调控微调城市和力度看，自去年8月份开始，楼市微调之风将继续蔓延。一是货币政策从收紧到放松，货币政策将朝着进一步释放流动性的方向继续微调。譬如自去年年底到今年5月，已经三次降准。二是限购政策和房产税及价格控制目标等限价扩容城市停止。譬如到目前，无新的政策出台。三是35个城市地方政府楼市微调，30个城市获得通过，5个城市被叫停。
谢逸枫表示，从原调控执行的效果和力度看，通过限购和限价及限贷等限外等保障房的政策,另外是三次加利息和六次上调准备金率调及土地抵押限制等房产税开征的政策实施后,调控效果显著和政策执行到位，特别是保障房开工任务完成和价格控制目标完成及前4月70大中城市房价涨幅从去年6。8%回落到1.8%，而前4个月70大中城市商品房销售成交从去年上涨4.9%变成下降13.4%。
4月份宏观数据创新低，表明中国经济仍处在下行过程中。其中，固定资产投资增速创10年来新低成为经济增长持续下滑的最主要原因。而导致投资创新低的推手则是房地产投资大幅回落——前四月地产投资三年来首次回落到20%以下;房屋新开工面积增速也在4月份转负。在经济下滑背景下，下调存款准备金率以及各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价大跌和暴跌可能性已经是微乎其微。
《中国房地产报》：您如何看温总理的讲话和对楼市调控的态度？为什么调控微调频繁成功“通关”？
谢逸枫表示，温总理的讲话表示调控不会放松，限购政策短期难以取代，楼市调控短期难以松绑。现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足，楼市调控政策需要进行微调，逐步推开房产税改革。从宏观经济政策角度分析，将向“保增长”倾斜。
温总理的一系列讲话，透露出重要房地产政策未来动向，刺激经济增长和房地产市场刚需及改善的政策密集出台。从调控无任何进展到微调城市暴增的局面看，调控早已见底。从铁道部获2万亿信贷;从货币政策看，截止到8月18日，央行三次降资的资金达到1.26万亿,年内至少3次到4次,资金达到1.26万亿-1.68万亿。从前4个月信贷资金看,1-4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，同比多增3.37万亿元，已超过今年全年新增贷款目标下限——5万亿元，均创天量。说明政府印钞票保增长,救市意图最明显。
主要原因是，一则经济层面,前4月经济数据严重下滑坡,未走出金融危机，房地产投资下降，则直接影响到固定资产投资负增长，最后导致GDP下降。二则政策层面,地方政府微调达到35个城市，30个获得通过，5个叫调。三则市场层面,前4月房地产数据严重下降，前四月商品房销售成交下降13.4%，房地产市场持续萧条，影响地方政府财政收入与经济发展。四则货币层面,2万亿铁道部信贷和3次降准1.26万亿及前四月信贷5.17万亿,共发出8.43万亿信贷,不包括其他融资的。
谢逸枫表示，虽然，地方财政收入除了本级收入之外，还有相当一大部分来自于中央财政的税收返还和转移支付，但是，必须承认，对我国地方财政收入形成最大变量和弹性的，是其分成可以高达70%左右的土地出让金收入。可以说土地出让金收入，不仅是地方政府推动基础设施建设和保障房建设及地方政府还债等水利和教育的主要资金来源，亦是平衡当下地方财政严重失衡的最大砝码。理论上，扭转地方财政收支失衡，可以通过“旧债换新债”（银行贷款展期或自行发债）、以及加大中央税收返还和转移支付比例予以解决。
但是，对于已经改制后的商业银行来说，贷款展期虽可放行但幅度不可能过大，而中央基于对地方债风险敞口的收缩，亦不可能短期急速放大各地自行发债额度。至于，加大中央税收返还和转移支付比例，固然可能部分实现但短期内幅度不可能过大。相比之下，对楼市调控政策进行变相“松绑”，通过快速激活相对低迷的楼市以增加土地出让金收入，对于当下地方政府而言，显然是一个更具可行性、且情有可原的路径选择，这亦是为何多地频频触及楼市调控红线，中央虽打回却未加严厉问责的主要原因。
《中国房地产报》：您如何看2012年年初住建部官员的讲话和对楼市调控的态度？如何让房价合理回归？
谢逸枫表示，从2012年年初住建部对房地产调控的态度看，调控不会继续加码和收紧，但会做调控局部调整，适用于各个城市具体楼市发展需要，让房价回到合理水平范围，促进市场销售成交，稳定房地产市场。其实,地方政府救市早已经开始，从去年8月陆续出台的全国各地35个城市的微调政策,只有5个被叫停，到连续三降存准率，再到首套房利率调整。
纵观10年来中国宏观经济变化及调控措施，在经济下滑时，加快、超前进行投资一向是政府启动保增长的最优先、最有效、最常用手段。中央面对一季度8.1%的GDP增速已经感到恐慌。从默许各种微调政策的出台，到主动支持和肯定地方政府微调政策，说明住建部对楼市调控的态度发生转变，不再继续严厉。从房产税和保障房建设问责看，40个城市联网未必会在剩余的38个城市推出房产税，而取消限购政策虽然不可能，但是不排除部分城市局部调整，这一切预示了“救市”开始。
谢逸枫表示，2010年-2012年中央房地产调控无一涉及到房价核心问题，貌似无一字或一次提到调整中国房地产项目资本金比例和改革中国土地制度及完善商品房预售制度等完善保障性住房制度，另外是货币制度和财税制度等根本性政策，找到房价久调不降”的秘密。从楼市病根上解决房价越调越涨的死穴。显然，前三轮房地产调控埋下2013年或2015年“下一轮房价暴涨报复反弹”的祸根。
扩大房产税制改革试点有利于控制房价，但不可能从根本上解决房价过高的问题。随着调控政策的不断深入，全国主要城市的房价都出现了不同程度的下跌，成交量也不断萎缩。房价下行空间不大。楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税费负担过高。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。