日前，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中，开展以房养老试点备受各界关注。在此之前，银监会官员也曾呼吁引进以房养老制度。显然，政府在推行民间“以房养老”制度方面积极性颇高，但目前尚缺乏具备可操作性的方案，看来以房养老在当前中国还只能停留在概念层面。

　　以房养老作为一些发达国家常见的一种养老模式，被“引荐”到我国并不是什么新鲜事物。我曾记得，首任劳动和社会保障部部长郑斯林“转行”至全国政协后，在2007年全国两会上就提出此方案。当年，上海市也曾试推过“以房养老”，但受到种种原因的制衡，2年后被迫停办。其实，南京民政部门这次也是第二次重提“以房养老”问题，早在2005年，它就率先创立“以房养老”模式。但尽管就是以一个老年公寓作为试点，最后还是不了了之，这些失败的教训，我想南京市民政部门不该忘记吧。那么为啥好端端的一个“以房养老”模式在我国却成为一种奢望呢？

　　首先，根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。也就是说中国民众即使付出一生辛劳，买下的房产实质上只有70年的使用权，而且这个70年的使用期限早已从开发商从地方政府那里拍下土地之日开始算起。单单这一点就严重阻碍了以房养老制度的正常推行。而且，由于严重的人口老龄化，即便70年产权自动续期兑现，民众还要担忧该制度啥时候否还会推行？我认为，若不改革相关政策规定，不给民众一个明确的说法，届时只会带来一系列的纠纷。

　　再者，众所周知，在现在的高房价之下，七八成的城镇居民无力购房。很多市民都是挤在父母当年福利分房时代所取得的老屋之下。对广大普通人家来说，如果老辈把现有住房拿出去以房养老，那将会有众多小辈就无法靠自己的力量买得起基本的体面住房。这意味着，如果真的推行所谓的以房养老，上千万计的普通百姓子女，将成为新的无房户，他们肯定指望政府提供更多的廉租房或公租房，来解决起码的居住问题。但严酷的现实是，政府在保障房方面欠账太多，连目前数以亿计的住房困难群体的住房问题都难以满足，怎么又能扛下突然冒出来数以千万计的无房户的住房问题呢？

　　国外推行以房养老，有两个最基本的前提：一是，相对于收入来说，他们的房价的水平并不高，即使是纽约这样的大城市，一般家庭7年以内的全部收入，就可以买套地段不错且拥有永久产权的别墅，年青人的经济独立使民众以房养老成为现实。二是他们的人均住房水平普遍很高，不少发达国家达到了人均六七十平米以上。即使子女短时期内无力购买，也可以对现有的住房进行“切割”，进行所谓的一半用来以房养老，一半用于小辈的居住。而从中国国家统计局和住建部的数据中得知，我国的城镇居民人均住房面只有20平米左右，全国城镇还有一两亿以“新市民”为主的中低收入的外来无房户，目前中国的国情是在如此低的人均住房面积之下和高房价，奢谈以房养老，那只能是民政部门一厢情愿的馊主意。

　　最后，中国房价波动大起大落，很难真正做到“以房养老”。在过去十年中，以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续不断上涨。即当民众步入老年时，他的房子，至少仍然能够和现在一样足够值钱，还能继续击鼓传花，以更高的价格卖给年青一代，以换取养老补贴。而现在的状况是，人口老龄化趋加重，老年人在不断增加，年轻人却越来越少，而且房价泡沫在房地产调控之下已经出现了拐点，这意味着，一旦房价出现变盘，回归合理区间，那以房养老的技术前提也就彻底消失。到时候，高价买房的人被套历史高位，而房子的实际价值却远不及现在这么高，若再加上货币通胀趋势推算，为了维持体面的老年生活，恐需要一笔十分庞大的财富方能实现。 我认为，房价只有回归合理区域，平稳波动，这样才有利于以房养老的计划实施

　　我认为，作为社会福利保障的民政部门，之所以不遗余力的再三要推出所谓的以房养老，这其中最大的原因在于，就是政府在养老保险上的投入严重不足，且养老金的双轨制始终未并轨，这就造成了目前养老保险缴纳的主体是企业单位职工，而公务员阶层不仅可以不缴纳养老保险，而且退休后拿到的养老金还是由国家财政划拨。这不仅造成只有少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着优越的退休生活，而大多普通企业退休职工，养老金只有退休公务员们的几分之一的不公现象，而且随着养老金缴纳人数增幅减少，未来养老金的窟隆也将越来越大。在这样的情况下，民政部门号召推广所谓的以房养老，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。就是用一个窟窿去填另外一个窟窿，这只能制造更大的社会问题，给维稳增添巨大难题。

　　要真正解决普通百姓养老金不足的问题，民政部门不该打让百姓自己“以房养老”馊主意，“以房养老”只是对现行的养老保险制度的一个补充而已，现在政府部门应该做到的是：一、政府要做的就是在财政方面加大对养老金的拔付，并把养老金双轨制取消，以便让公务事业机关人员也加入到缴纳养老金的队伍中来。二、央行应该少印钞票，维持人民币币值的稳定，要知道维持经济问题如果单靠印钞来解决，那是饮鸩止渴，会使问题越来越严重。我想如果货币购买力持续不断的贬值，再加上老龄化问题更加突出，现在工作的这一代人未来能否按时领到养老金都成为问题。三、通过进入资本市场，可以进入债券、股市等理财方式，让养老保险基金能够获得增值。