四月楼市最值得关注的一个问题是“楼市调控的下一步会走向政策性调控还是制度性调控？”，如果未来的方向是持续政策性调控，那么三月的数据回暖不只是昙花一现；如果未来将走向制度性调控，那么房价的下行将持续。而这个问题背后的本质是房地产赌政府：押大？押小？

　　从市场成交数据来看，一季度全国商品房销售面积和销售额分别为15239万平方米和8672亿元，同比分别下降了13.6%和14.6%。其中，住宅销售面积和销售额分别为13387万平方米和7099亿元，同比分别下降15.5%和17.5%。从一季度整体而言，房地产市场下行的大的方向没有改变。

　　但如果单独观察3月份数据，不难发现回暖迹象明显。3月北京二手房签约量达到了11112套，而这也是自去年限购以来的第三个二手房月成交量突破万套的月份。同比2011年3月的11102套，成交量基本持平；环比上月的5512套，则本月北京二手房成交量基本上涨101%。适婚年龄“毕业生军团”不顾“总理房价”抢先入市，刚需客户支撑楼市。4月9日农业银行北京市分行、北京银行已将首套房贷优惠利率最低调至8.5折。从基准利率的1.1倍到基准利率的9折，再到现今的8.5折，京城首套房贷优惠幅度逐渐放宽。在信贷支持的背景下，刚需客户多少有些按捺不住，选择出手。

　　经历过三月楼市小阳春之后，以结婚族为代表的刚需客户已经得到一定程度的释放。而房企如果想启动改善型需求和投资客户的话，则难度明显增大。在这种大背景下，如果房企看不清趋势，不及时调整营销策略，继续一味的死等政策大逆转，最后很可能的结果是被市场淘汰。对于投资人而言，投趋势远比投机会更重要。

　　什么是当前的趋势？从政策、市场和房地产行业三个角度思考：

　　就政策而言，普通住宅市场去投资化已经成为一种不可逆的趋势。无论是新一届或是本届政府，这种共识已经达成。剑锋所指的地方不仅仅是挤压楼市泡沫，更是实现经济结构转型。许多人不相信这种趋势，认为政府没有那么大的决定。过去政府对房地产调控一直在犯错误，但这一次会不会做对一回？那就是坚持调控，坚决推进房地产转型进而经济转型！政府一直注重GDP増长并总是不惜代价保増长，但这次会不会正确一把，将转型而不是增长放在第一位？果如是，则现在绝大多数的巿场人士都在犯错误。房地产的下滑并非已经结束而是刚刚开始！统计局公布的一季度GDP增长8.1%。在许多人眼里，中国经济正走向崩溃，政府须大力救巿！但换一种眼光，则中国目前就业良好，物价稳定，泡沫下降，正是软着陆与转型的绝佳机会，且即便经济降到7.5%，都无大问题。此时不将经济转型到新轨道，更侍何时？从问题爆发的梯度来看，下一阶段二手房和大量的一手房库存很可能会成为竞相降价的主角，并且会以更快的速度崩溃。目前持有多套二手房的人群并没有太大动作，一旦他们扛不住，才是房价实质性下降的开始！此外，未来一段时间股市可能会成为资金的蓄水池。从楼市中撤出的恐慌性资金很可能会涌入当前处于低位的股市。理性的投资人当前急需重新调整和定位自己的资产配置。

　　就市场而言，以往的房企惯用的营销策略在当前基本失效，包括短信、论坛等。因为过去投资人买房就赚钱、开发商拿地就赚钱、政府卖地就赚钱。开发商只要有一点小的动作，买房人就愿意出手，因为有强烈的投资需求。而现在市场发生了根本性的变化，房价不涨反降，至少是横盘波动。在这样的市场环境中，如何才能激活客户需求呢？答案就在于增加对“客户体验感”的关注。因为市场中的有效客户减少了，这就客观上要求房企必须充分注重客户的体验感。以往那种房企遍地开花的情况将消失，转向只有个别几个开发商可以赚得钵满盆盈。而具体学习的榜样就是“乔布斯”！在产品发布环节引入投资银行路演的模式，确保路演现场有充足的视觉冲击力。只有让营销策略走在前面，房企才能在寒冷的市场环境中赢得一席之地。越是在寒冬的时候，越考验开发商的智慧。

　　就房地产行业而言，短信来看肯定是极度悲观的。因为至调控以来，中央决策层一直没有释放过实质性利好的消息，反而是不断加码，至少是维持打压的现状。从不同城市的维度分析，一线城市核心区域价格基本稳定，周边及卫星城市价格大幅下降；二线城市风险加剧，尤其是二线城市的商业地产，因为没有充足的人流去支撑商业运营，大量新建的商场可能成为新一轮烂尾楼的密集区；三线城市的市场相对较好，因为刚需客户在整体客户中占比较高。从中期来看，行业游戏规则发生了改变。过去的“地产商”必须转变为“房产商”，依靠产品来挣钱；地方政府由以前的“卖地商”转变为“产业推动者”。从长期开看，中国的房地产仍然是乐观的。一者是中国的快速城市化进程还没有结束，二者是通胀压力迫使投资人必须寻找资产出口。此外，按照房地产投资周期理论分析，一般视十二年为完整的一轮房地产投资周期，目前正处于房地产投资周期的下行期。到明年年中这一轮下行才会结束。