谢逸枫:政府报告房地产调控政策解读
导读：2012年3月5日9时，第十一届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理温家宝作政府工作报告，审查年度计划报告和预算报告。今年中央政府工作报告涉及房地产内容的有三个要点：一是坚定不移地加强房地产市场调控。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。二是大力推进保障性安居工程建设。大力推进保障性安居工程建设。出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策，着力 提高规划建设和工程质量水平，制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。2011年，中央财政安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍，2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。
三是促进房价合理回归。温家宝总理在2012年主要任务中指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长、亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫
主持人：你是如何看待今年政府工作报告房地产调控内容，2012年房地产调将如何走势？
谢逸枫：同样是“搞好房地产市场调控”，2011年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，而2012年报告则提出“促进房价合理回归”。这一表述，彰显了中央坚持房地产调控政策不动摇的决心。今年政府报告对中国房地产调控指明“大方向”，但楼市调控具体怎么走势并未做明确说明。从调控的决心和态度看，2012年继续房地产政策调控，调控力度不会放松。并以原来房地产调控政策为主，着重保障房建设，把“遏制部分城市房价上涨过快”调整为“促进房价合理回归”作为今年房地产调控目标。
谢逸枫：在对房地产调控的描述中，政府工作报告采用的描述性词语为“继续搞好”，而不是前面一直强调的“毫不动摇”。“毫不动摇”是刚性的词语，而“继续搞好”的提法要弱化和温和一些，或许代表了政府的态度，而这是否成为政策微调挪出了“空间”，不得而知。从温总理政府工作报告房地产调控政策的内容看，显示得比较“无力”，主要是内容空白，无具体的政策规定和指导及如何实施的内容。一方面是政府工作报告中，貌似无一字提及“三限”（限购、限价、限贷）政策，也只字未提商品房预售制度和土地制度及房地产项目资本金制度等保障房住房制度的具体改革。另外一方面是也未提到如何具体的增加商品房供应和土地供应及挤压空置商品房等土地空置的具体政策。
谢逸枫：2012年中央房地产政策走势总体方向是继续调控、不放松。一方面是进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。另外一方面是防止房价出现大幅度反弹，引起民变。其他方面就是为研究房地产政策调控长效机制腾出时间，促进房地产业能够长期健康稳定发展。一个是如何把目前抑制投资或者投机性需求的这些短期性的政策如限购政策，逐步转化成一种可持续的有长期效果的政策。未来是不是可以考虑通过房地产税的逐步推广，以此来逐步取代限购政策，这可能是发展的方向。
谢逸枫：但是，2012年房地产调控不会出现新的严厉政策，并且会有局部房地产调控政策的适度微调。限购、限贷一直是本轮房地产调控的重头戏，但在本次政府工作报告中却只字未提。没有提到并不意味着政策会有变化，之前，政府也提到有关限购和限贷政策的长效化，能看得出来在短期内不会出现特别大的调整。不过，限贷和限购存在微调的空间，认为过去是全面的限购或限贷，不排除以后出现调整的可能性。
主要在考虑到换届和国内经济发展走势不明确及调控取到效果等房地产业对经济发展的重要性因素。一是今年GDP增长目标定为7.5%，是八年来首次低于8%。实际上，过去八年中，中国的实际GDP增速都每每高于政府既定目标。2004年政府经济增长既定目标为7%，而当年GDP最终定格为10.1%，相比目标高出3.1个百分点。2011年GDP目标为8%，最终GDP为9.2%。我认为今年GDP7.5%是政府的预期增长底线，而GDP8%-GDP9%是政府的目标增长线。一旦房地产调控影响到房地产业发展，GDP增长必然受到影响。
二是今年通胀目标为控制在4%左右。2011年CPI涨幅5.4%，超过当年政府CPI涨幅4%控制目标。2012年1月CPI同比上涨4.5%，涨幅高于2011年12月CPI4.1%。2012年2月CPI同比上涨4.9%，同比2012年1月CPI4.5%上涨0.4%。因此，考虑到输入性通胀、劳动力成本上涨、要素价格改革、流动性过剩、季节性因素等因素，今年年通胀压力不减，信贷和货币政策必然不会过分宽松，而对GDP增长也受有影响。因此，要保持宏观经济政策基本稳定，继续控制通货膨胀。
三是今年要继续实施稳健的货币政策。与早前央行报告相符。简单计算，如果今年的M2为14%，假定外汇占款为2万亿-2.5万亿，则新增贷款将达到8.5万亿-9万亿，比去年增加1万亿-1.5万亿。2011年年底和2012年2月各下调一次，共下调两次存款准备金率，若每次准备金率下调可释放约4000亿资金，才8000亿。今年要达到货币政策目标，还需下调准备金率3次。考虑到负利率持续时间已然较长，并且实际贷款利率已经远超基准利率。考虑到地方债务和保障房及中小企业等国家重大在建、续建项目的资金需要，适时适度预调微调，加强信贷政策差别化。
四是今年要继续实施积极的财政政策方面，今年拟安排财政赤字8000亿元，赤字率下降到1.5%左右，其中中央财政赤字5500亿元，代发地方债2500亿元。而去年财政赤字仅为5190亿，占GDP比重的1.1%。这意味着，尽管去年与今年的财政政策基调都是积极，但今年的财政政策可能更加宽松，实际效果或将更加明显。
五是去库存化状态堪忧。房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。到2012年、2013年底，商品房房屋库存大约为45亿~46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿~3500亿元，从而严重挤压房地产利润，并使房价重新向上的势头变得迟缓而艰难。房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存。从在建面积看，去库存化可能需要至少3年时间;如果销竣比没有明显改善，那么去库存化可能需要更长的时间。
主持人：你是如何看待今年政府工作报告房地产调控内容，一是坚定不移地加强房地产市场调控。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。市场上认为，房地产市场的继续调控就意味着房价还会回落，你是怎么看的？
谢逸枫：房地产市场的继续调控不意味着房价还会下降，但是部分城市的房价涨幅继续回落是会的。房地产市场调控在2012年继续加强是不可能的，但继续实施原有房地产政策调控是肯定的。一方面是佛山、芜湖、成都、上海四地调控政策微调叫调，但到目前为止，全国共有24个城市的地方政府对房地产政策调控微调，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以、购房补贴、户口等。另外一方面是按照新国八条的政策，限购、限价、限贷、价格控制目标、房产税、土地政策、一房一价等政策必须2012年继续扩大到覆盖更多城市。但是到现在依然是难继续扩大更多城市，譬如限购城市才48个，限价城市才40个，价格控制目标城市才135个，限贷和土地调控及保障房政策实施的城市全国600多个，房产税城市才2个。毫无疑问，中央房地产调控已经到了“寸步难行”。
谢逸枫：从2011年遏制部分城市房价上涨过快趋势的调控目标完成看，房地产调控目标实现。不过，而离房地产调控的目的非常遥远，甚至陷入“越调越涨，越调越买不起”。因此，单从国家统计局70个大中城市价格报告的环比数据看，很难说调控效果正在显现。一方面是全国600多个城市，仅仅统计房价的城市才70个，才占不统计城市的十分之一。另外一方面是从国家统计局70个大中城市价格报告的同比数据看，房价上涨的步伐未停止，仅仅是房价涨幅下降，但房价还是上涨。
其他方面就是从销售成交量看，今年前两个月的销售成交量逐渐上升，虽然不是市场“回暖”，至少是市场购买力释放需求的表现。四是调控的目的是让房价下降，让更多人购买得起商品房。但是即使房价下降20%-30%，大部分购房者依然购买不起。不是房价没下降，而是购房成本增加了。开发商把土地出让金占房价30%-40%和房地产税费64项占房价30%-40%的成本都转移到房价，主要是经过三次加息和六次上调存款准备金率及房贷利率上浮10%-15%之后，购房者不仅多支付房价成本，还增加还房贷压力，况且经济收入增加缓慢情况下，自然是越调越买不起。
主持人：你是如何看待今年政府工作报告房地产调控内容，二是大力推进保障性安居工程建设。大力推进保障性安居工程建设。出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策，着力 提高规划建设和工程质量水平，制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。2011年，中央财政安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍，2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。
谢逸枫：报告中把保障性安居工程的建设和房地产调控并列来提，说明其和商品房同样重要。并且提出了开工量，保障性安居工程的建设仍旧变成了硬指标，这表明了政府对于保障房建设的重视程度。房地产的调控不是单纯地对房价的影响，同时还有密集的建设保障性住房，从去年的情况和今年的布局来看，保障性住房的建设对房地产有比较大的影响。保障房是今年房地产调控最重要的政策，便是保供给，加大保障房的建设。
从历年保障房建设过程中出现的困难和问题看，一是资金缺乏。二是土地缺乏。三是生产能力有限。四是分配不公平。五是质量不过关。六是配套缺乏。七是位置偏远。八是管理复杂。目前各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。准入门槛由谁来设，有哪些条件，是问题的关键。因此，保障性住房法的立法是刻不容缓。
谢逸枫：数据显示，2011年全国住房保障支出为3822亿，占GDP比重为0.81%，比2010年提高了0.22个百分点。其中，中央财政安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。而2012年保障房目标是基本建成500万套、新开工700万套以上，意味着资金投入保障房建设仍将维持较高水平。
谢逸枫：根据粗略估算，2012年保障房实际在建工程量有1800万套左右，保障房资金可能会攀升到1.8万亿到2万亿元之间。与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。事实上，即使2012年的保障房维持1000万套的开工目标，那么按照2012年开工的保障2011年竣工一半即500万套来测算，资金需求将达到1万亿元。在进一步加剧的资金压力下，各地将无可避免地采用更多的不规范做法。由于2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还在建，这也意味着，虽然2012年新开工数量减少300万套左右，但累计在建工程量还要更多，建设资金实际投入并不会减少。
谢逸枫：按照规定，保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上，只有项目建设资金的到位率达到20%，才可办理保障房开工手续。但要实现竣工，剩余的80%资金就必须到位。这意味着，保障房投资的“大头”将集中在“建设年”，而非“开工年”。在5种保障房类型中，经济适用房、限价房和棚户区改造住房的“产权式保障房”能够实现快速回款，资金压力不大；
廉租房和公租房的投资回报周期长，难以吸引社会资本，资金压力不小。按保障房每套60平方米~80平方米计算，1000万套保障房的总面积将达到6亿~8亿平方米，几乎相当于全国商品房一年的销售量。2011年已经过去，2012年保障房实际在建工程量有1800万套左右。虽然2012年新开工数量减少300万套，但资金需求却超过2011年。
主持人：你是如何看待今年政府工作报告房地产调控内容，三是促进房价合理回归。温家宝总理在2012年主要任务中指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。中国房价是否存在过快？你如何如何理解房价合理回归？今年是否会扩大城市开征房产税？2012年房地产市场将如何走?
谢逸枫：纵观历年房地产调控都未直接瞄准市场病根的核心问题,2003年政府房地产调控目标是应对“房价上涨过快”,到2011年调控目标是“遏制部分城市房价上涨过快”,再到2012年调控目标是“房价合理回归”，即政府调控目的是进一步明确为要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。温总理九年九次提到“房价上涨过快”和三年六次提到“房价合理回归”，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快 ”的问题，特别是2007年以后。房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”，而2003年~2010年我国房价涨幅高于趋势线，因此存在上涨过快的问题。
谢逸枫：在政府报告中并未明确指出房价的下降区间，而用了“促进房价合理回归”来笼统表达。房价下降空间非常小，但政府能够明确表明“回归”愿景。究竟什么叫房价合理回归和其判断的标准界线，国务院也未明确说明。关键是什么叫合理？是以人人能够购买得起的商品房还是说一种正常是投资或产品价值的收益。而所谓的标准是房价收入比和GDP、CPI增长比。房价上涨过快的原因有合理的正常因素，譬如中国正处于快速城市化进程阶段，房价收入弹性会容易受到波动。也有不合理的非正常因素，譬如持续的市场供不应求格局未打破。譬如中国地价处于高飞涨阶段，地价上涨过快推涨房价。譬如银根信贷增长过快，市场流动性过剩余，国内缺乏投资渠道，资金被迫进入房地产。譬如房地产税费增长过快，房价受到成本影响。因此，“对房价过快上涨 进行调控是必要的。
谢逸枫：房价合理回归并非房价下跌越多越快越好。完善抑制投机、投资性需求的政策措施，意味着今年的房地产政策应更加灵活、具有针对性。例如可以对刚性需求与改善性需求给予支持，如支持首套房房贷、降低相应的契税等。由于房地产风险加大，地方财政收入面临困境，预计政策最早放松要等3月底。因此,房地产调控的预调、微调从一季度开始。所谓宏观审慎的政策，最基本的要求是保持政策的连续性和灵活性。另外，今年正逢党召开十八大，政府换届的关键时期。将意味着今年应对危机的速度与程度可能超出原有预期。在逐步放松的政策之下，今年中国经济增长前低后高。而伴随着海外经济有所好转，特别是欧洲债务危机转好，国内积极政策效果持续显现、新一届政府上台，2013年经济增长比2012年将有所恢复，全年经济增速将达到8%-9%。
谢逸枫：房产税，一直是民众最为关注的话题，也是本次两会的重要议题之一。但是，政府工作报告中并没有明确提出，而是含糊地提到“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度”。政府报告中所称的房地产税收制度应该会包含房产税，只不过没有明确指出。另外是扩大的具体城市和扩大到几个城市也未明确。
谢逸枫：中国楼市已迎来一个新的低谷。统计数据显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%，增速回落5.2个百分点，比1月至11月回落3.6个百分点。如此情景，仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。
再如，2011年全国房地产开发企业完成新开工面积19.01亿平方米，同比增长16.2%，增幅大幅回落24.5个百分点，低于近年来的平均增幅。在房地产调控政策不放松的情况下，房地产开发企业对市场预期悲观。考虑到2011年土地成交、企业资金等情况，预计2012年全国房地产开发企业的新开工面积将出现10年来的首次负增长。过去十五年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2012年开始，这种只重规模的商业模式已经结束。
微调成败
自2011年下半年来，约有24个城市出台了不同角度的楼市微调政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，政策出台几天后就被叫停；另一类是北京、天津、武汉、厦门、上海、广州、深圳等几个严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，保障自住需求的调控政策执行的时间可能会更长。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
闯关成功
中山：上调限价标准
2012年1月22日开始，中山市住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元。中山市住建局局长陆德华介绍，中山去年11月10日实施的“限价令”是参照2011年度房价调控目标“新建住房价格涨幅要低于年度G D P增速”来制定的。目前，中山市政府仍未与省政府签订2012年年度房价调控目标责任书，因此“新限价令”具体细则未能出台。
从化：购房入户政策延长两年
2012年2月广州从化规定，从化市常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可以申请办理非农业户口，实施购房办证期可以延缓两年(购房办证截至2013年12月31日)。此被业界认为是从化市为了消化存量住房甚至房地产变相“救市”的新举措。
马鞍山：90平方米首套房税费补助
2011年8月18日，安徽马鞍山发布《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》。个人购买90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。
闯关失败
佛山：限购松绑不到一天叫停
2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官网上发布通知，对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。但次日，官网又称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”，决定暂缓执行上述政策。“救市”政策不到一天就宣告破产。
芜湖：购房补贴实施3天便收场
2012年2月9日，芜湖市政府公布《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，四天后的2月12日19时许芜湖市政府网站发文宣布暂停执行。
成都：开发商审核购房人资格不了了之
2011年11月11日，数十家地产企业负责人被召集至成都房管局座谈。政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。但是11月21日，成都市城乡住房管理局发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。
上海：外地人买房政策放宽失败
2月21日，上海市房管局有关负责人表示，外地户籍居民持长期居住证满三年可享受本地户籍居民同等购房资质。7天后，上海市政府办公厅下发文件，明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。
谢逸枫
2012年3月7日