谢逸枫：全国70座城市过半房价上涨
导语：国家统计局2012年3月18日发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70大中城市中有45个城市新房价格环比下降，45个城市二手住宅价格环比下降。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。
二、二手住宅价格变动情况:(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有44个，比1月份增加了7个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有23个，涨幅均未超过3.3%。
2012年3月14日，国务院总理温家宝：“房价调整远远还未到位”的表态，让楼市调控政策未来口径再度“扑朔迷离”。2012年3月16日，住房和城乡建设部（下称“住建部”）表示，已经开始细化多项楼市调控的配套政策，以巩固成果，促进房价合理回归。目前，住建部已经抓紧研究制定专项支持普通商品房建设的配套政策，以增加普通商品房在市场的供应量。同时，作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部业已提出，提高地方土地出让收益用于保障性住房建设的比例，具体幅度相关部门已在探讨之中。在此之前，北京、上海等地房地产市场相继出现楼市成交回暖迹象，成交量的“回涨”令开发企业预期“房价调整”已经初步到位。然而，现在的一切似乎足以证实，在“房价调整到位”这一问题上，市场和政府的认知“差距尚远”。
主持人：2012年两会，温总理政府工作报告中表示：“今年中央政府工作报告涉及房地产内容的有三个要点：一是坚定不移地加强房地产市场调控。二是大力推进保障性安居工程建设。三是促进房价合理回归。温家宝总理在2012年主要任务中指出，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”
2012年3月14日，国务院总理温家宝表示：“调控有所效果。为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。”国务院总理温家宝表示：“房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。
第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”
主持人：现在有请亚太城市房地产业协会会长、中国房地产经济研究院院长谢逸枫先生来解读统计局2月房价数据，预测2012年中国房地产调控和房价走势：
主持人：谢先生，您是如何看今天国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，有什么感想？调控是否真的取得了效果？环比和同比的数据有什么变化？房价下降了还是上涨了？
谢逸枫：通过数据比对，感觉房价不仅没下降而是上涨，说明2012年房地产调控又陷入以往“越调越涨”的怪圈。2月70城市房价环比打破今年1月房价环比全面停涨局面，从环比70城停涨上升到4个城市房价环比上涨。而同比城市房价涨幅回落从50个掉到32个。70个城市房价同比上涨超过一半，达到43座城市。
谢逸枫：前三轮（2010年-2011年）房地产调控虽然取得了“遏制房价上涨过快和投资增长过快及部分城市房价上涨过快趋势”的效果，但是离今年调控目标“房价回归合理”的效果却是差别甚远，调控目标未到位。因此，调控效果非常让人不满意，至少房价没有停止上涨的步伐。特别是房价重新回到上涨的势头，大有上涨趋势卷土重来的信号。
谢逸枫：2月70城市房价同比上涨43个城市，同比1月房价55城市上涨下降了12个城市，70个城市房价同比的上涨城市个数不断减少。2月70城市房价涨幅回落32个，同比1月50个城市房价涨幅回落，减少18个，涨幅回落的城市随着房价同比上涨城市的减少而减少。2月70城市房价环比下降45个，环比1月房价下降48城市减少了3个，环比房价下降的城市不明显。2月70城市房价环比持平22个，环比1月房价持平城市减少1个。2月70城市房价环比上涨4个，环比1月房价上涨零城市增加4个，房价环比的城市开始出现上涨。如果按照70个大中城市价格的平均数看，2月房价仅仅是涨幅微小下降，房价实质未下降，更未回到合理水平。
主持人：谢先生，为什么房价不仅没下降反而上涨，请您分析下，究竟是什么原因？目前房价有上涨的趋势，房价远未合理回归，调控是否会放松？
谢逸枫：房价没降反涨，主要是产品结构性和季节性及网签等因素导致的。不过，房价下降空间越来越小，主要是房地产市场购买力旺盛和开发商的资金相对宽松及调控执行环比出现问题等地方政府不断微调的因素。一方面是保障房建设供应一直缓慢，很难起到遏制房价上涨的效果。而市场上积压上大量的购买力需求，一旦有购买的时机会果断出手。另外一方面是开发商的资金链比前三轮调控环境下相对不会紧张，缺乏房价下降的动力。况且开发商调整了开发和销售策略。三是货币政策和信贷政策开始转向，而地方政府调控微调不断。因此，市场恢复活跃气氛仅仅是时间问题。
谢逸枫：从中央叫停五地的地方政府微调政策和政府工作报告透露出的信号及今年房地产调控目标的角度看，今年开发商不要指望中央放松调控，即使今年GDP下调7.5%，也绝对不可能回到2008年中央4万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷的房地产“拯市”情形。一方面是下调房价是国家决策，房价合理回归是政府既定目标。另外一方面是保调控成功，否则房价放虎归山。政府公信心会受到怀疑。因此，地方政府调控微调不会再挑战中央调控的底线，否则会被叫停。
谢逸枫：不过，考虑到刚性首次置业需求的合理性，首套住房贷款政策调整是大趋势。另外是政府将继续加大保障房建设供应，普通商品房供应，继续打击投资投机炒房需求。因此，房价远远没回到合理价位，调控是不会放松的。
主持人：谢先生，调控不放松的情况下，2012年房价走势如何？2012年房地产调控走势将是如何？
谢逸枫：虽然房价合理未回归，但是能否说明房价已经调整到位，却没有统一答案。“房价与收入保持在合理水平和”和“房价与投入和合理的利润相匹配”作为“到位”的标准，缺乏实际可操作性，主要是没有可具体量化的指标和依据。2012年中国房地产市场“价量”的涨幅保持下行趋势。所以，房价今年不会爆发报复暴涨反弹，但会保持小幅度上涨。一方面是房价下降空间非常有限。另外一方面是国务院再出台整体性楼市调控政策的可能性不大。三是刚性需求力将在下半年集中释放，房价将回到稳定的水平。
谢逸枫：2012年房地产调控总趋势依然是“前紧后松”和“差别化微调”。国务院不会再出新的整体严厉政策，而地方政府也不会扩大严厉的政策调控。而是采取调控差别化的政策微调。一方面是由于房价未实质下降和保调控成果及防止房价反弹等因素，目前房地产调控不放松。特别是“限字头”政策和二套或三套房贷政策及保障房建设任务等房产税的调控不会有实质性变化，会局部细化调整。另外一方面是房价调整目标未到位，政府将继续以细化原有房地产政策和出台配套房地产政策为主，同时增供普通商品房供应和落实保障房建设，促进房价合理回归。但是考虑到首次置业者的合理需求，首套房贷政策和税费等政策上应该会有差别化调整。
2001年-2011年全国商品房平均售价和同比上涨
年份 均价/平方米 同比上涨
2001年 2226元 5.8%
2002年 2291元 2.9%
2003年 2359元 3.8%
2004年 2714元 14.4%
2005年 3168元 6.5%
2006年 3367元 5.5%
2007年 3885元 14.9%
2008年 3800元 6.5%
2009年 4694元 24%
2010年 5029元 9.99%
2011年 5377元 6.9%
(谢逸枫根据国家统计局公布数据整理)
2011年1月-12月70大中城市房价同比数据
月份 同比下降 涨幅回落 总数 同比上涨
1月 2 0 70 68
2月 1 0 70 69
3月 2 46 70 68
4月 3 52 70 67
5月 3 29 70 67
6月 3 28 70 67
7月 2 26 70 68
8月 0 40 70 70
9月 1 59 70 69
10月 2 59 70 68
11月 4 61 70 66
12月 9 55 70 61
(谢逸枫根据国家统计局公布数据整理)
2012年1月-12月70大中城市房价环比数据
月份 同比下降 涨幅回落 总数 同比上涨
1月 15 50 70 55
2 27 32 70 43
(谢逸枫根据国家统计局公布数据整理)
2011年1月-12月70大中城市房价环比数据
月份 环比下降 环比持平 总数 环比上涨
1月 3 6 70 61
2月 8 6 70 56
3月 12 8 70 50
4月 9 5 70 56
5月 9 11 70 50
6月 12 14 70 44
7月 14 17 70 39
8月 16 30 70 24
9月 17 29 70 24
10月 34 20 70 16
11月 49 16 70 6
12月 52 16 70 2
2012年1月-12月70大中城市房价环比数据
月份 环比下降 环比持平 总数 环比上涨
1月 48 22 70 0
2月 45 21 70 4
(谢逸枫根据国家统计局公布数据整理)
谢逸枫
2012年3月18日