谢逸枫：今年末中国楼市“暖冬”回春
导语：11月楼市供销两旺 低调复苏迎暖冬。来自中原地产、中国指数研究院等多家民间统计监测机构的数据表明，11月份全国54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右，重点城市尤其大，如北京环比涨幅129.2%，深圳环比涨幅200.27%，哈尔滨环比涨幅777.22%。在同一个时间段内，住建部部长姜伟新在部内一次学习十八大报告的会议上表示，必须坚持房地产调控不动摇。与此同时，北京开始公开表示：坚持房地产调控不动摇。但是，这次却没有很多城市跟风开始“喊话式”调控，多数城市对房屋成交量环比上涨的问题采取了沉默。中国指数研究院监测的39个城市11月成交同比均增长，其中哈尔滨增幅最大，为777.22%，重点城市中，10个城市本月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅最大，达到200.27%。北京住建委网站数据显示，11月上半月，北京新建住宅签约套数为9054套，二手住宅签约7328套，分别较上月增长100.1%和55.3%。合计总签约16292套，较2011年同期上涨了129.2%，创年内成交新高。
记者：你是如何看2012年中国楼市？是否比2011年好？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受香港媒体记者表示：“今年末中国楼市“暖冬”回春正式来临，2012年中国楼市是惊喜的一年，“价量”保持一定增长速度的同时稳定上涨趋势，2011年中国楼市寒冷的冬天已经安然的度过，房企最困难的日子已经成为最美好的记忆。2012年收获的不仅仅是开发商，购房者用一年多的观望时间换来了开发商的折扣和优惠，对2012年购了房的市民而言，不仅是买房好时机，也是得到调控真正的实惠。如果按照房价的降幅与折扣看，这也是住房商品化以来，开发商首次主动向购房者给出巨大的优惠。总体而言，2012年中国楼市比2011年好。”
记者：2013年中国房价是否会继续上涨？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“此前的今年10月，70大中城市半数房价上涨。从目前一线城市及热点二线城市的表现来看，11月价格继续环比上涨的城市增多，是大概率事件。2012年房价首先经历了大幅度打折优惠，但随着市场的快速回暖，折扣被逐渐取消。但总体而言，徐州楼市房价处于平稳状态，即便成交量高企，房价仍以微涨为主。2012年楼市面临收官，但对于即将到来的2013年楼市，成交量会保持现有水平，但房价方面，可能会有一轮涨价的行情。主要原因是2012年楼市土地成交面积急速萎缩，新开工、新开建面积也有大幅下降，这种局面对2012年的供应量不会造成太大影响，但对2013年来说，影响甚大，或将带来一轮供不应求的局面，从而导致价格有所上涨。从这个角度而言，2012年收尾阶段将是购房者抄底的大好时机。2013年房价不会再度出现大幅度打折优惠的情况。一方面，开发商经过2012年的回暖，并不差钱，不差钱的开发商很难降低房价；另一方面，货币政策的改变也让开发商的融资渠道变宽，即便差钱，开发商也能拿到贷款，至于贷款的利率，开发商并不太在意。因此，2013年房价仍以上涨为主。”
记者：2013年房地产调控是否会继续？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“当前不具备加大楼市调控的条件，调控部门仍是坚持维持稳定为主。2009年至今，楼市政策经历了一次先扬后抑的过程。2009年出台的救市政策让买房人得到了实实在在的购房实惠，从而带来了2009年楼市前所未有的火爆，但与此同时带来的价格飞涨引发了之后持续至今的楼市调控。岁末年初是楼市新政的诞生旺季，尽管当下中央似乎并没有改变楼市政策的意愿，但这并不意味着调控新政不会再度诞生。对于2013年楼市的政策层面，楼市政策即便有变动，也只会是小变动的调整，除非楼市出现重大波动，否则楼市政策会在2013年延续。目前对楼市影响最大的两条政策就是限贷和限购，这两条政策在2013年很难有大的变动，但并不排除两大政策会有所微调。从目前楼市态势看，楼市已经步入正常轨道。事实上，类似国六条、国八条、国十五条之类直接干预楼市的政策已经越来越少了，这至少从一个侧面反映了楼市步入正常，至少市场本身的调节已逐渐替代了政策性的干预。所以2013年楼市新政出台的可能性较小，但如果楼市的房价再度出现飞涨，楼市新政再度飞降楼市的可能性依然很大。楼市政策随价而定”，这已是房地产界共识。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“限贷，这个出现在2010年的词汇伴随楼市发展至今，也是对楼市影响最大的一条政策，更是开发企业最为关心的一项政策。“相比限购，限贷政策对开发商的‘杀伤力’更大。”事实上，限贷政策早在2007年下半年就已经提出，但由于2008年楼市萧条，这项政策并没有在当时严格执行。2009年及2010年房价快速上涨引发一系列调控政策后，限贷政策被严令执行。无论限贷还是限购政策针对的都是炒房行为，但一直以来，这项政策都存在误伤的嫌疑。因为限贷的存在，让居民改善住房条件的成本增加不少。尽管误伤的嫌疑存在至今，但由于限贷政策是压制房价的最有效手段之一，而保留至今。目前，银行执行的仍然是首套房3成首付，二套房5成首付的标准。限贷政策仍将持续，但这并不意味着限贷政策不存在微调的可能。目前货币政策已不像前两年那样持续紧缩，相对宽松的货币政策环境下，个别银行为提高竞争力，在2013年推出一定的利率优惠并非不可能。
记者：2012年楼市强势回暖是在开发商意料之外的，同时，回暖能够从初春持续到年底更是多数人想不到的。2013年楼市能够继续现在的态势，将回暖进行到底吗？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“2013年成交水平仍将以平稳并略涨为主，大范围的观望态势不会在2013年出现，以稳为主，不会出现楼市再度萧条。进入今年11月后，一二线需求相对旺盛，近期政策相对稳定，使购房者对房价看跌预期有所改变，积累需求释放，加之目前可售存量的绝对水平仍处高位，因此一二线市场呈淡季不淡态势。总体来看，一线城市成交仍相对好于二线，虽然上周一线城市成交环比略有回调，但同比增幅仍明显高于二线。2012年全国新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，有退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。因此，预计楼市2013年仍以稳定为主。”
记者：2013年中国土地市场有何变化？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“相比成交量的强势回暖，土地市场的回暖要滞后很多。但是今年10月与11月地王再现与地价上涨及房企疯狂抢地，喻示着2012年土地市场的复苏。2013年土地市场相比2012年将会有一个较大的反弹，但由于目前开发商相对保守，土地溢价率达到2009年的水平很难。从今年3月过后的成交量来看，开发商拿地的诉求迟早要释放，特别是经过刚性需求、改善型需求连续发力过后，市场的储备已经减少，除非开发商不玩地产了，否则一定会补充“面粉”。”
一，销售成交量连续2月井喷。据北京中原地产统计数据显示，11月中上旬，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到了193310套。超过了之前创造近2年新高的7月中上旬，环比10月中上旬的上涨幅度更是达到了42.24%。 全国主要城市成交量均达到了年内新高，环比上月同期均有非常明显的上涨。 单从北上广深这四个一线城市看17173，上周新增供应量就大幅攀升。 数据显示，上周四城市共推出4000余套房源，环比大幅增长80%，上海开盘量仍最高，为8个，北京、广州和深圳分别为4个、2个和7个。此外，二手房市场的火热也折射出楼市暖冬迹象。根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，2012年11月中上旬（1～20日）北京全市二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨了52%17173，比去年同期则上涨了87.5%。
临近年终，楼市忽然爆发，表现出强烈的翘尾行情。截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到236295套，超过此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。同时，全国各主要城市新房签约量也均达到了年内的新高。而在上周(11.19-11.25)，全国主要54城市成交量合计为62218套，虽然环比前一周下调了4.3%，但相比10月份平均水平依然处于高位。其中北京上周签约2123套，因为之前一周保障房占比多的影响，本周下调达52.5%，上海签约3827套微跌3.1%，深圳签约2037套微涨5.1%，深圳签约1086套下调了3.9%。另外大部分城市成交量依然居于高位，其中天津签约2255套，重庆签约5654套，杭州签约1380套，苏州签约1361套，这些城市的成交量环比均有所上涨。
同时，全国22个城市11月前三周新建住宅新增供应面积达641万平方米，已超过10月全月458万平方米的供应量。有研究表示，在调控政策预期平稳、新增供应显著增加的环境下，预计年末住宅市场成交量有望呈现小幅攀升的态势。而中指院的最新的报告也显示，上周(19-25)本月周均成交同比增长城市仍在九成以上。其监测的39个城市中，36个城市本月周均成交同比均增长，其中哈尔滨增幅最大，为777.22%。重点城市中，10个城市本月周均成交同比全部上涨，其中深圳涨幅最大，达到200.27%。虽然天气越发寒冷，但对于年末的房地产市场来说，今年绝对是一个“暖冬”。与此同时，价格也出现明显反弹，尤其是一线城市，个别项目和区域的价格从年初至今已经上涨3成。
二，全国百城房价连续上涨6个月。中国指数研究院12月3日发布《2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数》研究报告，报告显示：2012年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少4个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有10个；本月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。
二，一线城市房价保持上涨。根据北京市建委数据，11月北京新建住宅签约12988套，较2011年同期新房成交6683套上涨了94%。据北京中原地产市场研究部统计，北京11月新房成交均价为21096元每平方米，相比10月份均价有所上涨。此外，2011年10月、11月，北京二手房市场的签约套数为7262套、7428套，今年10月、11月的二手房签约套数为11449套、14449套。今年11月二手房签约套数环比上涨了26.2%，同比则上涨了94%。目前的购房需求，一方面是刚需人群的婚房需求，另一方面是等待观望一段时间后，急需改善的置业升级人群。购房人普遍对后市房价继续下跌预期的减弱，也刺激了更多的需求趁年底入市。
根据公开披露的信息，万科前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达到了1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利地产今年也收获丰厚，保利前10月实现签约销售金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成年初制定的800亿元销售目标。经历了几年来最冷清的“金九银十”，北京楼市在年底开始走热。11月，北京楼市的新房和二手房市场，签约量环比均出现了三成左右的上涨。其中，新房签约套数同比上涨了94%，接近翻倍。
金丰易居&佑威联合研究中心最新发布的监测数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比（较上月）上涨12.02%，同比（较上年同期）上涨99.79%；成交均价为21776元/平方米，环比上月下跌0.30%，比去年同期上涨3.35%。据金丰易居&佑威联合研究中心发布的数据，11月上海市商品住宅（剔除动迁房、配套商品房）成交面积为98.15万平方米，环比上月增12.02%，同比去年11月大涨99.78%；成交均价21776元/平方米，环比同比均变化不大。德佑地产研究主任陆骑麟表示，11月的翘尾行情确实令人略显意外。由于8～9月的推盘高峰并未能在“金九银十”得到消化，高企的库存令不少开发商不敢轻易上调价格，故11月的销售还是可圈可点。
2012年11月30日，广州市国土房管局公布，2012年11月，全市10区新建商品房网上签约面积 98.27万平方米，同比增加100.8%，环比减少1.4%;网上签约均价15848元/平方米，同比上升1.1%，环比上升10.7%;新建商品房网上签约10349宗，同比增加73%，环比增加3.4%;网上签约金额155.73亿元，同比增加103.1%，环比增加9.1%。其中新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米，同比增加117.5%，环比减少9.2%;网上签约均价14769元/平方米，同比上升10.4%，环比上升9.8%;网上签约6491宗，同比增加112.9%，环比减少14.3%;网上签约金额113.6亿元，同比增加140.2%，环比减少0.4%。11月临近收官，广州楼市再现价量齐涨。经纬行研究中心监测显示，广州十区11月成交量与10月旗鼓相当，签约7192套，计79.97万平方米，虽然较10月微跌0.29%，但与去年同期相比，涨幅高达134.04%。十区两市的成交量则反超10月，签约9907套，共计121.07万平方米，环比上涨13.92%，同比上涨120.33%，创下了限购以来的新高。
2012年12月1日，深圳市规划和国土资源委员会公布了刚刚过完的11月楼市成交数据，深圳新建商品住宅成交呈现出量升价跌的局面。11月新房成交量达到了4340套，成交面积为41 .55万平方米，这一数据环比10月份的3642套、33.04万平方米分别上升了19%和26%。同比去年的成交则增长更为明显，无论是套数还是面积，今年11月份都在去年成交3倍左右的位置。 宝安区仍然是全市成交的大户，11月以2132套、19 .37万平方米的成交量几乎占据了全市整体成交一半左右的成绩。龙岗区在上个月也带来了不少成交，1658套、16.58万平方米，在10月的基础上几乎翻倍增长。 12月成交有望继续维持活跃。根据南都记者统计，整个12月可能入市的新盘有近30个。一方面是年底购房者积极入市，另一方面开发商也面对着年底冲销售任务的压力。
价格方面，网签数据显示，11月深圳新房成交均价为18622元/平方米，环比10月份的20145元/平方米下降幅度约为8%，但这还是在7月以来的首次跌破2万元的成交均价，在全年来看算是一个中间水平，同时也与去年同期的18757元/平方米基本持平。 11月全市均价走低，根据成交量和价格的综合比较是来自高低价格区域之间的相互博弈，一方面是由于龙岗区成交上个月有大幅上升，全市最低区域均价龙岗区以13654元/平方米的价格带动全市均价数据走低。另一方面，长期保持着区域最高价格的南山区在上个月成交量和价格均出现不同程度的下滑。 年底购房者积极入市，年底楼盘促销活动并不给力，在售楼盘也多维持两三个点的正常折扣，也没有新楼盘打出大促销的宣传活动，加上12月推盘仍集中在龙岗和龙华，因此预计接下来成交价格将保持平稳态势。 官方数据显示，二手住宅成交同样也出现了成交量大涨的情况，11月全市总计成交约52 .4万平方米、6282套，环比10月份的38 .9万平方米、4676套，分别上涨35%和34%。
四，房企销售业绩目标超前完成。上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。与此同时，根据市场机构的统计，11月全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，随着成交量价双双走高，全年房地产将在“暖冬”中画上句号。 从房地产企业制定的下一年销售目标中，可以大体看出企业对后市的基本判断及预期。根据上证报了解，与2011年底房企多数以“基本持平”来制定2012年销售目标不同的是，部分龙头房企将上调2013年销售目标。临近年底，楼市出现新一轮量价齐涨局面。11月楼市淡季不淡，多数城市新房和二手房成交量大幅上涨，房价也有小幅上涨。土地市场亦表现活跃，北京、上海等一线城市再现高价地块。部分房企由于提前完成年度销售任务，推盘节奏有所放缓，也因此导致局部出现“一房难求”的局面。因为存量仍在高位，库存消化速度有限，同时由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定。
位于北京市朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，虽然规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价就达到20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，这一单价创北京土地起拍价的历史新高。与之同时入市的还有5宗地块，6宗土地的总建筑面积达到61.8万平方米。近期，北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地，新增土地面积达数千亩，其中不乏地段、性质俱佳的优质地块，上海、深圳也于此前两日先后诞生“地王”。土地市场明显回暖，不仅体现在土地交易量的回升，同时还有地价上涨，以及诸多“地王”的出现。“地王”虽然主要源自地块的特殊性，但在岁末年初的时点上，将对市场预期带来不小影响。
五，一线城市爆发“地王”热。2012年11月年末，北京、上海、深圳、广州等一线城市的四个地王地块已相继出炉。11月27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。其中，上海的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，拍出3.6万元/平方米的楼面价，北京朝阳区农展馆北路8号地块，起始楼面价就是3.38万元/平方米，而之前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价才2.4万元/平方米。仅隔一天，11月28日，深圳又爆出高价土地，深圳新的总价“地王”诞生，。中国海外旗下深圳公司以20亿元的总价拿下深圳宝安尖岗山地块，折合楼面价达到1.09万元/平方米，超过此前招商拍下12亿元坪山“地王”。11月30日，广州新的区域单价“地王”出现，超过15000元/平方米地价。
数据显示，北京2009年住宅楼面地价为23500元／平方米，截至目前，该项纪录则提升至33831元／平方米，每平方米上涨了10331元。前日，上海诞生新地王，外滩滨江黄浦地块以27.7亿元成交，楼面价高达36176元/平方米。而位于北京市朝阳区的一宗地块将在12月29日开拍，但已经提前预订今年北京地王的席位：折合楼面价3.38万元/平方米，创下了北京土地起拍价的历史新高。土地市场持续火热，而住宅市场在进入11月以后也出现回暖。截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数比10月同期上升45.5%，创下了近两年来的月度同期成交纪录。临近年终，楼市忽然爆发，表现出强烈的翘尾行情。截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到236295套，超过此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。在楼市淡季，量价表现出明显的逆调控特征，已引起各方关注。
六，房企资金来源渠道顺利。随着美国QE3的推出，年末房企在境外资本市场融资动作愈发频繁。11月以来，多家房企以发债等各种方式成功获取大笔境外融资，中海地产和SOHO中国融资规模甚至分别高达10亿美元。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，SOHO中国、中海地产、金地集团、世茂房地产以及首创置业等5家上市房企11月融资总额约208.09亿元。对此，链家地产市场研究部张旭向记者表示，房企积极融资一方面为在年底土地集中供应期借机增加土地储备；另一方面，年底面临着各种工程款项的资金结算，也需要满足项目的后续投入。年末将至，部分房企短期债务压顶，融资也是为了偿还短期债务，优化债务结构”。