有请亚太城市房地产研究院院长谢逸枫解读《国家统计局2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》：

   一 ，怎么看今天上午国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价呈现什么趋势，楼市是否回暖，怎么看今年楼市变化？目前全国价格处于什么状态？

   谢逸枫：从统计局公布的数据显示，11月份70大中城市新建住宅价格连续上涨6个月，超七成城市房价环比上涨，超五成城市房价同比上涨，表明全国房价呈现出加速上涨，且带反弹趋势。投资增速创6个月新高，销售成交首次正增长，房价连续6月水涨船高，暗示全国楼市严冬中回暖，房地产市场复苏渐近，房价进入企稳上行通道。

   谢逸枫：通过三年房地产调控，房价没有明显的大涨幅，总体上保持平稳，说明中央调控取得成效，遏制住房价上涨过可趋势。从今年6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳。2012年中国楼市经历了“下降探底、筑底回暖、复苏上升”三个阶段后，市场又重新恢复到企稳的发展状态。从国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示，一季度楼市行情“低迷徘徊”，二季度楼市行情“淡季不淡”，三季度楼市行情“高位盘整”，四季度楼市行情“暖冬见春”，今年下半年楼市好过上半年，可以预见明年楼市比今年好。

   谢逸枫：目前全国房价总体上保持平稳上升，呈现小幅度回稳反弹态势，印证房价已无下降空间。楼市“暖冬”来临，预示房企基本跳出最严厉调控政策的包围圈，房地产市场开始出现明显复苏苗头，毫无疑问，今年最后一个月将出现更多“价量齐稳”的城市不断蔓延。

   一是中央房地产调控效果已初见效，下一步调控以防止房价暴涨反弹，稳定楼市与房价预期为主，调控不存在加码，可以说明调控已经见底。二是首套房与公积金贷款利率及购房政策调整等调控政策微调，市场购买力重新唤醒市场信心，刚性与改善需求积极入市，销售成交火爆，市场回暖趋势明显。三是大房企因去商品房库存明显与前11月销售业绩提前完成及融资渠道优势大，整体资金相对宽松，无降价动力，以价换量转变成以价保利润。四是年末全国土地市场持续火热，地价上升推高房价。而投资增长和土地供应负增长，新开工与新完工保持下降及商品房库存量的迅速消化情况，因供求关系不平衡，房价已经保持连续6个月上涨趋势。

   谢逸枫：从房价环比涨幅看，8月-9月连续2个月收缩后，10月-11月开始反弹。从房价同比降幅看，8月-9月连续2个月维持下降后，10月-11月出现收窄反弹，房地产开发投资增创新，销售面积首次正增长，表明房地产市场调控博弈之后进入相对宽松阶段，楼市在严冬中回暖。

   谢逸枫：从环比房价下降城市数量看，11月房价环比下降城市10个，比10月17个下降城市减少到7个，说明房价下降的城市个数不断减少。从房价环比上涨城市数量看，11月房价环比上涨城市53个，比10月35个上涨城市增加了18个，占到11月70大中城市70%以上，说明房价上涨的城市不断爆增。从房价环比上涨的城市涨幅看， 11月环比10月70城房价增幅突增至0.26%。

   谢逸枫：从房价同比涨幅看， 1-5月70大中城市同比房价涨幅下降，6-9月70大中城市同比房价涨幅筑底，10月-11月70大中城市房价涨幅同比出现小幅度上涨反弹。2012年9月，70个大中城市平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄，这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。不过，相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%， 10月，全国商品房成交均价同比增长6.8%，增幅收窄0.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长8%，连续7个月增长。11月，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0%，涨幅比10月份回落的城市有1个。

   谢逸枫：从同比房价下降城市数量看，11月房价同比下降城市41个，比10月56个下降城市减少到15个，说明房价下降的城市个数不断减少。从房价环比上涨城市数量看，11月房价环比上涨城市25个，比10月12个上涨城市增加了13个，说明房价上涨的城市不断爆增。从房价同比上涨的城市涨幅看， 11月同比房价增幅超过6%。

   二，11月房价环比上涨并且小幅度反弹的原因是什么？
  
   谢逸枫：11月70大中城市房价连续6个月上涨，主要原因有四个方面，一是人民币的升值与国外宽量货币政策的推出，股市不振，买房子抗通胀投资房地产成首选。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，房价上涨城市不断扩大。二是市场购买力旺盛，调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费及公积金调整等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。市场回暖，价格上涨，难阻挡购房者热情，出现抢房高潮，导致房价水涨船高。三是年底全国土地市场回暖，地价上涨导致房价反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹，而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是海外融资渠道宽松，低成本融资。部分房企完成销售任务，资金已经不存在压力。房企商品房库存去化加快，前期良好的销售业绩让房企不缺钱。市场停止价格优惠政策，上调价格。

   三，明年房价走势如何？
  
   谢逸枫：2013年房地产调控进入“微调期”，房价以上涨为主。在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等房地产调控微调的推动下，按照GDP增长与CPI控制目标看，2013年房价将继续保持上涨，至少会5%-10%之间小幅度温和上涨。从2012年十八大报告与政治局会议看，2013年房地产调控不加码，但是允许微调。从2012年中央经济工作会议内容看，“不动摇”，其实就是执行原来的政策，虽然不能全面放松，但是可以调整。一是未提到房产税改革，房产税扩容没啥指望了。二是未提到房价合理回归，削弱了调控力度。三是未提保障房，地方政府问责也未提。四未提限购令扩容，限购政策调整是必然的。五是未提增加土地供应，供求不平衡继续存在缺口。六是价格控制目标已经名存实亡，保障房任务是否完成，已不是地方政府问责根据。

   四，购房者是不是已经错过了最佳的购房时间窗口？
  
   谢逸枫：2011-2012年年底前是最好购房时机，部分购房者已经错过了最佳的购房时间窗口。因为购购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点,现在已经错过最好的节点。 一是购房时机在去年年低与今年上半年，进入下半年后房价回涨，优惠价格折扣变小，甚至出现涨价情行，一线城市非常明显，涨幅在20%-30%。整体楼市回稳了，房企下降房价压力大减。二是房企促销力度已经明显低于前一二季，甚至调价现象。因此，购房者最好购房时机已经过了，

   谢逸枫：但是买房子依然有利可图。7月份调控声音不断，8月与11月部分房企依然采取降价销售，剩余1个月中小房企受去库存压力影响，会有小幅度价格折扣，所以还是一个购房的时机。购房者现在应该及时出手，一则去商品房库存量依然是中小房企首要任务，况且新盘上市的推房量增加，中小房企为跑量，会有一些价格折扣促销优惠措施。二则是自住需求与改善需求的购房者可以考虑出手，房价上涨空间依然存在，而投资类的购房者也可入市，因为房价相对调控前低。

   五，楼市限购、限贷、限价、限售的“四限”政策在年内到明年是否会取消？
  
   谢逸枫：从今年十八大与政治局会议及中央经济工作会议的坚持房地产调控不动摇的决心看，今年年内到明年房地产调控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前11月楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快，前三季销售业绩良好，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免让自己陷于“库存逆增”的困境。

2012年12月18日
谢逸枫