其实，即使是过去与未来，中国房地产市场依然是单退“拐子”市场，即商品房独占市场，这是中国城市化与市场经济发展规律及土地制度决定的。从“十八大”的报告看，透出继续调控信号。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说：“房地产市场调控政策现在还没想放松。将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。十八大报告中与住房有直接关系的仅有三句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”；第二句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”；第三句话是“促进生活空间宜居适度”。新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。

   “十八大”的报告涉及到房地产业相关内容有六个方面，一是实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是国家首次明确提出居民收入倍增目标。2020年目标是城乡居民人均收入比2010年翻番，表示居民收入增加直接提升购买力。二是房价问题，将来会解决。房价问题将慢慢解决，小朋友不要老想着房价会立刻降下去，就拿钱去买玩具。小朋友应该把心思放在学习上，好好学习，这样才有助于解决房价问题。三是房地产调控政策，姜伟新指出现在还没想放松。房地产市场调控是中央非常重视的一个问题，这几年也取得了积极效果。房地产市场调控政策现在还没想放松。住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。此外，房地产限购政策短期内不会退出。

   四是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。“十二五”保障性住房任务开工近半，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套。2009-2011年底，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套(基本建成1100万套)，其中，租赁型保障房(含廉租住房和公共租赁住房)756万套；购置型保障房(含经济适用住房和限价商品房)480万套；棚户区改造住房882万套。加快保障性安居工程建设，2013年保障性住房计划开工数量将超过500万套，将会令更多的低收入群体得到住房保障，实现“住有所居”。

   五是加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。六是改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地制度改革，首次写进报告。十八大报告指出，要推动城乡发展一体化，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。目前国务院法制办正在制订《农村集体土地征收补偿条例》，根据此前透露的进展，修改后的土地管理法将有望提交明年的全国人大会议审议。十八大报告的内容实际涉及住房、户籍及征地三项制度，将促进房地产市场长期发展。

   中国经济发展与房地产密切相关，2012年10月份多数经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增加值回升0.4%，出口回升4.4%，消费实际增速回升0.3%，PMI回升0.4%；前十个月累计投资增速20.7%，较前九个月加快0.2%，外贸增6.3%，加快0.1%，实际消费增11.6%，加快0.2%。多数经济指标印证了当前我国经济增速筑底回稳的态势进一步巩固。2012年12月2日，国家统计局最新数据显示，11月中国制造业采购经理指数 (PMI)为50.6%，连续三月稳步小幅回升，创出今年5月以来新高。显示稳增长政策成效明显。2012年12月3日，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布数据显示，11月份非制造业商务活动指数报55.6%，环比上升0.1个百分点，表明非制造业经济仍保持快速增长趋势。2012年11月房地产业商务活动指数55.3%，环比上升4.7个百分点，连续两个月保持在50%以上，也就是扩张区间，而房地产业新订单结束了连续四个月的下降走势：房地产的新订单指数本月也回升到了51.6%这么一个水平，所以说这也反映出来了房地产市场的需求也是有所扩大的。

   中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。根据国家统计局2012年11月9日发布的“1-10月全国房地产开发和销售情况”显示，多项指标表现出止跌或回升现象，房地产市场筑底升温势头明显。

   一则，房地产投资增速正式触底企稳，首次出现反弹回升。国家统计局2012年12月9日公布的1-11月全国房地产开发和销售情况显示，今年前11个月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增幅提高1.3个百分点，较此前明显回升。单月同比增速28.5%,增速较上月反弹13 个百分点。这是近5个月来，该指标首次回升至16%以上。表明楼市从底部回升的重要信号。其中，住宅投资增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重仍为68.9%。其中住宅投资增速21.8%,较10月大幅回升8.6个百分点。

   11月全国房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点，连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。11月同期，与房地产开发投资相关的房屋新开工面积、企业购置土地面积和土地成交价款等指标虽仍下降，但下降幅度均有所收窄。这与年末多个地区房屋和土地市场双双“翘尾”的情况一致。反映出今年前10月拿地、新开工高潮之后，11月拿地、开工趋于回落；不过11月销售还是继续保持活跃的态势，资金状况也进一步好转。尽管部分指标出现季节性小波动，但整体上而言，房地产业筑底回稳的迹象得到进一步巩固。

   二则，楼市复苏越来越明显，国房景气指数再次月度回升。根据国家统计局发布的数据， 8月国房景气指数在连续下跌14个月后首次回升了0.7个百分点，为94.64。9月份国房景气指数小幅回落为94.39，比上月回落0.25点，仍在不景气区间运行。从三季度分行业看，按企业景气指数高低排序，房地产业垫底，景气指数为108.0，比二季度回落1.2点。10月国房景气指数达到94.56，比上月提高0.17点，为继今年8月份之后再次出现月度回升。由于该指标仍低于100，表明房地产业仍处于不景气的阶段，但在告别“14月连跌”后，已表现出调整态势，并有望从底部走出。到11月全国房地产开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点，连续两月回升。房地产市场正逐渐走出底部，这种升温还将持续。

   三则，房价连续5月上涨，总体上保持平稳。从6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳，并且持续5个月上涨，预计2013年房价总体“稳中有升”，不存在暴涨。 2012年前10个月房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和5-8月的筑底两个阶段， 2012年1-5月，70大中城市新建住房价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。6月70大中城市新建住房价格止跌，环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-8月70大中城市新建住房价格分别环比上涨0.2%和0.1%，9月新建住房价格环比持平。 另外是70个大中城市9月平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。但相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。

   70城市房价五成环比回升，八成同比下降10月份70个大中城市新建商品住宅价格，从环比看，环比下降的城市数量减少至17个，较9月少7个；环比止跌的城市为18个，环比回升的有35个，二者合计占到3/4；从同比看，同比下降的城市数量小幅增加，从55个增加到56个，占比为八成，12个城市保持继续上涨态势；从定基看，定基下降城市缩减为5个，其余65城市房价仍还处于上行态势，最高为乌鲁木齐，涨幅为11.2%。大中城市房价同比下降范围进一步扩大，但环比止跌和上涨的城市数量在连续两个月减少后，10月份又稳步回升，70城市房价整体上呈现出稳中微升的态势。

   根据统计局公布的商品住宅销售额和销售面积数据推算2012年11月单月成交均价为5223元/平方米，环比回落4.5%。11月房价数据的表现符合我们楼市“理性暖冬”的预判，房价整体表现稳定也有利于稳定政策预期。全国房价环比继续下滑,涨价压力主要在重点城市。根据2012年11月单月售价为5574 元/平米,同比增长6.1%,环比则下滑3.4%,东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月,全国房价没有出现明显涨价势头,近期的房价反弹主要集中在重点城市,特别是一线城市。理论上房价存在反弹暴涨的因素，一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长；三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供应量减少。譬如2003年、2005年和2006年的土地负增长导致了2007年出现的一轮房价暴涨，2008年年中的土地供应下降导致了2009年以至于2010年的房价又一轮的暴涨。而2012的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快。但是，全国未竣工住房用地形成的房屋供应可足够未来3-4年的市场消化。理论上,房价受供求失衡导致暴涨。实际上,房价不仅受供求关系影响,还受到调控、政策、货币、市场等变化影响。

   四则，今年全年商品房销售超过去年，实现正增长已基本确定。销售回升速度加快,11月单月销售创年内新高。1-11月商品住宅销售额增速10.4%,较1-10月提高3.7个百分点;其中11月销售金额增速43.1%,较10月增幅提高7.8个百分点,环比升18.3%。11月商品住宅单月销售额、销售面积均创年内新高,均价同比涨8.7%。   从需求端看，商品房销售面积转降为升。1-11月，商品房销售面积同比增长2.4%。1-10月为同比下降1.1%。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。今年前11个月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，这是该指标今年以来首次正增长。主要是由于降息导致购房成本降低以及多地调整公积金政策的结果。在限购政策仍持续的情况下，前11个月房屋销售面积仍有所增长，说明市场中的刚性需求颇为庞大。11 月销售情况好于预期:1-11 月商品房累计销售面积同比上升2.4%,全年首次进入正增长区间;11 月单月销售面积环比增长25.8%,好于往年平均10%-15%左右的水平;同比上,由于去年底低基数,单月同比大幅增长30.4%。

   另外是2012年1月-11月全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；11月单月全国商品房销售面积12962万方，销售额11408亿元，双双创下年内新高，符合10月份“暖冬”的预判。公司销售额继续分化:已公布前十一个月销售的主要地产公司,A股万科(10%),保利地产(36%),金地集团(17%);H股中国海外(30%),龙湖地产(1%),远洋地产(23%),绿城中国(58%),恒大地产(7%)。12月销售的预判：①年末银行信贷额度偏紧，个贷发放周期拉长，预计将对销售产生一定负面影响；②从上市公司前11月累计销售业绩情况看，多数公司已经完成全年销售计划，预计12月份推盘会有所放缓；③楼市已经有所回暖，结合全年销售计划已完成，预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施；综合上述三个因素，12月实际销售情况难以超越11月。但由于统计局公布数据在每年12月有对全年错误遗漏回补的惯例，统计局口径的销售数据12月份预计仍将环比11月大增。

   五则，房屋新开工面积降幅继续收窄。从供给端看，房屋新开工面积降幅继续收窄。2012年1-11月，房屋新开工面积同比下降7.2%，降幅比1-10月缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积同比降11.1%，降幅缩小1.6个百分点。1-11 月累计新开工面积同比下跌7.2%,单月新开工面积同比上升7.1%,单月环比上升32.6%,2012年1月-11月，房地产新开工规模、企业购置土地面积和土地成交价款的同比降幅均收窄，房企到位资金情况和国房景气指数均有所提高。在楼市回暖的同时，库存压力在一些城市有所上升。投资和新开工同比反弹主要有两个原因:1)2011年年底低基数影响,2)刚需产品、一二线城市的库存去化后,开发商结构性的补充土地库存,新开工增加。累计土地购置面积同比下降14.8%,单月同比上升17%,全国层面土地市场整体回暖势头并不显著,近期土地成交走强主要集中在一二线城市。

   六则，土地市场的数据显示出市场回稳的趋势。1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份大幅缩窄3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，同比下降10.3%，降幅缩窄1.5个百分点。11月单月，土地市场回暖明显，单月土地购臵面积3979万方，单月同比增长16.8%，单月土地购臵费832亿元，同比增长2%，单月土地成交均价为2091元/平，同比回落13%。土地市场虽然单月数据有所回暖，但累计同比仍是负增长，预计年内难以转正，地方财政压力仍存。另外，虽然近期有地王出现，从11月单月地市均价同比负增长的情况上看，地王应该仅是个别城市的个别现象，结合目前政府忙于换班，预计短期政策难实质性加码，预计多以“喊话”为主。

   七则，房地产开发企业的资金状况进一步好转。数据显示，房企的资金状况创年内的最好水平。数据显示，1-11月，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月提高2.5个百分点。其中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款增长23.7%。 定金和按揭贷款继续改善:1-11 月开发商资金来源同比增长14.1%,较上月改善2.5 个百分点,其中国内贷款增速为16.1%,单月环比微涨0.4%;定金及预收款同比增长20.2%,个人按揭贷款同比增23.7%,继续维持改善势头。受销售推动,资金来源回升速度亦加快,行业资金状况持续改善。1-11月资金来源增速14.1%,较1-10月回升2.5个百分点,各类来源的资金增速均在回升,其中定金及预付款、个人按揭贷款回升幅度最高。11月资金来源单月增速38.7%,较10月增幅大幅提高12.7个百分点,自筹资金、定金及预付款仍为最主要来源。

   成交平稳、淡季不淡背景下行业资金状况持续改善,带动新开工、土地购臵增速回升,预计全年投资增速将超出我们年初15%的预期。但目前行业库存仍居高位,新开工难有较大起色,且土地购臵主要依赖于资金面好的开发商的补货行为,或将制约投资进一步回升力度。房地产库存压力正在显现。数据显示，11月末，全国商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖程度。据北京中原市场研究部统计，今年11月，北京新建住宅成交面积为140.78万平方米，新建商品住宅成交12988套，环比上涨32.37%，同比上涨94.34%。与北京一样，上海、广州等一线城市楼市在寒冷的季节全面回暖。成交上涨，使得去库存化的速度加快，由此，担心供应量减少导致房价上涨的声音出现。

   北京中原地产数据显示，北京整体市场库存的最低点出现在7月份的7.7万套，在11月初增加供应后，目前的住宅可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前表示，年底前还有9000套预售正在审批中。今年北京的去化速度为月均1万套，按这个销售速度计算，目前的库存去化周期为8-9个月，这还不包括新增房源。目前，北上广三个一线城市中，北京的去库存压力相对较小，而广州、上海的库存相对于其成交量来说，压力仍然堪忧。阳光家缘数据显示，截至2012年11月28日，广州未售套数为10.6万套，按套均面积100平方米粗略计算，未售面积达到了千万平米。而广州市国土房管局数据显示，11月，广州10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米。上海房管局统计，截至2012年11月，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；以目前的去化能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个月的供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。

   八则，中央房地产政策继续以稳定预期作为延续调控思路，放松与收紧并存。此轮房地产调控起始于2010年初，两年多以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。正确处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场调控体系，是房地产业下一步深化改革的重要内容。随着改革的深化，今后在调控方式和政策体系上会有所调整，调控手段也将会更加注重市场手段和法制手段。十八大报告是纲领性文件，是原则性的内容，房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”。2012年房地产调控政策与前两年不同的是，对自住性首套住房需求给予了一定的支持，强调保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比，这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期，指明了房地产长期政策的方向，无疑有利于房地产市场的长期健康发展。