关于加快我市楼宇经济发展的建议
● 王民官
近期，为了解楼宇经济发展的情况，我们专程赴天津、北京，就开展楼宇经济的做法进行学习和考察。总的感觉，楼宇经济作为一种新兴城市经济形态，已越来越受到国内重点城市政府和理论界的关注。北京、上海、天津、广州、深圳、杭州等直辖市和大中城市重视楼宇经济发展，出台相关鼓励政策，大力发展楼宇经济的做法，非常值得我市学习和借鉴。
一、楼宇经济概念的界定
楼宇经济是以商务楼、功能性园区为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
二、各地发展楼宇经济的主要做法
楼宇经济占地少、消耗低、无污染、效益好，能够在短时间内聚集一大批业态先进的企业和机构，形成显著的财富效应，被喻为“立起来的开发区”和“平面产业园区”。各地城市在发展楼宇经济中逐步探索了一些好的经验和做法，主要是：
（一）天津市及河西区。2011年，天津积极发展楼宇经济，出台了促进中心城区发展楼宇经济政策，确定了128个重点支持项目，税收超亿元楼宇由27个增加到67个，提升了载体功能，拓展了发展空间，带动现代服务业加快发展。到2012年初，天津市16个区县正在运营的商务楼宇总计231个，其中纳税达到亿元及亿元以上的有67个。2012年，天津将加大楼宇经济推动力度，引入更多高端服务业，年内税收超亿元楼宇将增加50个。
天津市河西区现有商务楼宇76座，建筑面积230万平方米，入驻企业3000多家，楼宇综合出租出售率达到90%以上。2011年，河西区楼宇企业创造的三级财政收入达37亿元，占全区的50%。留区税收18.7亿元，占全区的55%。全区税收超亿元的楼宇达到了22座，楼宇企业创造的三级财政收入和留区税收占比分别为50%和55%，楼宇经济已成为河西区区域经济新的增长极。
（二）北京市东城区。北京市东城区对金融服务、信息服务、商务服务、文化创意等主导产业及低碳、中医药产业聚集的特色楼宇，按照聚集企业对区财力贡献的5%，给予楼宇实际经营管理单位奖励，每年奖励额度最高可达50万元；为引导培育品牌楼宇，对总建筑面积超过30000平方米的商务楼宇，凡经营管理单位申请对整个楼宇或该楼宇的部分楼栋冠名的，可获得一次性20万元奖励；鼓励楼宇按照产业发展规划调整租户，对按照区产业发展规划要求控制招商面积的，依据本地区相同等级楼宇平均租金给予适当补贴，最高可获得每月每平方米100元的补贴。
（三）上海市静安区。作为上海市中心城区面积最小的区，占地面积仅为7.62平方公里的静安区的发展成果却是“重量级”的：2011年全区税收实现217.5亿元，同比增长13.4%，增收25.6亿元，在上海市九个中心城区中位列第三。其中，现代服务业税收占全区税收比重达到95%以上，涉外企业上缴税收总量超过130亿元，位列上海市中心城区第一。5年来，上海市新增甲级写字楼中有20%落户静安区。截至2011年，静安区共有商务楼宇200多幢，面积近410万平方米。全区100幢重点楼宇合计实现税收140.7亿元，占全区税收总额的64.7%，同比增长16.2%，增收19.6亿元。全年累计税收超亿元楼宇合计达19幢，累计实现税收121.8亿元，楼均税收6.4亿元。其中，“月亿楼”（一幢高楼，五六千人，每月纳税上亿）有4幢，分别是恒隆广场、中信泰富广场、越洋广场和国泰君安大楼。恒隆广场继2007年成为“月亿楼”后，2010年又步入“月双亿楼”的行列，实现了月均税收逾2亿元的历史性突破。
（四）杭州市下城区。近年来，历来重视楼宇经济发展的下城区，它的楼宇经济已经成为该区现代经济发展的强大推动力。在由人民日报出版社出版发行的全国第一部“楼宇经济蓝皮书”《中国楼宇经济发展报告(2011)》中，杭州下城区楼宇经济总体排名进入全国前10强，成为除京、沪、深地区之外，浙江省唯一进入前十名的城区，其单位税收贡献已超浦东新区。据下城区有关部门统计，截至2011年10月底，全区109幢目标楼宇累计实现税收53.55亿元，同比提升25.32%；税收贡献率达到3083元/平方米。截至2011年底，全区楼宇注册率达到82.51%；实现税收超千万元楼60幢，其中超亿元楼16幢、超五亿元楼2幢。2012年下城区将继续深化楼宇社区建设，力争全年实现税收超五亿元楼3幢，亿元楼17幢、千万元楼65幢。
（五）深圳市福田区。面对土地资源紧缺、工业企业外迁、营商成本上升等情况，福田区探索发展新路，大力扶持“楼宇经济”，引导总部经济、现代服务业扎根，变平面发展为立体发展。在仅78.66平方公里的辖区面积里成功走出一条产业空间向楼上布局、产业层次向高端转型升级的“双提升”之路。2011年的调查数据显示，福田区超亿元楼宇达60栋，招商银行大厦再次以纳税额64.96亿元冠领全区，排名第二的星河发展中心纳税额为24.26亿元，大中华国际广场、时代金融中心等17个新兴楼宇也登上“亿元楼”榜单。2010年50栋亿元楼共实现税收311.46亿元，相当于全区税收515亿元的60.5%，占全市税收总额的12.5%，仅招商银行大厦一栋楼的税收额，就相当于辖区税收总额的12.6%，相当于内地一个中等城市全年的税收，可谓“一栋楼堪比一座城”。
三、我市发展楼宇经济的几点建议
（一）要培育楼宇经济发展潜力。近年来，按照市委市政府确定的城市发展战略及产业定位，我市楼宇载体建设逐步加快。初步统计，目前，我市运营的万平米以上商务楼宇189栋，总建筑面积728.77万平米，租售商务面积684.85万平米，占楼宇面积的94%，入驻各类企业9394家。从楼宇定位看，以综合类居多，占68.3%。从区域分布看，7区坐落170个，占85%。其中，市南区有91座商务楼宇，总建筑面积达303万平方米，已投入使用84座，总建筑面积266万平方米。在市南区登记注册的12000多家企业中，有4060家分布在73座楼宇中，占34％。我市大部分商业银行、证券公司、保险公司，都将青岛总部设在这些商务楼宇中。市南区还加快推进500万平方米的华润中心、中铁中心、蓝海新港城等高端商务载体建设。2011年，全市纳税超过亿元的楼宇23栋，与深圳、杭州、天津相差40栋、20栋、44栋；亿元楼实现税收总额66.1亿元，低于深圳（311.46亿元）、杭州（195亿元）、天津（233亿元）。虽然我市楼宇经济发展的潜力巨大，但由于受区位影响，主城区土地资源紧张，总部企业自建楼宇困难等因素，其他区市楼宇经济发展不平衡的问题比较突出。随着青岛蓝色经济的发展，西海岸经济新区、蓝色硅谷建设加快推进，“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”战略的实施，尤其是区市重点规划建设金融中心、总部商务、现代物流、旅游会展、文化创意、软件外包、科技孵化等十项千万平方米高端服务业工程的相继开工，必将为楼宇经济的发展提供重要的基础条件，成为我市楼宇经济发展的重要载体。
（二）要加大财政资金支持力度。建议对纳入全市重点支持的总部商务楼宇，给予适当的财政补贴，支持其改造升级。一是对新建商务楼宇补贴。对新开发（含在建）单体建筑面积10000平方米以上的商务楼宇，投入使用后，经审核认定为总部商务楼宇的，按建筑面积给予开发主体一定的补贴，主要用于楼宇的智能改造、设施配套等。二是对已有商务楼宇补贴。经审核认定为总部商务楼宇的，以该楼宇上一年度贡献度为基准，以下一年度贡献度为参照，给予楼宇业主（或经营管理单位）分类补贴。三是对升级改造商务楼宇补贴。对建筑面积10000平方米以上的非商务楼宇，升级改造后转为商务楼宇并经认定为总部商务楼宇的，按改造后商务楼宇建筑面积给予开发改造主体一次性补贴。
（三）要加强统筹规划引导。按照《青岛市“十二五”总部经济发展规划纲要）》（青政办发〔2011〕29号）的要求，今后五年的目标任务，即每年力争新引进200家以上企业总部或机构；形成5个具有核心竞争力的总部经济集聚区、全市税收过亿元的总部楼宇达40栋以上；总部经济实现地方税收占总量的30%以上。近期，主要是抓紧研究出台有关促进楼宇经济发展的意见政策，尽快形成较为完善的政策服务体系。同时，指导各区市根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，确定提升改造和发展楼宇经济的空间布局规划和业态规划，促进楼宇的合理集聚和优化布局。要明确产业发展方向，重点引进国内外大公司、大集团、知名企业的区域或其分部、研发中心、销售中心、财务中心，培育形成总部集聚区。协调发展金融保险、法律会计、广告中介、信息咨询等相关服务业，建设中心商务区。要逐步建立和完善起全市楼宇经济发展数据库，促进全市楼宇经济实现均衡发展、良性发展，减少因统筹规划不周而给楼宇经济发展带来的弊端。
（四）要提升载体建设质量。一是各区市应高标准建设商务楼宇。加大城市经营力度，鼓励引导各类社会资本在规划区域内投资建设商务楼宇。尤其是中心城区，应着眼吸引大公司、大集团落户，鼓励支持有实力的楼宇开发建设企业，重点建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化商务楼，打造区域商务楼宇精品。二是创新楼宇建设思路。按照做强一家，带动一批，发展一群，走精品楼宇、品牌楼宇带动的路子。鼓励支持发展空间不足的中心城区，以及有经济实力但地域偏僻的街镇，在区市城区异地建设商务楼宇。三是促进楼宇改造提升。应对全市闲置商务楼宇进行认真摸底调查，积极挖掘楼宇资源，鼓励和引导业主盘活现有楼宇，对旧楼宇、低档楼宇、行政办公楼等进行改造，将其打造成高水平的现代商务楼宇，实现楼宇资源的经济效益最大化。四是合理确定产业定位。帮助各楼宇结合自身优势和产业特点，明确主导业态，在特色化、专业化、品牌化上下功夫，加快楼宇入驻企业业态调整，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内集聚，努力培育一批特色楼宇，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，增强区域经济的核心竞争力。五是完善楼宇设施和环境建设。加强通讯、安保、消防等建设，对楼宇实行数字化、精细化管理，显著提升物业品质,满足入驻企业的合理需求。各区市、各部门应加强协调配合，加强道路交通改造和停车设施建设，引导商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等服务业项目在楼宇周边集聚，提高楼宇配套服务水平。
（五）要加大招商引资力度。楼宇建设重要，招商引资更为重要。各区市应把招商引资与楼宇建设、改造提升和转型升级同步推进，做到边建设改造，边招商引资、引智。要逐步建立楼宇招商引资信息网络，组织各区市组成招商引资团组，赴国内外开展招商推介活动，要建立目标责任制，完善招商引资考核办法，发挥商会展会和区域合作交流的作用。要创新楼宇招商机制，采用市场化、专业化和社会化运作方式，根据楼宇特色，实施定向式、个性化招商。拓宽楼宇招商渠道，加强与国内外招商机构合作，坚持选优择精标准，盯紧附加值高、财税贡献大的产业项目，着力引进高端业态企业和机构，提高楼宇优质企业入驻率和引进项目档次。