导读：2012年10月18日，上海易居房地产研究院监测数据显示，全国20个大城市9月末库存环比（比上月）增长6%，住宅库存量再创新高。与此同时，房企拿地热情日渐高涨。今年9月开始，各地土地市场突然涌现一波热火朝天的拿地浪潮，那些房企大鳄把沉寂一时的土地市场搅得天翻地覆，一些中小房企顿时爆发拿地热情高涨。10月18日，链家地产研究数据表明，今年1－9月份，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。房企巨头“拿地潮”汹涌局面，令市场与政府措手不及。

   随后，国土部、住房和城乡建设部紧急联合发出通知，要求各地将闲置土地优先供应保障房建设，加强对各地土地市场出让管理的力度，土地闲置一年以上的房企不得再购买新的地块。虽中央部委“三令五申”，房企上头悬挂着一把达摩克利斯之剑，仍然没有抑制住那些房企大鳄和中小房企疯狂拿地的冲动，甚至借钱拿地。笔者认为，房地产开发已经进入“资本为王”时代，土地市场将呈现更加激烈的抢地行情。各地城市土地市场升温明确，房企经过前三季销售回笼资金和融资渠道逐渐宽松及调控加码的可能性不存在，非常看好后市，拿地积极性将趋于活跃。显然，房企巨头的“抬轿”，今年第四季度土地市场的持续火爆似乎已经成为共识。

   房企巨头“借钱”抢地  掀起“土地宴”高潮

   今年十一楼市黄金周以来，土地市场持续回暖，房企“抢地”风起云涌，海外融资频频发生。截至10月1日-10月18日，保利、万科、佳兆业、越秀、富力、招商、融创、中海、银亿、华发、绿地、中石化、金融街、申电、龙湖、华润、首开等20家龙头房企“出手阔绰”，拿地金额总金额达到400亿。其中以央企保利最凶猛，4天之内斥资140亿圈，一日内斩获两个地王。譬如，从10月8日到10月12日这5天内，保利、万科、越秀地产、佳兆业联合体、银亿股份以及华发股份6家上市房企拿地支出总计达240亿元，且屡次刷新“地王”记录。而拿地动作最为频繁、花费资金最多的是保利地产及其联合体，5天内三城跑马圈地，拿地支出超过140亿元，而且收获上海徐汇区滨江地块和长沙滨江新城地块两枚地王。

   笔者认为，各地政府土地热卖，房企不惜借钱抢地，表明房企非常看好后市。可以肯定，今年10月土地市场热潮还将持续，房企“抢地”好戏还将上演，依然是拿地高峰期。预计今年四季度一线土地城市可持续火热，二三四线城市土地市场则将以保持平稳为主。大多数中小型房企还是应该以跑量为主，应该促销，以价换量。业绩表现不同的房企，应该采取不同的策略。库存积压比较严重的企业，应当尽早消化手中的库存，而之前去库存效果较好的房企应当合理配置企业资源，避免让自己陷于“库存逆增”的困境。

   为弥补因销售业绩不佳与现金不足，方便在今年四季度“圈地”，房企频频将融资“橄榄枝”伸向海外。截至10月18日，6家房企意向融资额超过200亿，多家房企再推融资计划，忙着海外发债、上市“借钱”。譬如，龙湖地产10月11日公告，计划进行发行规模为4亿美元的优先票据，而在9月中旬，龙湖刚刚完成一轮配股，集资30.9亿港元。10月10日，融创中国公告称，已功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券，票面利率12.5%。10月10日，世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款。10月10日，融创中国宣布发行总值4亿美元的5年期优先票据。10月15日，上海房企旭辉集团、江苏金轮集团、江苏新城国际及瑞安房地产拟分拆上市的新天地均进行了上市前推介，计划集资共约164亿港元。

   笔者认为，毫无疑问，房地产开发已正步入“资本为王”的时代，由于国家严格限制开发贷款，房地产融资多元化及土地管理越来越严格，囤地越来越难。在拿地“盛宴”中，品牌房企表现抢眼，标志着大型企业凭借雄厚的资金实力和较高的品牌溢价效应，面对市场波动表现出较强的适应能力，而中小房企的经营状况和资金情况则面临考验，房企之间的分化进一步加剧。中小房企拿地越来越被动，而财力雄厚、融资方便的大型地产商将主宰整个土地市场。

   房价地价“双双”上扬  调控加码可能性为零

   目前尽管国内经济仍处于下行周期，但由于需求的集中释放，二三季度的成交量环比已经出现大幅增长，楼市明显跑赢经济大势。目前的库存逆增系“金九银十”房企推盘增加所致，并非滞销。而拿地的复苏则表明房企资金面得到缓解，对后市存有乐观预期。但受需求放缓和调控政策从紧影响，预计第四季度房地产活跃度平稳，市场将由惯性上涨转为盘整震荡，处于产业链上游的土地市场，则挤满了房企抄底补仓的身影。今年10月以来，在实力房企的带动下，继续有高溢价率地块出现，地方城市明显加大土地供应力度。一众龙头房企大手笔进入土地市场，高价抢地。随后，国土部、住建部、央行等与地产相关主管部门平均每月都会有新的调控政策推出。

   其实，土地市场的再度火热引发本已平稳的调控再度收紧。近期成交地块的溢价率明显已经提升，去年年底时零溢价的现象几乎已经绝迹，以至于杭州近日下发通知，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价”，说明维稳意图明显。笔者认为，随着各地抢地热潮席卷房地产市场，近期房价与地价再度同时上涨。而土地溢价率明显抬升，今年四季度土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。估计今年第四季全国热点城市土地市场将异常活跃，大宗用地成交和地王有可能集中出现。而房企巨头豪赌宏观调控不加码和温总理近日表态及房企疯狂拿地，一方面是表示房价很难下降，以价换量改成以弃量保利润。另外一方面是暗示中央房地产调控可能已经接近尾声，即使房企疯狂大规模抢地，也不会重新使得中央房地产调控加码。

   事实上，房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，是观察楼市冷热与调控变化的一个窗口。央企地王是2010年直接成这一轮地产调控的导火索，但是今年却很难。2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

   笔者认为，在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。对今年第四季土地市场无实质影响，很难抑制土地市场回温与阻挡房企抢地的热情与冲动。很明显，温总理重申坚持调控政策不动摇，一是表明中央坚持房地产调控不放松的决心与态度。二是要求地方政府继续保持调控力度，同时中央正在完善调控手段。三是稳定楼市与房价预期，防止出现恐慌性购买。四是警告放松调控的地方政府，巩固前期调控成果。从温总理的讲话内容与态度上分析，中央房地产调控基本取得初步效果，暗示中央房地产调控暂时不加码，继续监督地方政府落实与执行调控。限购、限贷、限价、限售、限利这类行政强暴手段过于伤害市场，不利房地产市场长期有序健康的发展，未来房地产调控将让位给市场和法制手段，作为未来长期调控的手段。

文章发表于广州日报经济评论