2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价环比
月份  均价     幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
1月   8793    -0.18%     39           61
2月   8767    -0.30%     27           73
3月   8741    -0.30%     34           66
4月   8711    -0.34%     29           71
5月   8684    -0.31%     26           73       1个
6月   8688     0.05%     45           55
7月   8717     0.33%     70           30
8月   8738     0.24%     63           37
9月   8753     0.17%     60           38       2个   

2012年1月-9月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 价格中位数 幅度  同比上涨城市 同比下跌城市  持平
1月    5800    1.71%      75          25
2月    5750    0.93%      67          33
3月    5725   -0.43%      63          37                 
4月    5685   -0.71%      51          49
5月    5700   -1.53%      40          60      
6月    5750   -1.90%      32          67        1个      
7月    5800   -1.77%      31          69              
8月    5775   -1.60%      33          67
9月    5780   -1.40%      33          66
数据来源----中国指数研究院 注：谢逸枫整理

   住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受《国际金融时报》记者采访

   谢逸枫：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在大幅度反弹上涨与暴涨可能性几乎为零，房价缺乏大幅度大幅度反弹上涨与暴涨的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴上涨的政策条件。二是从房企资金链层面上看，部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的资金条件。三是从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹上涨与暴涨的市场基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的市场基础。而如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。因此，以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。因此，今年第四季到2012年第一季房价基本企稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%-5%。

   记者：今年第四季度楼市房价是否还有下降空间？

   谢逸枫：今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄，购房者购房信心上涨，9月成交量开始回升，而十一黄金周楼市成交超过市场预期，说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热，房企积极拿地，则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看，大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。

   记者：房价连续4个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台？

   谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大浮雕反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调将继续出现并存“维稳”局面。

   2012年10月19日，国土资源部公布今年第三季度全国地价的总体情况报告显示，第三季度全国主要监测城市地价总体水平是3093元/平方米，同比增长1.77%。其中，和住房相关度最高的住宅用地价格三季度平均4564元/平方米，环比增长0.92%，同比增长1.03%，地价同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。第三季度住宅地价4564元/平方米，增速连续5个季度放缓。全国主要监测城市住宅地价环比变化处于平稳区间，环比持平和负增长的城市个数明显减少，同比负增长的城市个数所占比例增至三分之一。第三季度，各城市住宅用地价格环比增长率总体处于平稳波动态势，105个城市中涨幅位于-1%至1%区间的城市共计63个，涨幅超过3%的城市6个，分别为呼和浩特（5.83%）、荆州（5.13%）、深圳（4.61%）、齐齐哈尔（3.61%）、洛阳（3.57%）、昆明（3.33%）。住宅用地价格环比持平和下降的城市为21个，较上一季度减少33个，与近期70个大中城市住宅销售价格变化态势基本一致。

   2012年10月18日，国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。另外是上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比（比上年同期）增长23%，环比增长6%。一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。事实上，进入10月以来，这一现象已得到改善。2012年10月18日，上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏；另一方面，在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。

   就房地产用地而言，二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合，如无实质性紧缩型房地产调控政策出台，预计2012年第四季度，住宅等房地产用地价格可能持续回升。报告建议，下一阶段应着重关注三大问题。其一是严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。要巩固和强化已取得的房地产调控效果。二是随着四季度传统供地高峰期到来，应研究科学实施土地供应，大量推地有利于实现应保尽保，满足各业用地需求，促进今后2-3年内房屋的有效供应，同时也要避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。三是针对近期部分大型房企加速拿地，局部市场量价齐升的现象，需提前做好政策储备、公开和正确解读市场信息，引导市场理性行为。